為何先試點後立法？房地產稅如何征收？官方給出了解讀。近日，中國人大網發布了兩份房地產稅改革試點相關文件，壹是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》（以下簡稱“《草案》”）審議結果的報告，二是財政部部長劉昆對上述《草案》的說明。
對於房地產稅由立法到試點，劉昆表示，由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進；進壹步深化房地產稅改革試點，為今後全國統壹立法積累經驗、創造條件。
為何從立法到試點？
實際情況十分復雜，試點為立法積累經驗
在今年之前的多年間，我國關於房地產稅討論的重點內容是“立法”工作，房地產稅立法也多次出現在全國政府工作報告中，但是今年以來提及較多的則是房地產稅改革試點。
今年5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局負責同誌在北京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同誌及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。
此後的10月份壹錘定音。10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十壹次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（簡稱“《決定》”），試點城市由國務院確定，報全國人大常委會備案。房地產稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產；試點5年，條件成熟時，及時制定法律。
財政部、稅務總局有關負責人在接受新華社記者采訪時表示，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。
從立法到改革試點，變化背後的原因是什麽？對於房地產稅立法，劉昆表示，黨中央、國務院高度重視房地產稅立法與改革工作。2011年，經國務院同意，上海市、重慶市開展了個人住房房產稅改革試點。2013年以來，根據黨的十八屆三中全會關於“加快房地產稅立法並適時推進改革”的要求，全國人大常委會預算工委、財政部會同有關方面積極推進房地產稅立法工作，取得階段性成果。由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。
對於房地產稅改革試點，劉昆說，“在總結上海市、重慶市個人住房房產稅改革試點經驗的基礎上，結合新形勢新情況，進壹步深化房地產稅改革試點，可以發揮試點對整體改革的示範、突破、帶動作用，強化房地產調控需求側管理，穩定市場預期，也為今後全國統壹立法積累經驗、創造條件。為此，建議‘先深化地方試點、再國家統壹立法’，由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，為穩妥推進改革試點提供法律保障。”
北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，房地產稅在國家的稅費體系裏十分重要，立法周期相對比較漫長，推進亦需要嚴謹嚴密，試點是很重要的“試金石”。目前，房地產稅改革試點工作即將啟動，意味著房地產稅的立法進程往前邁了壹大步。
征稅範圍有何考量？
為減少對農村居民影響，農村住房不納入試點
對於房地產稅試點的征收範圍，《決定》將試點地區的房地產稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。
征稅範圍確定有何考量？為何農村住房沒有納入此次改革的範圍？劉昆解釋，考慮到目前我國城鄉經濟社會發展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點對農村居民的影響，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅範圍。
對於計稅依據、稅率等，劉昆表示，為避免對企業生產經營帶來影響，此次試點對非居住用房地產繼續按照《中華人民***和國房產稅暫行條例》、《中華人民***和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，征稅範圍、計稅依據、稅率、稅收優惠和征收管理等維持現行制度不變，確保試點期間稅負平移。
而對於居住類房產，目前計稅依據和稅率等暫無具體細則對外披露。全國人民代表大會憲法和法律委員會在《草案》審議結果的報告中指出，本次常委會會議於10月20日上午對國務院提請審議的《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》進行了分組審議。會上，有的常委會委員提出，我國居住用房地產的情況較為復雜，各類人員的住房需求、稅收負擔能力差異較大，對房地產稅的計稅依據、適用稅率、減除標準等稅制要素，建議授權國務院在改革試點過程中逐步研究探索、及時調整完善，形成成熟經驗後再在法律中統壹規定，授權決定可不對相關內容作出規定。
的確，居住用房產房地產稅的計稅依據以及稅率等是大家最為關心的問題，東吳證券特邀首席經濟學家任澤平表示，基於發達國家、上海重慶方案的經驗，有以虛擬租金或市場評估價值為征稅基礎兩種方式，預計我國房地產稅試點將以市場評估價值為征稅基礎，並且根據家庭成員人數、撫養負擔、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優惠，“從稅率看，可能由國務院劃定稅率範圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。”
哪些城市將率先試點？
業內：以房價上漲壓力較大的熱點城市為主
如上文所述，房產稅在上海、重慶試點了10年，此次房地產稅改革試點，又將會在哪些城市率先落地呢？
任澤平表示，此次試點地區將以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，預計優先從核心壹二線城市中選取，特別是今年上半年市場熱度較高，房價漲幅較大的長三角、粵港澳地區城市以及中西部核心二線城市。
對此 ，陳文靜解釋稱，核心壹二線城市的市場容量較大，需求較為充足，保有環節房地產稅開征後對需求端有壹定影響，但對剛需客群影響較小。而且部分核心壹二線城市已進入存量市場，這些城市為房地產稅的研究提供了較好的試點環境，有助於加快改革。
另外，“核心壹二線城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群體住房困難問題突出。保有環節房地產稅開征有助於引導多套房產所有人出售或出租房屋，緩解市場供求矛盾，優化資源配置。前期開展租賃住房試點的城市，本次試點的可能性亦較高。”陳文靜如此稱。
具體來看，陳文靜認為，上海、重慶已經試點房產稅多年，保有環節征稅有壹定經驗，未來實施更大力度或範圍的試點預期仍較大。浙江省作為***同富裕示範區，進行房地產稅試點的可能性非常大，特別是省內核心城市，如杭州、寧波等城市。此外，南京、蘇州等長三角熱點核心城市以及首都北京也有試點可能。