案例：說好的人車分流豈能說改就改
購房前，周某等業主在宣傳冊、沙盤、廣告片等宣傳資料中看到，其所購買的小區設有人車分流設施和露天泳池。
但後來業主們得知：在開發商天福公司向有關部門備案的建設規劃中，該小區並非人車分流，天福公司是在通過竣工驗收後，以草皮覆蓋地面車位的方式營造人車分流的“假象”，而有關部門發現這壹情況後，立刻責令天福公司進行整改、恢復地面車位。至於“室外泳池”，則系違法建築，不能使用。
當業主找到天福公司交涉時，卻被告知，《商品房預售合同》中約定其保留對小區平面布局的修改權以及宣傳資料所載內容不列為合同的組成部分。
解讀：“霸王條款”的生存空間越來越小
上海壹中院法官劉佳表示，《民法典》實施後，其第496條規定了格式條款不訂入合同的情形，即提供格式條款的壹方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有註意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
因此，開發商作為格式條款的提供者不僅必須公平地設置雙方的權利和義務，還必須對相對方盡到提示或說明義務，否則不能視為雙方對該條款內容達成合意，該條款內容亦不得訂入合同、進入效力評價的範疇。
《民法典》實施後，適用格式條款的相關判例顯示，條款制定方利用地位優勢制造“霸王條款”的空間將越來越小，市場交易將更加公平、規範。
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