國稅發[2006]31號文規定：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額,待開發產品結算計稅成本後再行調整。
預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確：
（壹）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
（註：此處為國稅發〔2009〕31號新文規定，僅修正較國稅發[2006]31號文規定變更部分，與之前相同處未列出，下同）
國稅發[2006]31號文與[2003]83號文規定的不同點在於，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率與計稅毛利率是不同的兩個概念：營業利潤=預售收入－計稅成本－營業稅金及附加－期間費用；營業利潤率=營業利潤/營業收入；計稅毛利=營業收入－計稅成本；計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。
采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接並入當期應納稅所得額統壹計算繳納企業所得稅，並在當初不再考慮期間費用支出的多少；而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率後的毛利減去當期實際發生的與之相關的期間費用、稅金及附加（按預售收入計征繳納的稅金及附加）。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，壹律實行統壹比例，對完工後還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋後算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩；計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已於發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工後只需考慮產品的計稅成本問題。
當期未完工開發產品的稅務處理如下：
當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率
當期應納稅所得額=當期毛利額－當期期間費用－當期已交稅金及附加
當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%
完工開發產品的稅務處理
國稅發[2006]31號文規定：開發產品完工後,開發企業應根據收入的性質和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規定結轉其對應的計稅成本,計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額,計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,並按《中華人民***和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。?
國稅發[2006]31號文與[2003]83號文規定的不同點在於，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。對此，納稅人應高度重視，避免由於開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。
完工開發產品的稅務處理如下：
實際銷售收入毛利額
=預售收入確認的實際銷售收入-計稅成本（預售收入相對應的成本）
預售收入毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率
完工年度應納稅所得額=實際銷售收入毛利額-預售收入毛利額－當期應納稅所得額
當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%