房產商破產，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買到了爛尾樓，怎麽才能維護好自己的合法權益呢?
2014年底，江西贛州長發置業有限公司和贛州銀信置業有限公司先後破產，而兩家公司的法定代表人為同壹人，這便成了贛州房地產公司破產第壹案。壹時間，新年的房地產市場沈浸在蕭瑟之中：2015會成為房企(特別是中小型房企)的破產年嗎?
房產商破產，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。想要購房的剛需人群不由地捏把汗——要是真買到了爛尾樓可怎麽辦呢?
房企境況不佳
國家統計局近日公布的數據顯示，全國房地產2014年的投資增速壹路下滑，房企到位資金增速放緩，開發商拿到錢已經越來越難。2014年1~11月份，房地產開發企業到位資金11.0115萬億元，同比增長0
.6%，而在2013年的前11月，這個數字是27%。統計局發布的數據還顯示，2014年同期民間固定資產的投資增長為17 .9%。
“大量的房地產開發企業將面臨資金鏈斷裂的危險，房地產企業的倒閉潮不遠了。”北京市政協委員、經濟學者馬光遠接受采訪時稱，2014年國有房企的資金成本普遍增長約18%，資金正在加速逃離房地產。而衛民不動產策劃智庫總經理蔡為民(博客,微博)更是認為，對開發商來說過去的2014年還不算“真正的苦日子”，而是“好戲在後頭”。
可見，隨著房地產數據的惡化，庫存和資金鏈等壓力持續，2015年房企很可能會遭遇“適者生存”的局面。在這樣的環境下，因開發商資金鏈斷裂甚至破產而引發的“爛尾樓”現象也就可以預見了。
爛尾樓如何產生
爛尾樓，通常指的是已經辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工壹年以上的房地產項目。此外，因為產權發生糾紛、或是工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
爛尾樓形成的原因可說是多種多樣，現實中包括在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規而導致工程停工等等，都有不少真實例子出現。不過，其中出現最多的還是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人，最終就形成了無人問津的爛尾樓，讓購房者無所適從。
弄清產權歸屬
壹般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的壹塊“心病”，過去幾年也有過續建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬壹購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。
按照規定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業的法律意見，弄清自己的權利問題。總之，有產權在手，總比什麽都得不到強。
同時，業內人士指出，開發商破產後，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證：1.購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了註銷;2.如已合法註銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法註銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實後，應當予以辦理。
分步交涉維權
在搞清楚產權歸屬後，購房者則應盡量與其他業主壹起，獲得最大限度的法律支持。
首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發商壹點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最少。
其次，若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發展商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發展商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如發展商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比壹般債主更容易得到發展商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的)。
另外，若決定要起訴發展商時，業主也必須齊心壹致。如果其他業主打了官司，並且獲得勝訴、得到賠償，而有的業主因為等待發展商完工沒有及時起訴，可能最終就得不到賠償。
未雨綢繆也重要
當然，作為消費者而言，在爛尾樓出現時購房者總是不免處於弱勢地位。與其出事後費時費力維權，不如事前利用好手中的主動權，對開發商做壹個全面的了解。由於目前房地產實行的是預售制，根據相關規定，沒工商登記、稅務登記，資質不全、手續不全開發商不能施工，包括房地產五證、兩書不齊全的不能買，這都是老生常談了。
通常情況下，規模大、資金雄厚、知名度高的品牌大開發商也會相對靠譜壹點，而那些剛剛轉型的、經驗不足的中小型開發商，在目前的形勢下購房者就要加倍註意了。當然，有條件的直接買現房、即買即住，也不失為壹個保險的方式。
另外，爛尾樓的產權狀況對購房人來說尤為重要。業內人士提醒，購買時首先要確定房子的銷售手續和產權是否明晰，是否已被銀行抵押了;其次要先向銷售方確定房子是否有產權證和銷售許可證;然後了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押;最後如果是拍賣房，應弄清產權過戶手續是否已經辦理等等。
（以上回答發布於2015-06-29，當前相關購房政策請以實際為準）
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