第四章前期物業管理
第三十壹條新建住宅實行物業管理。
在業主大會和業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當負責前期物業管理。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同可以約定期限；期限屆滿前，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。
第三十二條住宅物業的建設單位，應當通過招標方式選擇具有相應資質的物業服務企業。
投標人少於三家或者住宅建築面積不足三萬平方米的，經物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當為購置物業辦公設備等固定資產提供前期物業管理費用。購買的資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。
第三十三條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，約定前期物業服務的內容。
第三十四條前期物業服務費按照房屋買賣合同約定的標準由物業買受人承擔。房屋買賣合同沒有約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未出售或交付給物業買受人的物業，由建設單位全額承擔。
第三十五條新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低於地上、地下總建築面積千分之四的比例配置物業服務用房，100平方米以下的按照100平方米配置，並無償移交。其中，用於業主委員會議事活動的房屋，應當根據用於物業服務的房屋比例合理確定，壹般按照建築面積20至40平方米計算。
集中建設的保障性住房還應當按照總建築面積不低於千分之三的比例增加配置物業服務經營用房，收益用於彌補物業服務的不足。
物業服務用房、業主委員會議事活動用房和物業服務用房的具體配置標準由設區的市級政府制定。
第三十六條物業服務用房應當在地面以上，由建設單位裝修，具有獨立和正常的使用功能，相對集中在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。住宅樓內的物業服務，應當有獨立的通道。
物業服務用房不計入共用公共建築面積，其所有權屬於全體業主。建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當註明物業服務用房並申請登記。
物業服務用房不得買賣和抵押。
第三十七條新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表或者最終用戶家庭端口以外的專業管理設施和設備，應當符合國家技術標準和專業技術規範。
建設單位應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加組織竣工驗收；竣工驗收後，住宅物業管理區域內的專業運營設施設備應當移交給專業運營單位管理。專業經營單位應當接受並承擔維修、養護和更新責任，相關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用按照《江蘇省城鄉供水管理條例》的有關規定承擔。
本條例實施前建設的住宅區專業運營設施設備，業主大會決定移交給專業運營單位管理的，應當由專業運營單位驗收。具體實施辦法由設區的市級政府制定。
專業設施設備包括變配電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施及相關管道。
第三十八條前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的具體事宜。
第三十九條建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬清晰、資料齊全、質量合格、功能齊全、設施完備的房屋。
新建住宅區應當符合下列條件:
(壹)建設工程竣工驗收合格，有規劃、公安、消防、環保、民防等主管部門出具的批準或者許可文件。已經取得，並經建設行政主管部門備案；
(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備。已按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝了獨立合格的儀表；
(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務、人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；
(四)道路、綠地和物業服務用房等公共設施符合規劃設計要求，並滿足功能要求；
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等設施設備依法取得使用證書；
(六)物業使用、維護和管理的相關資料齊全；
(七)法律法規規定的其他條件。
第四十條物業服務企業承接物業時，應當對物業的組成部分、* *設施設備進行查驗。物業檢查應當遵循誠實信用、客觀公正、權責明確、保護業主財產的原則。
物業現場驗收二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
(壹)竣工總平面圖、單體建築、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術信息；
(三)物業質量保修文件和物業使用文件；
(四)物業管理所需的其他資料。
前款所列材料未全部移交的，建設單位應當列出未移交材料的詳細清單，並書面承諾補足的具體時限。
第四十壹條物業服務企業應當在物業移交後三十日內，持下列文件到物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續:
(壹)前期物業服務合同；
(二)臨時管理規約；
(三)物業檢查協議；
(四)建設單位移交的資料清單；
(5)檢查記錄；
(6)交接記錄；
(七)與檢查有關的其他文件。
物業服務企業應當在備案後承接查驗物業，並在物業管理區域的顯著位置予以公告。
第四十二條物業服務企業應當建立與檢查有關的文件、資料和記錄檔案，並妥善保管。
物業檢查檔案屬於全體業主。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起10日內，在業主委員會的監督確認下，將物業移交給選聘的物業服務企業承接查驗檔案，或者移交給業主委員會。
第五章物業服務
第四十三條從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格，並依法取得物業服務企業資質。
從事物業服務的職業經理人應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
第四十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)備案。
第四十五條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業，但不得將區域內的全部物業服務委托給他人。
電梯、消防、監控安防等設施設備涉及人身、財產安全以及其他特定要求的，物業服務企業應當委托專業機構進行維護和養護。
第四十六條物業服務企業應當按照物業服務合同約定聘任項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主，並在物業管理區域的顯著位置公示。
業主委員會在征求業主意見後，可以要求物業服務企業更換項目負責人；需要更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，並在物業管理區域的顯著位置公示。
第四十七條物業服務企業應當按照物業服務合同中有關安全防範的約定，落實安全防範措施，做好物業管理區域內的安全防範工作。物業服務企業不履行物業服務合同義務或者不履行合同義務，造成業主人身、財產損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業管理區域內發生安全事故等緊急情況時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，並協助開展救援工作。
業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人和物業服務企業另行約定。
第四十八條業主應當按照物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，業主從其約定承擔連帶責任。
物業所有權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費。
第四十九條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格壹致的原則，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。業主大會成立後，物業服務收費是否實行政府指導價，由業主大會決定；非普通住宅和非住宅，為滿足部分業主需求或接受業主委托的特殊服務等物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費由當事人在物業服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度和居民消費價格指數變動情況，制定物業服務等級標準和相應的基準價格及浮動幅度，並向社會公布。價格行政主管部門應當每三年對物業服務等級標準和相應的基準價格及浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時進行調整。
物業服務企業為物業的業主或者使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，收費標準可以由雙方另行約定。
第五十條物業服務可以實行合同制或者酬金制收費，具體收費方式在物業服務合同中約定。實行收費制度的，物業服務企業應當按照規定建立物業服務資金收支臺賬，接受業主委員會的核查。
第五十壹條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置，如實公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，定期公布物業服務費用和經營設施的收支、公用事業的分攤情況。
物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費，但預收物業服務費的期限最長不得超過壹年。
第五十二條物業服務企業應當定期公布* * *場地和* * *設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的數量、單價和金額，按照實際成本和物業服務合同約定的方式在全體業主之間分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占總建築面積的比例分攤。
業主或者業主委員會對公布的* * *場地和* * *設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用分攤提出異議的，物業服務企業應當予以答復。
第五十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的數值向最終用戶收費，不得轉嫁能源損耗和室外管道或者其他設施的損耗。最終用戶是指接受供水、供電、供氣和供熱服務的最終住戶業主或實際用戶。
物業服務企業接受專業經營單位委托收費的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以按照約定向專業經營單位收取報酬。
第五十四條物業服務企業享受國家和省規定的現代服務業稅收優惠政策。物業服務企業收取的各種費用免征營業稅和企業所得稅。
住宅小區設施設備維護管理、保潔綠化等物業服務過程中的水、電、氣價格，除洗車、餐飲等業務用水、電、氣外，按照當地居民使用價格標準執行。
第五十五條物業服務合同期滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，書面告知物業服務企業、縣(市、區)物業管理行政主管部門和物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)，並在物業管理區域的顯著位置予以公告。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期滿前三個月書面告知業主委員會、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)，並在物業管理區域內的顯著位置予以公告。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期滿前壹個月與物業服務企業續簽物業服務合同。
第五十六條業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理交接手續。被解聘的物業服務企業應當在移交至退出物業管理區域期間維護正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。
業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被選聘的物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域，並與選聘的物業服務企業向業主委員會履行或者在業主委員會的監督確認下履行下列交接義務:
(壹)移交物業自用部分、物業辦公設備和前期物業管理開辦費購置的其他固定資產；
(二)轉讓本條例第四十條第二款規定的相關資料；
(三)物業服務交接過程中形成的物業和設施的使用、維護、定期檢查等技術資料、運行、維護和保養記錄；
(四)結算預收、代收、預付和支付的相關費用；
(五)法律法規和物業服務合同規定的其他事項。
物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業繼續按照原合同提供服務的，原合同的權利和義務對雙方具有約束力。原合同權利義務延續期間，任何壹方提出解除合同的，應當提前三個月書面告知對方和物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮政府)，並在物業管理區域內顯著位置公告。
第五十七條物業所在地的縣(市、區)、物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。
被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域的，由物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期退出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十八條物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業的基本情況、物業服務合同履行情況、投訴處理情況和日常檢查情況，建立物業服務企業及其項目負責人的信用檔案，並向社會公開。
第五十九條單個物業或者小規模物業，經業主大會或者業主大會決定，在物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)的監督和指導下，業主可以自行管理物業。
業主自行管理的，應當就下列事項作出決定:
(1)自我管理的執行機構和管理人員；
(二)自我管理的內容、標準、費用和期限；
(三)聘請專業機構的計劃；
(4)其他與自我管理相關的內容。
電梯、消防、監控和安防等涉及人身財產安全和其他特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和維護。