時間:2011-5-5 13:30:00新疆日報。
自治區住房和城鄉建設廳新建築法[2011]第17號
為實施《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號，以下簡稱《征收條例》)，依法規範國有土地上房屋征收活動，維護公眾利益，保護被征收人合法權益，經研究，提出以下指導意見，請認真遵照執行；
壹是認真學習貫徹《征收條例》，完善相關配套政策。
(壹)加強學習宣傳，準確把握《條例》精神。
《征收條例》對原有的房屋拆遷制度進行了重大調整，取消了拆遷行政許可、拆遷補償行政裁決和行政強制拆遷，將房屋征收嚴格限制在公共利益的範圍內，規定只有為了公共利益的需要，縣級人民政府可以依法征收國有土地上單位和個人的房屋，並對被征收房屋的所有權人給予公平補償。市、縣人民政府和房屋征收部門要認真組織學習、宣傳、貫徹《征收條例》，準確理解《征收條例》的立法精神，掌握《征收條例》確立的新制度，統籌兼顧工業化、城鎮化建設和被征收房屋群眾的利益，努力實現公共利益與被征收人個人利益的結合；通過公平的補償、補貼和獎勵，確保被征收人的生活條件得到改善，原有生活水平不降低；完善房屋征收程序，規範房屋征收行為，加大公眾參與和各項監督引導力度，做好房屋征收工作，取得被征收人的充分理解和支持，確保公益項目順利進行，促進新疆跨越式發展和長治久安。
(二)抓緊清理房屋拆遷政策法規，制定征收條例的實施規定。
《征收條例》自2011、1起施行，原國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《新疆維吾爾自治區實施<城市房屋拆遷管理條例>細則》(令第自治區人民政府127號)同時廢止，住房和城鄉建設廳制定的《自治區城市房屋拆遷單位資質管理辦法》(建建[2003]12號)、《自治區城市房屋拆遷補償與估價規則》(建建建[2003]22號)、《自治區城市房屋拆遷行政裁決規則》。各地要認真清理本地區、本部門發布的城市房屋拆遷管理政策法規，及時廢止或修訂。
自治區住房和城鄉建設廳將抓緊研究制定房屋征收方案制定、房屋征收評估機構選擇、被征收房屋價值評估、停產停業損失補償、向被征收人發放保障性住房等規範性文件。會同有關部門研究制定房屋征收補償資金管理和審計條例，適時提請自治區制定《征收條例實施細則》。
市、縣兩級人民政府應當根據《征收條例》的授權，研究制定房屋征收補貼和獎勵辦法，對被征收人給予補貼和獎勵，促進房屋征收項目順利實施。
二、依法確定房屋征收主體，明確房屋征收實施機構。
(三)依法確定房屋征收主體和房屋征收部門
市(自治州)、區人民政府是國有縣土地上房屋征收的主體(以下簡稱市、縣人民政府)，政府機關(包括各類開發區、園區、邊境口岸等。)、鎮、街道辦事處等基層組織和社區、居委會等居民自治組織不具備《征收條例》規定的房屋征收主體資格。
市、縣兩級人民政府應當按照權責壹致、精簡高效的原則，根據當地房屋征收任務、政府管理人員素質、管理方式等因素，盡快確定本市、縣房屋征收部門。房屋征收部門應當具備組織協調住房和城鄉建設、國土資源、發展改革、財政、環保、文物保護、審計、監察等部門開展房屋征收工作的能力，並能夠獨立承擔相應的法律責任。政府機關、鎮、街道辦事處等基層組織和社區、居委會等居民自治組織，在房屋征收部門的統壹組織下，協助做好房屋征收與補償工作。
(四)依法委托房屋征收單位實施
隨著自治區現代工業化和新型城鎮化的進程，房屋征收將成為市縣兩級人民政府的壹項常態工作。征收任務重的市縣，房屋征收部門可以將房屋征收與補償的具體工作委托給房屋征收實施單位。根據《征收條例》的要求，房屋征收實施單位應當由財政全額撥款，並具有法人資格。房屋征收部門不得將房屋征收與補償的具體工作委托給項目建設單位和公司、企業等經濟組織。
房屋征收部門委托房屋征收實施單位的，應當出具書面委托文件。委托文件應當載明委托人、受托方、委托事項、委托權限和委托期限等內容。房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托範圍內實施的房屋征收與補償，並對其行為後果承擔法律責任。
三、嚴格限制征收項目，合理制定房屋征收補償方案，規範房屋征收決策程序。
(五)嚴格征收範圍，合理確定征收規模和實施時機。
房屋征收是政府為了實現公共利益，強制單位和個人轉讓房屋產權和土地使用權的具體行政行為。市、縣兩級人民政府必須將房屋征收項目嚴格限定在《征收條例》規定的範圍內，符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，並納入國民經濟和社會發展規劃及年度計劃。保障性安居工程和舊城改造項目經同級人民代表大會或常務委員會審議批準後，方可實施。
房屋征收要量力而行，根據社會經濟發展水平和群眾承受能力合理確定征收規模，確保壹年內完成征收補償。建設項目規模較大，需要分期征收的，應當根據房地產市場價格變化擬定房屋征收與補償方案並實施。
市、縣級人民政府確定房屋征收範圍前，房屋征收部門不得以減少補償支出為由，提前通知有關部門暫停房屋新建、擴建、改建、改變用途等限制不動產物權的行政許可、登記和備案。房屋所有人或者使用人提出上述審批、登記、備案申請時，有關部門應當向申請人說明城市詳細規劃和近期建設規劃，由權利人自主選擇。
(六)做好房屋征收前的房屋現狀調查和鑒定工作。
市、縣級人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織住房城鄉建設、國土資源、房產、工商、稅務等部門對征收範圍內未經登記的建築物依法進行調查、認定和處理。
有下列情形之壹的，應當承認產權並給予補償:壹是建築物建成兩年以上的；二是根據城鄉規劃、土地管理等相關法律法規，不構成拆遷或沒收；三是房屋建設雖未經城鄉規劃、國土資源等部門審批，但經政府其他部門、基層組織、居民自治組織、農村集體組織等單位審批，城鄉規劃、土地管理等部門未追究越權審批責任的部門、單位和組織。
有下列情形之壹的，應當認定為不當增加補償費的行為，不予補償:壹是征收公告發布前已被有關部門依法認定為違法建設，並已作出拆遷或者沒收決定並送達的房屋；二是房屋征收部門調查登記征收後違法搭建的房屋。
在法律、法規和自治區人民政府未規定住宅變更為經營性用房的行政許可審批條件前，對國有土地上“住非住宅”的房屋，應當根據實際使用情況進行評估，按照房地產估價規範進行權益修正，確定房屋價值補償。
(七)準確測算房屋征收補償費，實施房屋征收安置。
房屋征收補償費包括房屋價值補償費、搬遷費、臨時安置費、因征收造成的損失補償費以及根據市、縣人民政府確定的補助和獎勵標準支付給被征收人的補貼和資金。各市縣人民政府確定的補助獎勵辦法，對同壹征收項目執行統壹的補助獎勵標準。
為準確估算房屋價值補償，避免與被征收人委托的房屋價值產生較大差異，房屋征收部門在擬定房屋征收補償方案時，應當委托房地產估價機構在征收範圍內選擇不同類型的房屋進行咨詢評估。市、縣兩級人民政府、房屋征收部門和房屋實施單位應當支持房地產估價機構獨立、客觀、公正地進行估價。
市、縣兩級人民政府應當參照當地房屋租賃市場價格確定並公布臨時安置補助費標準。
房屋征收部門通過市場收購、前期建設等方式籌集產權調換用房和臨時周轉用房。
產權調換房屋和臨時周轉房應當符合國家質量標準，保證被征收人原有的居住和使用條件。
(八)科學合理制定房屋征收補償方案，保障公眾的知情權、參與權和建言權。
房屋征收部門制定房屋征收補償方案，應當符合《征收條例》和自治區有關規定。征收補償方案包括:征收依據、征收目的、征收範圍、補償安置方式、貨幣補償標準、產權調換房的位置和標準、搬遷期限、臨時安置期限和臨時安置費標準、臨時周轉房的位置和標準、停產停業補償損失的計算方法和補償標準、補貼和獎勵等。
房屋征收補償方案應當統籌考慮公眾利益和被征收人利益，確保科學、合理、公平、公正。市、縣兩級人民政府應當組織住房和城鄉建設、國土資源、發展改革、財政、環境保護、文物保護、審計、監察等部門對征收補償方案是否符合《征收條例》和自治區有關規定，征收範圍和規模是否符合相關規劃和計劃，是否科學合理可行，補償是否公平公正進行論證，並在征收範圍內公布，征求公眾意見。市、縣兩級人民政府和房屋征收部門應當充分聽取公眾意見，修改完善征收方案，並及時向公眾反饋和公布修改情況。
半數以上被征收人認為征收方案不符合《征收條例》和自治區有關規定的，市、縣級人民政府應當組織聽證會，進壹步聽取意見，充分吸收和采納合理的意見和建議。參加聽證會的代表由被征收人代表和社會各界公眾代表組成。
(九)認真開展社會穩定風險評估，依法作出房屋征收決定。
市、縣兩級人民政府在作出征收決定前，應當按照《自治區重大事項社會穩定風險評估意見(試行)》對房屋征收的合法性、合理性、可行性和安全性進行風險評估，對可能出現的不穩定因素進行分析預測，並根據風險評估結論提出實施、部分實施、暫緩或不實施的建議，從源頭上預防和化解社會矛盾。
房屋征收涉及人數較多的，應當經政府常務會議討論通過後，再作出房屋征收決定。涉及人數較多的標準，由市、縣人民政府根據當地人口規模、社會穩定等因素確定。
四、對被征收人進行公平補償，保護被征收人的合法權益。
(十)保障被征收人選擇補償方式和評估機構的權利。
房屋征收補償采取貨幣補償或房屋產權調換，由被征收人選擇。因舊城改造，被征收人選擇調換改建區房屋產權的，被征收人應當將改建區房屋提供給被征收人優先選擇。
房屋征收範圍確定後，房屋征收部門應當按照自治區有關規定，發布房屋征收項目委托房地產價格評估招標公告，向具有相應資質等級的房地產價格評估機構發出邀請書。房屋征收部門不得非法設置限制條件，排斥潛在競買人。報名投標的房地產價格評估機構有三家以上時，住房城鄉建設部門可以采取隨機抽取的方式，選定三家以上單數的評估機構，供被征收人協商選擇；被征收人協商不成的，按照多數選擇確定；多數人對選定的評估機構不滿，可能影響被征收房屋價值評估工作順利開展的，應當采取隨機抽樣的方式確定房地產價格評估機構。經自治區住房和城鄉建設主管部門備案的房地產價格評估機構的分支機構，必須以設立分支機構並出具評估報告的房地產價格評估機構的名義承接估價業務。
(十壹)保障被征收人對補償結果的異議權和知情權。
房地產估價應當堅持獨立、客觀、公正的原則，估價機構和估價人員應當與房屋征收當事人無利害關系。房屋征收當事人對評估報告有異議的，評估機構應當予以說明和解釋；房屋征收當事人申請對評估報告進行復核評估的，評估機構應當及時對評估報告進行復核，並將復核結果告知房屋征收當事人。
房屋征收當事人按照自治區有關規定向房地產評估委員會申請評估的，評估機構應當根據評估意見對評估報告進行補充、調整和修改。
房屋征收部門應當按照《征收條例》的規定，公布評估報告，復核評估結果，評估報告的鑒定結果和分戶補償。
房屋征收評估、評估報告鑒定費用，由房屋征收部門支付。
(十二)確保被征收人優先獲得保障性住房。
征收個人住房，被征收人符合自治區住房保障有關規定、住房面積、家庭收入等當地住房保障條件的，享有優先獲得保障性住房的權利，不再排隊輪候。
(十三)合理補償安置，保證被征收人的生活條件。
房屋征收應當按照國家和自治區房屋征收補償的有關規定，合理確定房屋征收補償金額，其中住宅房屋的補償價值不得低於同地段新建普通商品房的市場價格，非住宅房屋的補償價值不得低於同類房屋的房地產市場價格；因房屋征收造成停產停業損失的補償，根據房屋征收前的實際使用效率、停產停業期限等因素協商確定。協商不成的，委托具有相應資質的中介服務機構評估確定，具體辦法由自治區住房和城鄉建設行政主管部門制定。
房屋征收采取產權調換補償方式的，房屋征收部門應當提供與被征收人房屋所有權性質相同的房屋進行產權調換。被征收人符合保障性住房條件並同意與保障性住房進行產權調換的，房屋征收部門應當向被征收人說明保障性住房轉讓期限和增值收益分配的限制條件，由被征收人確定。
規範征收補償決策程序，禁止暴力拆遷。
(十四)先補償、後搬遷，依法作出房屋征收補償決定。
實施房屋征收必須“先補償，後拆遷”。房屋征收部門與被征收人達成補償安置協議後，雙方應當按照協議及時履行相關義務。在征收決定確定的簽約期限內無法達成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明，無法簽訂補償協議的，房屋征收部門應當及時報請市、縣級人民政府依法作出房屋征收補償決定，確保公益性建設項目如期開工。
市、縣級人民政府作出補償決定時，補償費應當專戶存儲，被征收人可以隨時提取，產權調換房屋可以隨時入住。以拍賣房屋作為產權調換房屋的，臨時安置房已落實，臨時安置費已足額存儲，滿足臨時安置需要。
市、縣級人民政府作出房屋征收補償決定後，應當及時送達被征收人，補償決定應當載明征收補償方案的內容，並告知被征收人享有行政復議和行政訴訟的權利。
(十五)實行文明征用，嚴禁暴力拆遷。
房屋征收部門、房屋征收實施單位及其工作人員應當耐心細致地做好征收決定和征收補償方案的宣傳、解釋、說服和協調工作，促進被征收人對征收決定的理解和支持，自願簽訂征收補償協議；對不願簽訂補償安置協議的，告知被征收人通過行政復議、行政訴訟等法律途徑主張權利，理性反映訴求，避免用簡單粗暴的行政命令壓制群眾，強迫被征收人簽訂補償協議。對拒絕簽訂征收補償協議的被征收人，不得在補償支付、提供產權調換房和周轉房安置等方面實行不平等待遇，不得對被征收人進行打擊報復。
禁止任何單位和個人以暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電、道路交通等手段強迫被征收人簽訂補償協議。采取非法手段強迫被征收人簽訂補償協議並搬遷的，市、縣人民政府、房屋征收部門和相關執法部門應當依法予以制止，侵犯被征收人人身權、財產權涉嫌構成犯罪的，應當移送公安機關追究刑事責任；不構成犯罪，違反治安管理規定的，給予治安管理處罰；造成損失的，應當承擔賠償責任。
房屋搬遷後，委托具有相應資質等級的施工企業進行拆除。禁止建設單位參與搬遷和房屋拆遷活動。
(十六)禁止行政強制拆遷。
被征收人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內不搬遷的，縣級人民政府不得批準市或者準行政機關強制拆遷，並依照行政訴訟法的規定申請人民法院強制執行。
不及時執行可能給國家和社會公共利益造成不可挽回的損失的，可以向人民法院申請先予執行。申請先予執行的，應當提供相應的財產擔保。
第五，做好新舊政策的銜接
(十七)妥善解決城市和鎮規劃區集體土地上房屋征收補償安置問題。
征收集體土地上的房屋不適用《征收條例》，對地上附著物依照《土地管理法》的規定給予補償。在“城中村”和城鄉結合部，由於歷史原因，住房用地性質屬於宅基地或集體建設用地。原農村集體組織不能為被征收人重新調整宅基地或者集體建設用地的，可以適用征收條例的規定，按照同地段國有土地上的房屋進行補償，妥善安排被征收人的生產、生活和社會保障。
(十八)保護公有住房單位職工的合法權益。
由於房改政策的限制，職工居住的公房沒有參加房改，沒有取得房屋所有權。征收房屋時，被征收房屋的居民應當得到妥善安置。壹是采取產權調換方式，向被征收人提供不低於原建築面積和生活水平的產權調換房屋，由被征收人安置居民繼續居住；二是國有、集體企業破產、兼並、重組時未從企業資產中劃出本企業全部房屋和土地使用權的，按照房屋征收時的房地產市場價格評估被征收房屋的價值，對居民支付80%的貨幣補償；三是將符合保障性住房條件的居民納入住房保障範圍，優先安排保障性住房。
(十九)在房屋征收活動中，要做好新舊法律的銜接。
《征收條例》頒布後，各地不得發放房屋拆遷許可證，已取得房屋拆遷許可證的項目繼續按照原拆遷條例的規定辦理，但政府不得實施行政強拆；拆遷許可證已到期的，原頒發拆遷許可證的機關不再辦理拆遷許可證延期手續，自動延期至2011 12 31前有效，原拆遷許可證機關應當督促拆遷人及時完成拆遷補償工作。《征收條例》頒布前，已取得立項、規劃、建設用地預審文件，但未發放拆遷許可證的項目，屬於公益性項目的，按照房屋征收程序執行；非公益性項目的，補償安置協議由建設單位與房屋所有權人協商確定。如果達成協議，就自行搬遷。建設單位認為取得建設項目許可的拆遷法律法規發生重大變化，經自行協商無法達成拆遷補償安置協議的，可以不自行出讓建設項目，可以向有關部門申請，解除土地出讓合同，收回規劃許可等行政許可文件，不承擔相應的法律責任。
(二十)加強房地產監管，保護公民合法財產權和人身權。
憲法賦予各級政府依法保護公民私有財產的責任。《征收條例》實施後，建設單位需要房屋所有權人轉讓房屋所有權和土地使用權的，房地產管理部門應當通過平等協商要求其轉讓。對采取破壞水、電、熱、氣供應、阻斷交通、影響營業、制造噪音幹擾等非法手段，甚至恐嚇、威脅、暴力強迫房屋所有人簽訂房屋轉讓、搬遷協議的，各職能部門要依法嚴肅查處，構成犯罪的，要移送公安機關。對因制止、查處、執法不力，造成惡性事件、大規模群體性上訪、官商勾結、權錢交易的，要嚴肅追究有關領導和直接責任人的責任，構成犯罪的，要嚴肅追究刑事責任。
2011 4月20日