問題二：房地產開發 土地增值稅怎麽計算 按轉讓土地使用權的企業類型不同：
1）、房地產開發企業土地增值稅的核算
2）、兼營房地產企業土地增值稅的核算
3）、企業轉讓房屋建築物，應繳納土地增值稅的核算
1、房地產開發企業土地增值稅的核算
房地產開發企業轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物，其收人應通過“經營收入”等賬戶進行核算，
即在取得收人時：
借: 銀行存款/應收賬款
貸: 經營收入/營業收入
按銷售房地產取得的增值額和規定的稅率計算的土地增值稅：
借: 經營稅金及附加/營業稅金及附加
貸: 應交稅金―應交土地增值稅
實際上繳時：
借: 應交稅金―應交土地增值稅
貸: 銀行存款
2、兼營房地產企業土地增值稅的核算
兼營房地產業的企業，轉讓房地產應繳納的土地增值稅由“其他業務支出”負擔，即
借: 其他業務支出
貸: 應交稅金―應交土地增值稅
實際上繳時
借: 應交稅金―應交土地增值稅
貸: 銀行存款
3、企業轉讓房屋建築物，應繳納土地增值稅的核算
清理過程中發生的業務在“固定資產清理”賬戶核算。
＊ 計提土地增值稅時
借：固定資產清理
貸：應交稅費――應交土地增值稅
＊上繳時
借： 應交稅費――應交土地增值稅
貸：銀行存款
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數為0
(2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數為5%
(3）增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數為15%
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣35%
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
上述“扣除項目”，具體為：
（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統壹規定交納的有關費用。
（2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公***配套設施費、開發間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通壹平”等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支......>>
問題三：房地產企業土地增值稅怎麽計算？ 房地產企業土地增值稅如何清算，壹般情況如下：
房地產企業土地增值稅壹般是采取先預交後清算的方式進行的（壹般的預征率在2%-4%，具體每個地方不壹樣的）：
1、先計算可以扣除項目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發費用及利息、加計扣除等）
2、計算收入
3、收入－扣除項目金額=增值額
4、增值額/扣除項目金額=增值率
5、按稅率計算稅額
基本步驟如下：
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率
1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（壹）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。
但上述加計扣除項目，並不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值稅時都可以加計扣除的，只有符合壹定的條件才可以享受。壹是必須是從事房地產開發的納稅人，也就是具有開發資質的企業；二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。
根據國家稅務總局《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：
第壹，對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。
第二，對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發。需要納稅人註意的是，這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。
第三，對取得土地使用權後進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，並允許加計20%的扣除。這可以使從事房地產開發的納稅人有壹個基本的投資回報，以調動其從事正常房地產開發的積極性。需要納稅人註意的是，在計算開發建造房屋轉讓銷售的加計扣除項目時，不僅允許對開發成本加計扣除，對土地成本價款也允許加計扣除。
第四，轉讓舊房及建築物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建築物的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉讓舊房的情況也不允許加計扣除。
此外，對於轉讓舊房及建築物的，如果能夠取得購置發票，還可以采用另外壹種計算土地增值稅的方法。財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若幹問題的通......>>
問題四：買賣公司的房產土地增值稅怎麽計算 計算增值額的扣除項目：
(1)取得土地使用權所支付的金額;
(2)開發土地的成本、費用;
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(4)與轉讓房地產有關的稅金;
(5)財政部規定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(壹)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數（馨窩網）。
問題五：轉讓房產土地增值稅要怎樣計算 根據《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條的規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實施。因此，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個人將購買的非住房及建築物對外銷售的，應繳納的土地增值稅依據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》、《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定執行。納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發 票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（壹）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發 票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計壹年；超過壹年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為壹年。對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民***和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
問題六：土地使用稅，土地增值稅，房產稅怎麽計算 壹、土地使用稅城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）是國家對擁有土地使用權（不論以劃撥、出讓、買賣等方式）的單位和個人征收的壹種稅。土地使用稅以城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內的土地為征稅對象，以實際占用的土地單位面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收。
二、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)而就其增值部分征收的壹種稅。
1．納稅人。轉讓房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。
2．征稅範圍。土地增值稅的征稅範圍是有償轉讓的房地產,包括國有土地使用權及地上建築物和其附著物。
3．稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
增值額末超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；超過50％未超過100％的部分，稅率為40％；超過100％未超過200％部分，稅率為50％；超過200％的部分，稅率為60％。
4．計稅依據和稅額計算。土地增值稅的計稅依據為轉讓房地產所取得的增值額。
增值額＝轉讓房地產收入壹扣除項目金額
扣除項目金額包括以下幾部分：
(1)取得土地使用權所支付的金額；
(2)開發土地的成本、費用；
(3)新建房及配套設施的成本、費用。或者舊房及建築物的評估價格；
(4)與轉讓房地產有關的稅金；
(5)第壹項和開發土地成本金額之和的20％為加計扣除。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
(壹)增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％
(二)增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％壹扣除項目金額×5％。
(三)增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％土地增值稅稅額＝增值額×50％壹扣除項目金額×15％(四)增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％壹扣除項目金額×35％
公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。
5．土地增值稅的征收管理。土地增值稅由稅務機關征收。納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定
三、房產稅：
房產稅由產權所有人繳納；
房產稅依照房產原值壹次減除30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%，即房產原值*70%*1.2%；
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%，即房產租金收入*1.2%。
按房產原值計算繳納房產稅的，納稅期限為：企業按季、個人按半年繳納，納稅人應自期滿之日起十日內申報納稅；出租房產的，納稅人應於出租房產之次月起十日內申報納稅。
問題七：關於房地產土地增值稅計算，求教！ 地：1000
房：3000
稅：8000*5%（1+7%+3%）=440
費：（1000+3000）*5%+230=460
利：（1000+3000）*10%=400
可扣除：1000+3000+440+460+400=5300
增值額：8000-5300=2700
增值率：2700/5300=51%
LVAT：2700*40%-5300*5%=1080-265=815
問題八：如何計算應繳納的土地增值稅？要繳納哪些費用 壹、收入的確認。
房地產轉讓收入是指轉讓房地產取得的全部價款及其有關的經濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產收入，應由專門評估機構確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標，只要將轉讓房地產取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現金形式的收入即可。
二、扣除項目金額的確定。
土地增值稅扣除項目金額的確定要區別新建房地產和舊房及建築物兩種情況進行。
(壹)新建房地產扣除項目的確定。***有五項內容：
1.取得土地使用權所支付的金額。包兩部分：
(1)為取得土地使用權支付的地價款。其中：對 *** 出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規定補交的土地出讓金;對以轉讓方式取得的土地為向原土地使用權人實際支付的地價款。
(2)在取得土地使用權時按國家統壹規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費和契稅等。
2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。也就是開發房地產項目實際發生的成本，包括六部分：
⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
⑵前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、三通壹平等支出。
⑶建築安裝工程費。其中以出包方式開發的為支付給承包單位的建築安裝工程費;以自營方式開發的為自建工程發生的建築安裝工程費。
⑷基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
⑸公***配套設施費。指不能有償轉讓的開發小區內公***配套設施發生的支出。
⑹開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。相當於工業生產企業的制造費用。
3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用。相當於壹般企業的期間費用或者營業費用。
對開發費用的扣除，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出。分兩種情況：
(1)對能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和不超過5%的比例(具體由當地 *** 確定)計算扣除。
(2)對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和不超過的10%(具體由當地 *** 確定)計算扣除。
不過，在具體確定時還應註意五點：
壹是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
四是房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的壹種方法。
五是土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產有關的稅金。包括在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加，即三稅壹費.但在具體計算稅金扣除時要視納稅......>>
問題九：普通標準住宅土地增值稅怎麽算？普通住宅與非普通的區別是什麽 普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，壹是可以對普通住宅給予適當優惠，鼓勵普通住宅建設；二是對非普通住宅更好地發揮稅收調節作用，以免不分開核算影響土地稅的調節力度。此外，納稅人在向規劃、建設、稅務部門報送報建項目時，並不能預計普通住宅的率為負數，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。
2.土地稅以國家有關部門核發的“建設工程規劃（臨時）許可證”確認的房地產開發項目為單位進行清算。二、關於同壹清算單位的房地產項目中包含不同類型房地產應如何計算土地稅的問題根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）條和《國家稅務總局關於印發〈土地稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十七條的規定，對同壹清算單位的房地產項目中同時包含普通住房和非普通住房的，應該分別計算普通住房和非普通住房的額、率，征收土地稅。納稅人在申報土地稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房額、率的，稅務機關審核時，應分別計算普通住房和非普通住房的額、率，征收土地稅。普通住房的額未超過扣除項目金額百分之二十的，免征土地稅。
問題十：單位銷售房產的土地增值稅怎麽計算 這是上海的