房子如果賣價太低應該如何按最低計稅價值征稅？

隨著國家稅務總局《關於加強住房營業稅征收管理的通知》(國稅發〔2006〕74號)、《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅的通知》(國稅發〔2006〕108號)等壹系列文件的下發，個人住房轉讓營業稅和個人所得稅政策逐步明確和完善，但個人住房交易稅收征管仍存在壹些問題。為此，根據《個人所得稅法》和《稅收征管法》，國家稅務總局發布了《關於個人轉讓房屋稅收管理的通知》(國稅發〔2007〕33號)，明確了相關政策。提醒賣家註意以下幾個方面。房屋銷售價格低於最低價格。應稅價值按照最低應稅價值征稅。根據國稅發[2006]74號文件，2006年6月1以後，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。根據《個人所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國國家稅務總局關於個人住房轉讓征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)，個人住房轉讓的應納稅額，按照“轉讓收入-住房原值-住房轉讓過程中繳納的稅款及相關合理費用”確定，個人所得稅稅率為20%。國稅發[2006]108號文件規定，對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格作為轉讓所得。納稅人申報的住房交易價格明顯低於市場價格且無正當理由的，征收機關有權根據有關資料核定其轉讓收入，但必須保證各項稅收計稅價值壹致。部分地區買賣雙方為了避稅，通過簽訂虛假合同的方式少報房屋交易價格，導致不如實申報繳納相關稅費的問題。針對這些情況，國稅發[2007]33號文件要求建立房屋交易最低計稅價格管理制度。根據稅收征管法有關規定，各地要建立房屋交易最低計稅價格管理制度，加強房屋交易計稅價格管理。文件規定，納稅人申報的房屋銷售價格高於各地區確定的最低計稅價格的，按照納稅人申報的銷售價格計算納稅；納稅人申報的房屋銷售價格低於各地區確定的最低計稅價格的，按照最低計稅價格計算納稅。因此，如果納稅人少報了成交價格，稅務機關應按照最低計稅價值計稅。商品房不得享受1年內所購房屋退還定金等優惠。根據《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)的規定，納稅人出售自有住房，並計劃在出售現有住房後1年內按市場價格重新購買住房的，對其出售現有住房繳納個人所得稅。轉讓5年以上自用且為家庭唯壹生活用房的住房取得的所得，免征個人所得稅。現實中，很多人把道路不好的商品房改造成住宅。在這種情況下，國稅發[2007]33號文件明確，個人出售商品房取得的收入，應當按規定繳納個人所得稅，不享受1年內購房定金退還和對居住5年以上家庭唯壹居住住房免征的政策。“未能提供完整準確的房屋原值證明”嚴格按照國稅發[2006]108號文件規定的政策標準。納稅人不能提供完整、準確的房屋原值證明，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可以按照稅收征管法第三十五條的規定，對其實行核定征收，即按照納稅人住房轉讓所得的壹定比例核定應繳納的個人所得稅。具體比例由省地稅局或省地稅局授權的地級地稅局根據納稅人所在地、地理位置、建設時間、房屋類型、平均房價水平等因素，在住房轉讓收入的1% ~ 3%的範圍內確定。為了堵塞稅收漏洞，國稅發[2007]33號文件進壹步明確，國稅發[2006]108號文件第三條所稱“不能提供完整準確的房屋原值證明”是指納稅人不能提供購房合同、發票或者建造成本、費用的有效憑證，或者在契稅征管檔案中沒有上次交易價格、建造成本、費用的記錄。納稅人能夠提供購房合同、發票或者建築成本、費用的有效憑證，或者契稅征管檔案中有上次交易價格或者建築成本、費用的記錄的，按照核定征收方式征收個人所得稅。國稅發[2007]33號文件明確了“未提供完整準確的房屋原值證明”的政策執行標準。即使納稅人故意不提供房屋原值的證明，只要契稅征管檔案中有上次交易價格、建設成本、費用等記錄，稅務征收機關就應當將房屋原值減去房屋交易價格後的余額乘以20%的稅率，征收個人所得稅。當然，對於那些確實符合適用稅率的情況，應該嚴格按照現行稅收政策征收個人所得稅。按照國稅發[2006]108號文件規定，不符合規定的裝修費用不得扣除。納稅人提供的實際支付裝修費用的發票必須是統壹稅務發票，發票上所列的付款人名稱必須與被轉讓房屋的所有權人名稱壹致。經稅務機關審核，被轉讓房屋轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除:已購公有住房、經濟適用住房，最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等房屋，最高扣除限額為房屋原值的10%。同時，納稅人當初購買房屋是作為裝修房，即如果合同註明房價包含裝修費用(地板鋪設、潔具廚具組裝等。)，裝修費用不得再扣除。國稅發〔2007〕33號文件要求稅務機關加強住房裝修費用扣除管理，明確有下列情形之壹的，在計算繳納轉讓住房個人所得稅時，不得扣除裝修費用:納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；發票上註明的付款人姓名與房屋所有人或房屋所有人姓名不壹致的；發票由建材市場和批發市場管理機構開具，不附進貨清單。國稅發[2007]33號文件還規定，申報扣除裝修費用的納稅人，應當填寫房屋裝修費用發票匯總表，如實、完整地填寫每張發票的出票人、收款人、發票字號、建材產品或者服務、發票金額等信息，並將裝修發票原件交稅務人員審核。征收人員在接受申報時，應認真審核裝修費用發票的真實性，房屋裝修費用發票匯總表與相關裝修發票信息是否壹致。不符合要求的發票不得抵扣裝修費用。