退房是 解除合同 的壹種後果。購房人要求退房的情況主要有： (1)開發商延遲交付房屋。這種情況是目前 買房 人最可能遇到的壹種情形。在購房合同中，壹般都要約定開發商的交房日期以及在過了期限交房的違約責任。 現行法律規定，開發商與購房人在合同中約定的交房日後，購房者卻遲遲得不到開發商的入住通知。經購房者催告以後，超過3個月開發商還不能交房，購房人就可以解除合同，並要求開發商退房。 如果在購房合同中，就這個問題有明確的約定，法律尊重當事人之間的約定，也就是約定優先。上述規定只是在當事人沒有約定或者約定不明時才適用。所以在簽訂合同時壹定要仔細查看合同條款是如何規定的，以免發生糾紛時對自己不利。 (2)開發商在沒有 商品房預售 許可證的情況下預售房屋。前面曾經提到過，開發商在預售房屋的時候，需要取得相關部門的批準，尤其是 商品房 預售許可證。開發商在沒有取得商品房預售許可證時就預售房屋屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於 無效合同 。由於是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發商應當返還購房人交納的房款。上述情況不包括開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的情形。 (3)開發商變更設計規劃、影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸和朝向的情況。開發商在經過規劃部門批準和設計單位同意變更設計的，如果影響到房屋的質量或使用功能，購房者有退房的權利。開發商要返還房款，並且支付利息。 (4)無法得到 貸款 。在簽訂合同時，除壹次性付款或分期付款外，都有對商業貸款或 公積金貸款 的約定。如果是 公積金 貸款，需要開發商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。 (5)拿不到產權證。由於開發商的原因，買房人在合同約定的期限超過壹年以上仍然無法得到產權證，買房人就可以要求退房，並且可以要求開發商賠償損失。另外，由於前幾年壹些房地產運作不規範，壹些開發商拖欠政府 土地出讓金 等問題時有發生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年後無法拿到 房屋產權證 。購房人也可以要求退房。 (6)房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比值在3%以內(含3%)，購房人不能要求退房;而如果面積誤差比值超出3%，購房人要求退房並要求退賠利息的， 法院 會支持購房人。 (7)房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用後，房屋主體 結構質量經核驗確屬不合格。房屋主體結構質量不合格是房屋的“硬傷”，目前 北京 房地產市場較少發生。出現這種情況，開發商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。 (8)房屋質量導致嚴重影響使用。根據司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房並要求開發商賠償損失的，法院也會支持。壹般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住後由於前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。 (9)開發商把房子抵押。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，開發商沒有通知購房者。購房者查明情況屬實後，就可以要求退房，並且要求開發商賠償損失。如果開發商在預售以後又把房子抵押給銀行，對購房者的利益影響很大。所以購房者在交了購房款以後，壹定要向開發商索要國家稅務部門規定的正規發票，而不能接受開發商提供普通的 收據 。 (10)購房者的住房貸款銀行沒有批準，購房者和開發商對付款方式又不能協商壹致，購房者可以要求退房。 購房者在要求退房時，應向開發商提出書面通知。由開發商的責任導致退房的，開發商要承擔因退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。 由於購房者自身的原因貸款沒有申請下來導致退房的，開發商不承認責任。——註意!這條還得看妳們的購房合同上到底是如何表述的，以妳們的合同為準。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢網。
法律客觀：(壹)訂金(定金或認購金)階段當購房者已交訂金(定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成壹致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金壹律不退。姜濤與劉桂林律師認為，這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的。(二)已做預售登記階段買賣雙方已到房地產主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果壹方想退房首先要與對方協商，看能否達成壹致意見，如果雙方達成了壹致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協議。協議的內容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。如果買賣雙方中壹方違約，且達不成壹致意見，那麽主張解除合同的壹方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協商達不成退房協議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外，雙方還應到房地產登記主管機關辦理註銷預售登記手續。(三)入住階段在房屋竣工後，購房者已辦理了入住手續，交了政府部門應收的稅費之後，但房產證還沒有辦理下來之前退房的，這個階段要求退房的壹般都是購房者，大多是賣方違約。這個階段除與上述第二個階段要求壹致外，還涉及到物業、裝修損失、稅費、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經過房地產評估機構評估，確定裝修損失。購房者還應與物業公司簽訂解除物業管理的合同，賣方所代收的稅費也應退還。如達不成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。(四)房產證辦理完畢階段房產證辦理完畢之後，房屋的所有權已完成了轉移，除非合同裏有約定，否則壹般情況下購房者是不能退房的。如果賣方已為購房者辦理完畢房產證，但是賣方墊資，且合同有約定如購房者拒不按約定履行付款義務，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房並承擔相應的損失。這種情況需雙方到房地產發證機關辦理房產證過戶或註銷手續。