美國房產投資如何使利益最大化

　很多資金雄厚的家庭都會選擇在美國投資房產，但其實呢美國投資買房還是滿繁瑣的，因為美國稅務局的政策很繁瑣。那麽在美國投資房產也如從稅務角度使利益最大化呢?下面就和我壹起來看看吧。

壹、買房準備

　作為壹個精明的買房族，從開始準備買房起，妳就要計劃怎樣最大化的減少妳將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

　用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流

　時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

　身份：是否是美國稅務公民(不同於移民法律規定的美國公民)

　債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。

　為何要考慮用途?

　因為房屋的用途關乎到妳需要與什麽稅表打交道，關乎哪些支出減免妳可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時妳也需要考慮以什麽形式來擁有房產，能更好的實現妳的用途。

　房產的主要擁有形式：

　個人直接擁有

　如果是自住，妳的房子只有支出沒有收入，那麽妳只需要用到 Schedule A，分項扣減額(Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A)。如果全部或部分出租，那麽妳就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入(Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E)了。

　公司形式擁有

　房產投資通常以合夥企業 (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，妳會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有壹頁 Form 8825就是妳的房產明細。公司會在報稅完後給妳發壹張 Schedule K-1，流入妳的個人所得稅表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

　為何要同時考慮賣出時間和用途?

　美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000(單身納稅人)至 $500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是，妳的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是妳的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內至少有2年住在這裏。而且呢，每壹次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單?下面我們來舉幾個例子：

　A君買了第壹套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麽，這25萬增值完全免稅哦!

　B君買了第壹套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第壹年的自住在出租三年後不再有效，那麽只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅(Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦!

　C君買了第壹套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他壹***自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件(第1年自住是5年前)，居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

　D君買了第壹套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬。雖然他壹開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

　E君買了第壹套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第壹套房開始出租。三年後賣掉第壹套房賺了25萬，同時買了第三套房，第壹套房的25萬增值免稅。這壹年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。

二、購買房產

　買房成交後妳壹定會收到壹張“房地產交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，裏面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是壹張看著就頭疼的清單，可是妳壹定要保留好它，因為它決定了妳賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細，但妳只需要關註買方 (Buyer) 的明細即可。妳的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產權費用 (Title Costs) 等等都可以加到妳的購買價格上增加房子成本。

　比方說，房子買價50萬，妳的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那麽賣房時妳的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎?若是以公司名義買房，妳的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷(類似折舊)。

　另外得單獨說壹說房產稅 / 地稅 (Property Tax)。房產稅會與其他上面提到的費用壹樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果妳的房子這壹年自住，那麽請把房產稅放到妳的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果妳的房子用於出租，那麽請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。

　如果妳是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，妳可以開心地把這個利息填入妳的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用於出租，那麽則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數 (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

三、美國買房後如何獲得最大投資回報

　1、持有增值

　持有增值，是指購買美國房產後，不以出租獲利為主要目的，追求的是“低買高賣”或資產增值的投資方式，比較適合於資產雄厚的投資者。為此，此種投資方式極為註重投資者入市及出市的時機。

　美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是壹定會有利潤的。假設妳在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那妳的利潤是負值。如果，妳買房是為了居住，妳可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出妳的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

　2、出租賺取租金

　通過出租房產，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段。那麽，投資者該如何計算自己投資的房產，每年能給自己帶來多高的回報率呢?

　3種常見出租方式：

　1、委托經紀人

　交給經紀人幫助租賃可以大大節省工作和時間，經紀人可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。

　2、委托物業管理公司

　物業管理公司提供的是出租管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到壹家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。

　那麽怎麽判斷妳所找的是壹家好的物業管理公司呢?物業公司會不會在維修費上宰您壹筆?或者，真的有這樣的問題需要解決嗎?物業公司能快速地找到租客嗎?只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

　為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

　對房屋細致的看管，確保所有事情進行順利;

　及時、高效的處理所有問題;

　確保租客及時與投資者簽訂租約;