《財政部國家稅務總局關於城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》財稅[2010]42號文第二條規定：“企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”財稅[2010]42號文第三條規定：“對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。” 根據《土地增值稅暫行條例實施細則》等規定，只有“建造”普通標準住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項政策。財稅[2010]42號文將該項政策的適用範圍擴大至“轉讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業單位、社會團體以及其他組織。 結合《財政部國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008] 24號）相關規定，目前為止，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房、改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，均免征土地增值稅。如果企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房不是用於上述三種房源的，則即使增值額未超過扣除項目金額20%，也應就其全部增值額按規定計稅。而經營管理單位回購已分配的改造安置住房只有繼續作為“改造安置房源”的，才能免征契稅。如果回購已分配的改造安置住房不是作為“改造安置房源”，或者所回購“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房即使將其作為“改造安置房源”，均不能適用上述免征契稅政策。 案例 某企業因搬遷擬於2010年6月份轉讓壹棟2005年購買的房子，企業購房發票註明購買金額為300萬元，購買時已按稅法規定繳納契稅15萬元（能提供契稅完稅憑證）。現有壹商場想在此開連鎖店和壹改造安置房經營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價500萬元，該企業轉讓的房子不能取得評估價格。請分析有關的土地增值稅。 分析 （1）法律依據 根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（壹）項規定的取得土地使用權所支付的金額和第（三）項規定的舊房及建築物的評估價格的金額，按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計壹年；超過壹年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為壹年。 （2）土地增值稅的處理 如果轉讓給商場，則： 1、扣除項目包括房地產原價、轉讓環節稅費。房地產原價包括原房地產權屬登記價格，以及轉讓方原購入該房地產時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉讓環節稅費為轉讓方在本轉讓環節繳納的營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉讓房地產支付的交易服務費、中介費，假設***計345萬元。 2、加計扣除金額＝300×5％×5年＝75萬元 扣除項目金額合計：345＋75＝420萬元。 3、土地增值額＝500－420＝80萬元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，應納土地增值稅＝80×30％＝24萬元。 如果轉讓給經營管理單位，由於增值額未超過扣除項目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。也就是說，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當地政策條件的情況下，可考慮轉讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經濟適用住房房源，以便於充分享受稅收優惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也存在籌劃將轉讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間。
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