深住紀[1998]123號
關於我市物業管理工作中若幹問題研討會紀要
11月5日至6日,我局召集了關於物業管理政策邊緣問題的研討會議,與會人員有市住宅局及物業管理協會領導、物業監管處全體人員、各區建設(住宅局)物業科負責人以及部分物業管理公司負責人,就有關物業管理政策問題進行了明確界定及解釋,現紀要如下:
壹、涉及物業管理收費的有關問題
(壹)物業管理服務費的收取方式問題。物業管理服務費原則上按月收取或按季收取,在業主自願的前提下可壹次性預收半年或壹年的管理服務費。
(二)集資房以及商品房房改後的管理服務費收取標準問題。不管何種性質的住房,均按所在小區的統壹標準收取;所在小區的性質以區、市住宅行政主管部門的確定為準。
(三)關於未出售的空置房管理費收取時間的問題,從《條例》貫徹實施之日起計收。《條例》出臺後竣工入住的物業,從入住之日起計收,其中分期入住的,分期計算入住日期。
(四)關於收取裝修押金的問題。在新的裝修管理規定未出臺前,裝修押金標準暫按深府辦[1992]102號文《關於印發<深圳市住宅裝修管理規定>的通知》的規定收取。裝修押金是裝修管理行之有效的壹種監管手段,建議在新的規定中按不同的物業類型收取不同標準的押金,使之更為科學和便於操作:
1、住宅裝修的押金標準為20元/m2,從驗收之日計起三個月後給予退款；
2、作為辦公用途的物業(含工業廠房)裝修押金標準為40元/m2,從驗收之日計起半年後給予退款；
3、作為商業用途的物業裝修押金標準為50元/m2,從驗收之日計起半年後給予退款。
(五)關於收取水電費押金的問題。已經實行抄表到戶的水電費押金要給予退還,尚未實行抄表到戶的業主仍需交納水電費押金。建議在即將出臺的物業管理有關費用的收取標準中給予明確,可按不同的物業類型壹次性收取不同標準的押金:
1、住宅水電費押金按5元/m2計收；
2、辦公和商業用途的物業按15元/m2計收；
3、工業廠房按10元/m2計收。
(六)關於房屋本體維修基金。
1、本體維修基金自1994年11月1日《條例》實施之日起按規定收取,收取標準自1998年10月1日起執行深物價[1998]136號文規定的標準。在此之前已收取部分,可進行沖減,壹直沖減到《條例》實施之日(《條例》實施後才滿保修期的,以保修期滿之日為準)；原收取標準高於136號文規定的,經業主委員會同意,或以維持原標準,但必須按規定管理和使用。
2、關於產權僅屬壹個業主的單棟物業本體維修基金收取問題。原則上所有業主均需交納本體維修基金,對於在管理區域內產權單壹的單棟物業,經協商可允許不交,但該物業的業主必須書面承諾在對整體外觀等方面造成影響時,按管理單位要求出資整治。
3、房屋本體維修基金目前按市稅務部門的要求仍需要交營業稅。根據財政部財基字[1998]7號文件規定,已明確本體維修基金為代管基金,可繼續就此問題與市稅務部門協商。
(七)關於高層住宅壹樓住戶要否承擔電梯運行費的問題。按照現行的法規政策規定,參照國際慣例,電梯運行費由全體業主***同承擔,暫不進行區分.因為物業管理服務是向全體業主提供的綜合性服務,收取的管理服務費也是綜合性收取,不能也無必要按照每個業主任何時候享受到的服務項目進行量化區分。
(八)高層用水用電由於商業與民用劃分不合理而導致的管理處虧損費用,按《深圳市業主管理委員會規則(試行)規定》,可以按實際發生成本分攤,但物業管理單位應主動督促開發商,以及積極牽頭做好有關部門的協調工作,盡快達到合理劃分定價。
(九)關於壹些尚未規範的物業管理收費問題。我局將與市物價局聯合發文,對管理服務費、本體維修基金以外的有關物業管理收費項目給予明確的規範,包括裝修垃圾清運費、樓道粉刷費、額外使用電梯費以及由管理處統壹安裝的防盜網、信箱、對講大門等;入住資料的工本費不允許加收,可打入管理費開支。
(十)區政府建設的福利房、微利房管理服務費能否免稅的問題。1997年8月16日73號市政府常務會議紀要已明確了市屬福利房、微利房管理服務費營業稅實行先征後還的政策,各區建設(住宅)局應按照市政府常務會議精神向各區政府請示,爭取區財政以同樣方式解決。
二、對物業管理中各類違章行為的處理方式問題:
(壹)關於個別住戶拒交管理費的對策,有以下三種做法:
1、進行勸說、催促和協商溝通工作；
2、按已簽訂的《業主公約》規定停水、停電；
3、向法院起訴,或申請仲裁(須有仲裁協議,即按示範文本簽訂業主公約)。
(二)關於有關裝修管理問題的處理:
l、拆墻問題。磚混結構的不允許打墻;框架結構的可視實際情況而定,如不屬承重墻或抗震墻,不影響管線,物業管理單位可以從技術角度上把關確定。
2、陽臺封閉問題。仍按原裝修管理規定執行,前(主)陽臺不能加封。
3、對於違章裝修的處罰措施,在裝修管理規定重新修訂出臺以前,仍按照原裝修管理規定的辦法進行,主要有以下措施:
(1)責令停工；
(2)責令恢復原狀；
(3)扣留或沒收工具；
(4)停水、停電；
(5)責令賠償(公***管理利就)經濟損失；
因企業沒有行政處罰權,可按照己簽訂的《業主公約》以違約金的方式進行罰款,罰沒的款項作為管理費公***收入建帳。
(三)關於物業管理中經營性汙染(含噪音)的處理問題,可采用以下辦法:
1、按有關法規進行勸說；
2、按已簽訂的業主公約進行處理；
3、上報環保部門進行處理。
(四)對於業主之間的糾紛處理。物業管理單位有調解責任,調解不成由業主自行到法院起訴;對於業主不配合房屋本體部位和房屋毗連部位的維修時,物業管理單位可采用以下三種辦法:
1、在小區內予以公布；
2、根據已簽訂的《業主公約》采取停水、停電的措施；
3、按《條例》、《細則》進行強制維修；
4、起訴。
(五)關於監察大隊未成立之前企業能否處罰的問題。物業管理單位可以按照已簽訂的《業主公約》規定以違約金的方式對違章違法行為進行處理,收取的違約金納入物業公***收入建帳。業主公約必須按規定的示範文本並結合各小區(大廈、工業區)的實際情況簽訂。
三、關於公***部位和配套設施的產權界定和使用問題:
(壹)關於各類住宅架空層的產權界定以及能否改造使用問題。各類住宅架空層的產權界定以開發商出具的產權清單為準。福利房、微利房住宅的架空層產權不屬全體業主,如通過規劃國土部門審批、可以改造使用;商品房住宅區的架空層，開發商出具的清單裏沒作特別說明的,產權屬全體業主,須經業主管委會同意並報規劃國土部門審批後才可改造使用。
(二)高層樓宇機電設施的產權屬全體業主。
(三)關於房屋天面的使用權以及管理、維護責任界定問題。如屬開發商出售給個人的天面,維修責任由產權人承擔,但對於屋頂花園的搭建及使用,由物業管理單位按規劃國土部門審批意見及物業管理政策規定嚴格把關,只允許作為花園按統壹美觀的要求管理,禁止搭建各類房屋及帶頂蓋的建築物,對違反規定及不服從管理的壹律強制拆除;管理單位管理不力的作為評分扣分因素;違章搭建堅持不整改的,可申請有關執法部門強制拆除,拆改費用由責任人承擔:不屬全體各層所***同使用的可上人天面,其維修養護費用由該使用層的業主分擔壹半,其余從本體維修基金中支出,但不允許有亂搭建行為;按原規劃設計建造的不可上人天面及可上人公***天面,屬本棟全體業主***有,由物業管理公司統壹管理及維護,維護費用從本體維修基金中支出。
(四)關於停車場能否出售的問題。開發商在移交管理時必須按《細則》規定提供相應的物業產權清單,明確停車場及其他公***配套設施的產權。屬公***配套設施的,由物業管理單位進行經營管理,不允許出售,收入納入管理費公***收入,用於人工費以及維修養護費等內容;屬開發商己出售給個人的停車位,車位作為物業,其業主仍須交納管理服務費,但標準應稍低,建議按該小區每套住宅管理費的平均價標準收取。政府福利、微利房住宅區內的公***配套設施產權,屬開發建設單位、小業主(住戶)只有使用權(包括有償使用與無償使用)。
(五)關於廣告牌占用公***部位、公***場地的有償使用權問題。依據《條例》等有關規定,凡屬公***部分的經營收入均屬管理費來源,由管理處負責經營,收入納入管理費。
四、關於業主大會及業主管委會的有關問題:
(壹)關於業主大會及業主管委會的有關問題。
1、業主管委會的選舉可采用業主大會制和業主代表大會制並存的方式進行;業主大會表決可采取上門發收選票的方式;對於壹些因實際情況業主大會難以召開的小區,可采用業主代表大會的方式進行,即由各棟選舉出樓長,並由業主書面委托樓長參與業主管委會選舉過程。
2、關於業主身份的確定問題。
(1)各區局在召集各小區第壹次業主大會時,籌委會可以設也可以不設,由區局視具體情況確定。
(2)關於業主委員會候選人人選,由區局作為區政府主管部門經征求有關各方意見後確定,有關業主可以提供意見,但最後須服從區局的決定及安排;關於十名業主提名候選人,只能壹次性推舉壹名。
(3)業主身份以售房合同或產權證登記為準。沒有登記的業主的配偶及有關親屬只能受業主書面委托參與投標,但不能當選籌委會成員、業主管委會候選人以及業主管委會成員;售房合同或產權證上登記的業主超過壹人的,均可按享有的產權比例行使業主權利,但如同時作為籌委會成員、業主管委會候選人時,必須提前將此關系告知全體業主；
(4)按揭的供樓人是否作為業主參加業主大會及業主管委會:以產權證抵押貸款的供樓人可確定為業主;沒有房產證抵押的按揭供樓人暫不視為業主,由開發建設單位作為為該按揭物業業主參加業主大會及業主管委會；已付清全部供樓款的購房人,可確定為業主(以產權證或原始購房合同以及付清房款證明為準)。
(5)開發建設單位未售出的空房,由開發建設單位作為業主參加業主大會及業主管委會。
五、關於壹些政策的補充說明和解釋。
(壹)關於物業管理用房標準問題。《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其《實施細則》(以下簡稱《條例》、《細則》)已有明確的計算公式:房屋總套數(住宅、單身公寓套數加非住宅房屋每100平方米建築面積折為壹套)×人均規劃指標(0.06)×戶均人口數(3.75)=管理用房面積;物業管理用房項目中包含了辦公用房、生活用房、庫房等物業管理單位所需的各類用房,但不包括機電及保安人員值班用房。保安人員宿舍在上述用房中不夠解決的,開發建設單位另行安排,利用小區(大廈)內有關公***場所解決;但管理處辦公用房必須是正式辦公用房,不得以有關改建房代替。
(二)關於總投資中包含的費用項目問題。《條例》裏所說的總投資包含地價、公***配套費用和本體造價等所有費用項目。
(三)關於管理傭金(10%)的提取問題。物業管理單位可按《條例》、《細則》及《行業管理辦法》規定的物業管理實際支出成本收取管理傭金,無論管理費盈余或虧損,均可按年度不超過10%的比例提取。物業管理公司的管理成本包含在管理傭金內,住宅區(大廈、工業區)管理處的管理成本包含在物業管理實際支出成本內。
六、關於國家級優秀物業的建檔、監管、復查問題。
1、利用電腦建檔進行監管,登記日常投訴、抽檢情況等；
2、由各物業管理單位每年壹次(5月份)自行申報維持達標情況；
3、由各市、區主管部門組織不定期抽檢；
4、成立壹個專門的考核復查小組進行常年復檢活動。
七、關於進壹步明確市、區住宅局對物業管理行業的主管業務職能範圍問題。根據《條例》、《條例》實施細則以及相關配套文件的規定,區局的主要業務職能範圍如下:
1、主持、指導業主管委會選舉工作；
2、物業管理資質證書的初審工作；
3、組織區級物業管理優秀物業的和平工作；
4、物業管理行業的投訴處理。
八、老住宅區公***設施專用基金追繳的問題、物業管理中車輛丟失的賠償問題將在下壹步出臺的法規中給予明確;關於向業主公布財務報表的格式問題,下壹步由市主管部門給予統壹。
局物業監管處整理
壹九九八年十二月二十壹日