2022公募REITs試點壹周年，哪些板塊被瘋搶?
8月16日，首批3只保障性租賃住房REITs正式發售。至此，公募REITs產品數量即將擴容至17只。那麽今天小編在這裏給大家整理壹下基金的相關知識，我們壹起看看吧!
整體運營穩健
2022年的上半年，公募REITs經歷了不少挑戰。相比投資股票或債券的普通基金，疫情對REITs的沖擊更為明顯。從二季報中可以看到，影響最大的是產業園的收租、高速公路的收費，甚至垃圾處理廠也由於餐飲消費受限，垃圾收運處置量受到影響。
上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平以稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)為指標做分析，博時招商蛇口產業園REIT、建信中關村REIT和中航首鋼綠能REIT二季度EBITDA取得環比兩位數增長;而有些REITs受到疫情影響較大，二季度經營業績出現下滑，例如東吳蘇園產業REIT和浙商滬杭甬杭徽REIT二季度的EBITDA環比分別下降了55.50%和39.43%，主要是因為其持有的基礎設施資產多位於長三角區域，受到上海疫情擴散的直接影響較大，此外其他收費公路項目也受到疫情擴散不同程度的影響，經營業績略有下降。
“目前來看聚集性疫情多為偶發性出現，對REITs影響不具有可持續性，投資者不必過於擔憂。而且當前全部上市的REITs持有的基礎設施資產地域分散性和行業分散性較好，可能短期對某只REITs有所影響，但對RETIs整體市場產生的影響較小。”孫桂平接受《財經》記者采訪表示，如果投資者過於擔心疫情的影響，可以同時持有多只REITs分散風險，做到REITs組合中持有基礎設施資產的地域分散性和行業分散性。
雖然上半年受到疫情反復的影響，不過當前公募REITs整體經營狀況仍是穩健的。
值得註意的是，前述四個產業園REITs中，博時招商蛇口產業園REIT和東吳蘇園產業REIT都采取了減免租金的措施，而建信中關村REIT與華安張江光大REIT並未進行減免。
場內平均溢價26%
6月21日，首批REITs成立滿壹周年，沒有出現此前市場擔憂的解禁帶來的沖擊，場內價格普遍仍為溢價狀態。8月15日收盤數據顯示，平均溢價率達到26%，僅平安廣州廣河REIT為折價狀態。其中中航首鋼綠能REIT、建信中關村REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT的溢價率均超過40%。
除了已上市的REIT溢價，新發行REITs面向公眾投資者的配售比例也持續走低。首批REITs的平均配售比例在6.27%，第二批已經降到了2%左右，此後發行的REITs在1%左右。
“REITs具有現金回報比較穩定，高票息、抗通脹、長期回報率高、分散風險等特點，再加上REITs試點階段資產的稀缺性和優質性，導致基礎設施REITs上市後整體上處於高溢價交易狀態。”孫桂平認為，雖然REITs是長期封閉式基金，但二級市場流動性表現較好，以往封閉式基金的長期流動性折價現象並未出現，可以說當前REITs溢價反映了投資者需求和市場預期，具有壹定的合理性。
不過，有些REITs也出現過較大的回撤，仍不可忽視其價格波動風險。萬得(Wind)數據顯示，上市以來，富國首創水務REIT最大回撤達36%、紅土鹽田港REIT最大回撤29%，華安張江光大REIT、建信中關村REIT等最大回撤也超過了20%。
“在首批解禁的REITs中，保險資金、產業資本等占比較高，平均占比達43.35%，受負債端、投資偏好等因素影響，保險資金、產業資本的投資壹般以長期配置為主。銀行理財、基金公司、信托、券商資管等屬於交易型機構，兌現收益動機較強。”中泰證券分析，從解禁後的漲跌幅來看，首批公募REITs解禁後大部分估值仍然上漲，僅有富國首創水務REIT下跌，富國首創水務REIT解禁份額中基金公司占比高達42%，疊加上市以來該REITs漲幅較大，機構兌現收益動力較強。
“總體而言，目前公募REITs呈現供不應求態勢，疊加首批REITs項目資質較好，分紅比例較高，解禁拋售或對價格產生壹定沖擊，但預計幅度整體不會太大。但仍需要註意的是，目前部分公募REITs價格與估值偏離已較高，需要關註流動盤較小等引起的過度炒作風險。”中泰證券表示。
利好政策不斷
“當前REITs市場活躍程度超出預期。究其原因，或在於當前已發行的公募REITs產品收益率普遍較為可觀。政策對於基礎設施REITs態度趨於明朗讓各類市場參與者對於REITs產品的發展前景更增期待。”嚴弘表示。
2021年6月首批公募REITs上市後，多份REITs相關的重要政策文件密集出臺，涵蓋項目入庫、險資入市、稅收試點、擴募機制等多個環節，助力REITs發展。
2021年11月10日，銀保監會發布《關於保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，允許保險資金投資公募REITs，側重保險資金投資規範化，就投資標的運作形式和投資主體的資質及管理提出相應要求。
財政部的《關於基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》則針對目前REITs項目節稅政策尚不成熟的特點，確保REITs項目發行成功完成募資後才需要繳納稅費，減輕REITs發行前期的稅負，促進REITs進壹步發展。
2022年1月28日，上交所、深交所、中國結算發布基金通業務指引，便利公募基礎設施證券投資基金等基金場外份額轉讓，為有需求的場外公募REITs投資者補充退出渠道。此外，證監會印發的2022年度立法工作計劃中也包含了《不動產投資信托基金辦法》，REITs相關法律法規將進壹步完善。