第三章 拆遷補償與安置
第三十六條 拆遷人應當依照本辦法規定對被拆遷人給予補償。補償應當以被拆遷房屋的權屬證書或可確權書證載明的用途和建築面積為依據。
凡符合產權證辦理條件,但沒有辦理房屋權屬證件的,房屋產權人應當到房屋產權登記部門辦理確權登記手續。
拆除未超過批準使用期限的臨時建築,按照工程造價給予適當補償,但批準臨時建築時規定不予補償的除外;拆除違章建築和超過批準使用期限的臨時建築不予補償,由當事人在拆遷期限內自行拆除,逾期不拆除的,由拆遷人提請政府行政主管部門依法查處。
住宅室內裝飾裝修應向房產管理部門申報登記備案,拆遷公告下達後的房屋突擊裝飾裝修行為屬違規行為,房產管理部門有權依據建設部《住宅室內裝修管理辦法》的有關規定予以處罰。
第三十七條 拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。具體補償方式,除本辦法第三十九條第三款、第四十七條第二款規定的情形外,被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第三十八條 拆遷房屋實行貨幣補償的,貨幣補償的金額按照被拆遷房屋所處區位的新建普通商品房市場價格結合被拆遷房屋的結構、成新、用途等因素評估確定。拆遷當事人協商壹致的,依照其約定。但協商的補償標準,不得明顯偏離新建普通商品房市場價格。
城市規劃區內,新建普通商品房的最低銷售價格為城市規劃區內最低貨幣補償價格。房屋磚木結構三等以上,且容積率低於0.7的房屋評估標準不得低於城市規劃區範圍內的最低補償價格。
第三十九條 被拆遷房屋實行房屋產權調換的,拆遷人應當以所提供的安置房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進行產權調換。安置房屋和被拆遷房屋的價格均按本辦法的規定進行評估確定。雙方結清差價後,安置房屋的產權歸被拆遷人所有。
被拆遷房屋和安置房屋的面積均按建築面積計算。
拆遷非營利的公益事業房屋的附屬物,不作產權調換,由拆遷人給予貨幣補償。
第四十條 被拆遷人只有壹套住宅房屋,且該房屋面積低於國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的,拆遷人應當按照國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積標準對被拆遷人進行貨幣補償或者提供用於產權調換的安置房屋。國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積內增加面積所需的費用,由拆遷人承擔。
第四十壹條 拆遷人提供的產權調換房屋,應當符合下列規定:(壹)符合國家和省規定的質量安全標準;(二)符合國家和省規定的房屋建築設計技術規範和標準;(三)產權清晰。
拆遷人提供的產權調換房屋應當是新建房屋;提供其他房屋的,應當經被拆遷人同意。
第四十二條 被拆遷房屋實行房屋產權調換的地點,應當根據城市規劃對拆遷範圍的要求和建設工程項目的性質確定。
拆遷住宅房屋,拆遷範圍用於住宅房屋建設,被拆遷人要求就地實行房屋產權調換安置,且按照批準的建設工程規劃能夠滿足被拆遷人房屋產權調換安置要求的,拆遷人應當就地安置。
拆遷住宅房屋,拆遷範圍用於社會公益性項目或者城市基礎設施建設項目的,實行異地安置。
第四十三條 拆遷產權不明的房屋,拆遷人應當提出補償安置方案,報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第四十四條 拆遷的房屋有產權、債務糾紛的,由當事人協商解決。在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內未解決的,由拆遷人提出補償安置方案,報房屋拆遷管理部門批準後可先行拆遷。拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全手續,待糾紛解決後,按本辦法進行補償安置。
第四十五條 拆遷設有抵押權的房屋,按照國家有關擔保的法律、法規執行。
第四十六條 拆遷非營利的公益事業房屋,拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建,或給予貨幣補償。
第四十七條 拆遷出租房屋,被拆遷人與被拆遷房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對被拆遷房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償或者安置。
被拆遷人與被拆遷房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。調換的房屋由被拆遷房屋承租人承租,被拆遷人應當與被拆遷房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。但是,原房屋租賃合同另有約定的除外。
第四十八條 拆遷非住宅房屋根據房屋所有權人持有的房屋所有權證書用途欄內標明的內容給予補償或安置。
拆遷的住宅房屋臨街用作營業用房,且符合下列條件的,應當適當提高補償標準:(壹)取得營業執照、稅務登記證並有連續納稅記錄;(二)房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證註明的營業地點相壹致。
提高補償標準的比例,不得超過該區位商業補償標準的70%。
第四十九條 拆遷人應當對被拆遷人或被拆遷房屋承租人支付搬遷補助費。搬遷補助費的標準按被拆遷房屋建築面積每平方米4元計算。
第五十條 拆遷住宅房屋實行貨幣補償的,由被拆遷人或被拆遷房屋承租人自行尋找安置用房,拆遷人付給被拆遷人或被拆遷房屋承租人3個月的臨時安置費。
臨時安置費按被拆遷房屋建築面積每平方米每月5元支付。
第五十壹條 實行房屋產權調換需要過渡安置的,拆遷人和被拆遷人應當在協議中明確過渡期限。過渡期限根據建設項目的規模測定,壹般不超過18個月。在過渡期限內,被拆遷人或被拆遷房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置費;由拆遷人提供周轉房的,不支付臨時安置費。
第五十二條 拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人或被拆遷房屋承租人,從逾期之月起不足1年的,每月加發50%的臨時安置費;逾期1年以上的,每月加發100%的臨時安置費。對由拆遷人提供周轉房過渡的被拆遷人,從逾期之月起應當按月付給臨時安置費;逾期1年以上的,每月加發100%的臨時安置費。對營業用房實行房屋產權調換的,應當自逾期之月起按拆遷房屋建築面積每平方米每月20元的標準付給被拆遷人超期營業損失費。
第五十三條 拆遷符合本辦法第四十八條第壹款規定的非住宅房屋和符合第四十八條第二款規定的住宅房屋用作營業用房造成停產、停業的,由拆遷人付給停產停業補助費。沿主次幹道的商業經營、餐飲、娛樂等服務行業按照實際營業面積每平方米80元支付;生產加工、倉儲、辦公、旅館等以及不臨主次幹道的經營性用房,按實際經營面積每平方米30元支付。停產停業補助費按被拆遷人與被拆遷房屋承租人各占50%的比例分配。
第四章 拆遷評估
第五十四條 房屋拆遷評估,必須由依法成立的具有房地產評估資質的機構實施。評估機構可以由拆遷當事人協商確定;協商不成的由房屋拆遷管理部門組織拆遷當事人從已公示的房屋拆遷評估機構中抽簽確定。抽簽過程及結果,由公證機關予以公證。
拆遷人應與房屋拆遷評估機構簽訂委托合同,並自合同簽訂之日起十五日內報房屋拆遷管理部門備案。接受委托的評估機構不得轉讓受委托的評估業務。評估機構實施評估的費用,由拆遷人承擔,但被拆遷人依照本辦法規定自行委托或者另有規定的除外。房屋拆遷管理部門應定期向社會公布具有合法資質和良好社會信譽的房屋拆遷評估機構名錄,供拆遷當事人選擇。
第五十五條 房屋拆遷評估應當選用市場比較法,不具備采用市場比較法條件的,可以選用其它評估方法,但應當在評估報告中說明原因。
第五十六條 拆遷評估應當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。拆遷評估機構應當如實出具評估報告,不得與拆遷當事人壹方串通損害另壹方的合法權益,不得以給予回扣等不正當手段獲取拆遷評估業務。評估報告必須由兩名以上專職註冊房地產估價師簽字。
任何單位和個人不得非法幹預評估活動和評估結果。
拆遷評估機構和評估人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。
第五十七條 評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示,公示期不得少於7日,並進行現場說明,聽取意見。
公示期滿後,評估機構應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿後10日內送達被拆遷人。
第五十八條 評估機構實施評估前,應當將現場勘測的時間通知拆遷當事人。現場勘測時,拆遷當事人均應到現場,被拆遷人應出示房屋和土地合法證件。拆遷當事人並要在評估勘測表上簽字。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地察勘,拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地察勘記錄上簽字的應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證,並在估價報告中作出相應說明。第五十九條 拆遷當事人對評估結果有異議的,應當通過協商解決,經協商達不成壹致意見的,提出異議的當事人可以在接到評估報告之日起5日內向原評估機構提出書面申請復核估價,也可以另行委托估價機構評估。復核估價的,評估機構應當自收到復核估價申請5日內向申請人出具復核估價結論。另行委托評估的,估價機構應當自委托之日起10日內出具估價報告。
拆遷人和被拆遷人有權要求評估機構就評估報告書作出解釋說明。
第六十條 重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差範圍內的,原評估結果有效,重新評估費用由提出異議的拆遷當事人承擔。超出允許誤差範圍的,由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成壹致意見的,提出異議的拆遷當事人可以向市房屋拆遷評估專家委員會申請技術鑒定。房屋拆遷評估專家委員會應當成立專家小組對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題進行鑒定,並出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的,應維持估價報告,存在技術問題的,估價機構應當改正,重新出具估價報告。鑒定結論作為最終裁決結果。重新評估和專家鑒定費用由未被采用估價結果的評估機構承擔。
允許誤差範圍為5%以內。
第六十壹條 拆遷估價專家委員會由市房屋拆遷管理部門從註冊房地產估價師以及房地產、城市規劃、法律等方面的專家中選定組成,並予以公示。專家鑒定小組的組成人員應當從專家委員會中隨機抽取,並不得少於3人。專家鑒定的費用根據專家鑒定的工作量大小,按實際開支結算,但總費用壹般不得超過鑒定標的額的5‰。
第六十二條 估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的,其鑒定意見或者估價結果無效。
拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地察勘而造成估價失實或者其他後果的,應當承擔相應責任。