已拿到預售證的爛尾樓卓越漫香湖，目前大門緊閉，售樓部雜亂無章。 （南方周末記者 盧寶宜/圖）
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文 | 南方周末記者 盧寶宜
責任編輯 | 馮葉
經過水氫 汽車 風波 後，河南省南陽市因為數百個爛尾樓盤再度成為輿論熱點。
2019年7月1日，南陽市房地產問題樓盤化解攻堅專項領導小組辦公室發布了壹則情況說明，向公眾通報了市內問題樓盤的化解進展。該說明透露，南陽有302個“爛尾樓盤”，目前，除約壹半項目已完善手續，其余仍在化解之中。
302個“爛尾樓盤”，可謂體量巨大。據南陽市房地產管理中心官網的數據統計，在2016年至今的三年半時間裏，南陽市中心城區取得《商品房預售許可證》的房地產開發項目僅115個。
“如果沒買過壹套爛尾房，妳都不配說自己是南陽人。”壹位買到爛尾房的受訪者向南方周末記者自嘲道。在當地，南陽還有另外壹個名字——“爛尾樓之都”。此前，南陽以河南重點產糧區而聞名，有“中原糧倉”之稱。
爛尾樓盤大多是2012年左右遺留下來的，當時為舉辦第七屆全國農民運動會（下稱農運會），南陽開啟了大規模的城市建設，五萬多人因此搬遷。在如此洶湧的買房需求下， 大大 小小的開發商湧入南陽，而地方 政府 默許開發商在“五證”不全的情況下，蓋房甚至出售。
如今，化解的難題均集中在“五證”不全以及開發商資金鏈斷裂等問題上。2019年2月，南陽市人民 政府 印發了《南陽市房地產領域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅行動實施方案通知》，稱2019年6月30日為全面結束整治問題樓盤的時間節點，此後，問題樓盤將不再享受整治期間的優惠政策，將依法依規嚴肅處置。
但據媒體報道，南陽市中心城區的整頓工作仍在繼續，結束時間從6月30日延長到了9月30日。中心城區整頓規範提高房地產市場工作指揮部的工作人員向南方周末記者證實了這壹點，他同時表示，9月30日後仍有可能延期。
多位購買了爛尾房的南陽市民告訴南方周末記者，從2014年開始，整頓結束的時間已經壹拖再拖，這些年等來的，只有失望而已。
1
爛尾七年
林芳2012年購入的房子，至今還沒收樓。她今年35歲，是壹家淘寶店店主。
她購入的樓盤名叫中達天匯家園，有南陽第壹大盤之稱。中達天匯家園位於南陽市新區，規劃建設有90棟住宅，建築總面積達68.3萬平方米。
林芳向南方周末記者回憶，2012年開盤時，中達天匯家園的宣傳聲勢浩大，廣告傳單幾乎覆蓋了各個縣鄉鎮。其開發商為河南中達置業集團有限公司（下稱中達置業），這是壹家南陽本土開發商，在當地有壹定知名度。
但在開售期間，林芳發現，中達天匯家園並沒有拿到預售證，但是當時新開樓盤幾乎都是如此，加之開發商承諾證件均在辦理過程中，很快就會辦下來。於是當年6月，林芳決定購入該項目。
林芳向南方周末記者出示的認購協議顯示，協議是開發商與林芳在未取得商品房預售許可證情況下的前期約定。其中，付款方式分為三種：壹種為壹次性付款，壹種為分期付款，最後壹種為按揭貸款。
林芳選擇了第三種付款方式。她以 183 0元/平方米的價格在項目售樓部簽署了協議，當日即壹次性交付了50%的首付，約8.8萬元。剩余壹半房款，雙方約定在開發商證件齊全後，為她辦理10年期的銀行按揭貸款。同時，協議約定開發商將於2013年10月—2014年5月31日交房。
然而，就在林芳交了首付款的第二年，中達項目便停滯了。令她更沒想到的是，壹時疏忽，付出的代價竟是長達7年的等待。
“我家孩子都從小學升到中學了。”林芳說，可房子至今仍未蓋好。她是從下面的鄉鎮上來的，為了讓孩子到市裏念書，她賣掉了鄉鎮的房子，付給開發商的首付幾乎是她的全部積蓄。這些年，她只好帶著孩子租住在學校附近。如今，她也想開了，“想想那些壹次性交了十幾萬全款的，我也不敢多埋怨”。
林芳等購房者也曾多次組團尋找開發商、信訪部門等反映問題，收到的多是開發商口頭承諾的“即將交房”和信訪部門的“正在研究解決方案”。過程中，大家漸漸發現，中達置業的問題不只沒有預售證那麽簡單。
根據南陽市委的摸底排查，截至2019年6月26日，中達天匯家園項目***預售商品房3400套，已建設安置房 159 3套，剩余 180 7套尚未開工。而 180 7套中，已退購房款的有385戶，申請退款的有510戶，要求盡快開工建設的有912戶。
其中，壹位既沒有拿到房子，也沒有拿回退款的購房者起訴了中達置業並獲勝訴。2017年，南陽市宛城區人民法院出具的民事判決書顯示，中達置業在辯護時坦言，該項目的土地手續遲遲無法辦理，進而導致已銷售出去的房屋無法開工，最終，購房者無法拿到房子。
壹位中達置業的內部人士則向南方周末記者透露，部分房源尚未開工的問題在於土地被收回，而已經蓋好的房子實際上也沒有拿到土地證，但是購房者已經住進去了。
土地手續尚未拿到手，卻賣出了幾千套房子，如此離奇的事在南陽卻不稀罕。2014年，南陽市 政府 出臺“302政策”，發布《南陽市中心城區房地產市場秩序專項整治工作實施方案》，成立了房地產市場秩序專項整治工作領導小組，統計出當地***有302個問題樓盤。
受害者也不只當地老百姓，還包括許多 政府 部門。南陽市房管中心副主任張濤對南方周末記者說，就以他所在的單位為例，2013年，市房管中心為解決職工住房問題，向錦寓置業旗下的美麗佳苑項目低價團購了9棟樓。原本協議2016年11月交房，但由於錦寓置業的股權紛爭問題，項目停工，目前仍處於爛尾狀態。
南陽市中心城區整頓規範提高房地產市場工作指揮部大門。（南方周末記者 盧寶宜/圖）
2
邊建設，邊補證
南陽市住建局壹位工作人員告訴南方周末記者，目前南陽問題樓盤中，占比最大的就是“五證”不全，這是壹個 歷史 遺留問題。
根源要追溯到2008年，那壹年，南陽被批準承辦第七屆全國農運會，舉辦時間是2012年。為了迎接農運會， 政府 開啟了大規模的城市建設工程，如南陽中心城區建成區面積由70平方公裏增至100平方公裏。也就是從這時起，大量城中村改造和房地產項目壹並上馬。
據中國經營報統計，2008—2012年期間，南陽***拆除各類建築550萬平方米，為農運場館建設提供土地七千余畝，五萬多人因此遷移。僅2012年壹年，南陽城市建設新開工項目總投資超過50億元，相當於過去10年投資的總和。
當地壹位樓市資深人士告訴南方周末記者，當時為了快速推進城市建設， 政府 默許“邊建設邊補證”的開發模式。於是，眾多開發商在還未拿到土地證、施工證時就開始建房，賣房時更別提預售證了。
房地產市場瞬間繁榮起來，只要建房就能賺錢成為***識，開始高漲的房價吸引各類開發商蜂擁而至。根據南陽統計網的數據，南陽市房價從2008年的1904元/平方米，漲至2012年的2 73 6元/平方米。
上述爛尾的中達天匯家園，正是2012年入市的。該盤是“為加快中心城區入市環境和城鄉壹體化示範區規劃建設”而確定的全市100個新型社區之壹，也是2013年河南省重點項目之壹。
中達置業在上述判決書中辯護稱，2012年5月8日，南陽新區管委會、南陽新區管委會白河街道辦事處為了迎接全國農運會的召開，提升城市品位，對南唐入市口實施整體改造、努力打造和諧社區，與中達置業簽訂了《雙鋪村新型社區建設項目協議書》。
根據該協議，由中達置業對該區域整體開發，同時允許“項目開工後采取邊拆、邊建、邊銷售、邊完善手續的辦法向前推進”。
南陽新區是在2011年成立的，目標是在農運會之前，確保建成1.4公裏長、60米寬的道路工程和入市景觀，新區位於機場附近，此前均為村莊。據上述中達置業內部人士稱，新區 政府 臨時成立，沒有啟動資金，所以就按照城中村改造的方法，借助 社會 資本運行。
然而，2013年3月，河南省住建部督查專員發現，南陽新區這壹雙鋪村項目不符合城市總體規劃，隨即予以叫停。後續，雙方也解除了原先簽訂的協議書，原土地出讓程序中斷，原建設區域的規劃重新進行了調整，土地有所縮小，最終致使中達置業預售的 180 0多套房無地可建。
政府 部門也並非沒有做事。2014—2017年間，中達置業因土地、規劃、施工違法等問題被相關部門進行追究和罰款，***計2010.6萬元，均已履行。
在人民網河南省地方領導留言板中，曾有大量關於中達置業的投訴，根據南陽市市委的回復， 政府 還曾在2016年11月給出壹套化解方案，為中達置業新增建設用地。具體則通過招拍掛形式，讓中達置業摘牌。2018年1月，該宗土地開始競標，但中達置業報價卻低於開標底線，導致土地流拍。
中達置業很難掏出更多的錢。南陽市市委在上述回復中還表示，中達置業將天匯家園項目收取的購房款用於其他項目投入，因該公司的其他現有資產無法及時盤活處置，以及其他樓盤項目的滯銷導致現行資金周轉困難，所以資金鏈斷裂。
上述中達置業內部人士向南方周末記者證實，中達置業資金確實困難，但壹部分原因在於為上述雙鋪村的拆遷墊付了大量拆遷款。不過，目前中達置業已有項目拿下土地證等手續，希望能將項目逐個盤活。
2018年底，林芳發現，中達置業開始拆除原建小區內的綠化帶和幼兒園等配套設施，加塞建設電梯房，同時要求業主每平方米補交1000元，並須全額付款，方可交房。
中達置業的壹位高層告訴南方周末記者，這麽做是為了讓原業主盡快入住，增加1000元是考慮到建築成本，加蓋的房子同樣“五證”不齊，但會和此前已建的房子壹起，爭取在年底完善證件。
3
資金鏈斷裂
實際上，“五證”不全雖然普遍，但並不是最棘手的問題。據南陽房管中心數據，2014年至今，該局已為 180 個問題樓盤辦理了246個《商品房預售許可證》。南陽市自然資源和規劃局的網站也顯示，此前多個問題樓盤，已通過土地招拍掛程序進行“補票”，獲得了《建設用地規劃許可證》。
但目前仍有122個難啃的硬骨頭尚待解決。南陽市住建局壹位工作人員向南方周末記者解釋，之所以難解，主要是因為當時參與開發的房企實力不足，至今無法解決資金問題。
2012年農運會結束後，南陽的大拆大建並未結束。南陽樓市網曾發布壹份《2013年南陽市房地產市場年度運行報告》，報告顯示，2013年南陽整體供應土地37宗，***計 147 .52萬平方米，同比2012年增長343.27%，土地市場首次出現供大於求的情況。
其中，住宅用地供應量為74.77萬平方米，超出前兩年的供應量之和，原因是 政府 持續加大城中村改造的力度。
“農運會期間 政府 做了很多超前規劃，留下了巨額債務和開發問題。”上述樓市資深人士說，而南陽作為壹座農業城市，農運會後，也只能通過繼續出讓土地補充 政府 財政收入。
根據南陽市統計局的數據，南陽市至今處於入不敷出的狀態。如2018年南陽地方財政總收入為307.62億元，而其壹般公***預算支出為650.68億元，遠高於財政總收入。財政收入中，以土地出讓金組成的 政府 性基金收入為126.18億元，略微高於各類稅收收入122.18億元，可見當地對房地產市場依然依賴。
南陽市住建局開發科科長閆德毅向南方周末記者回憶，農運會後，當地湧入壹批資質較差的房地產開發商。據他統計，截至2019年7月15日，當地房地產商有四百余家，僅市中心城區就有262家，大部分都是本地的小型開發商，而如此龐大的數量遠超當地樓市需求。
南陽市統計局數據顯示，當地人口正在流出。2012年，南陽常住人口1014.90萬人，到了2018年，常住人口減少至1001.36萬人。
發生在2014年的“瘦身鋼筋”事件，被公認為是壓垮南陽樓市的導火索。
2014年6月25日晚，央視《焦點訪談》曝光了南陽三傑房地產等多家公司在建房時違規使用“瘦身鋼筋”。“瘦身鋼筋”指開發商為降低成本將正常鋼筋拉長後再使用，壹旦發生地震，建築物容易垮塌，樓越高，危害越重。
曝光後，南陽市 政府 對全市房地產進行了整頓清查，並叫停了所有在建樓盤。
停工，對於現金流 緊張 的開發商而言無疑是雪上加霜。當地壹要求匿名的項目經理對南方周末記者說，當時為了避免資金鏈斷裂，不少開發商選擇以高息進行非法集資、違規抵押等方式融資。
該項目經理還表示，在南陽，由於都是當地出身的小型開發商，沒有什麽資質進行銀行貸款，選擇從民間借貸是相當普遍的現象。不僅開發商無法貸款，由於“五證”不全，購房者也無法在銀行按揭。開發商只能壹方面不斷提高首付款的比例，另壹方面加大民間集資，以維持現金流。
據南陽市打擊和處置非法集資領導小組辦公室的統計數據，2015年3月起，南陽非法集資案件呈爆發式增長，2015年間就達到60起。
“瘦身鋼筋”事件不僅打擊了地產商，更打擊了當地市民對房地產的信心，選擇給房企放貸的 社會 資金和民眾數量驟減，多家依靠公眾集資的開發商接連崩盤。
南陽市房管中心副主任張濤向南方周末記者介紹，目前不少爛尾樓面臨的問題是中間債權人多，股權糾紛多，資產權屬不清，處理起來相當棘手。
為迎接2012年的農運會，南陽新建的市 政府 行政服務中心。（南方周末記者 盧寶宜/圖）
4
購房者自救
“最主要是先把房子給蓋好，讓購房者能住進去。”張濤強調，針對此前因集資等原因造成股權糾紛的，房管中心都會多次組織相關人員，進行協調，先把項目推進下去。
他還介紹，近些年， 政府 實行的是“清單式”管理，對於之前統計出來的問題樓盤采取的方案是：建臺賬、摸底子、補手續、專事專辦、開通綠色通道，最大限度解決能解決的問題。
具體分為四類：壹是對建設手續不齊全的項目，加快完善相關手續，盡快啟動項目建設；二是對資金鏈斷裂的項目，積極協調金融機構，加大融資幫扶力度；三是對涉法涉訴的項目，督促司法部門盡快依法處置；四是對原企業法人無力推進的項目，通過破產清算、尋找合作夥伴等途徑推進項目建設。
第四類是最難的，權屬糾紛復雜，也導致第三方資本很難接手。
當地住建局壹直在招商引資，希望吸引大型的全國性房企進入南陽，帶領當地房地產市場走向 健康 。
2016年以來，也的確有多家大型房地產商入駐南陽。但是它們還是更傾向於選擇自己拿地。
在壹位南陽房產中介看來，大型房企犯不著通過收購爛尾樓入駐南陽。事實上，恰恰是當地問題樓盤太多，令大型房企相當受歡迎。在南陽，只要是五證齊全，又是全國性品牌，往往開盤即清盤。如在剛過去的6月，南陽建業公園首次開盤，292套房子全部售罄，成交均價高達1.2萬元/平方米。
這位中介還強調，2018年下半年起，南陽樓市已經開始由熱轉涼，壹旦錯過這個階段，未來可能更難有企業或第三方資金接盤，再想盤活爛尾樓更是難上加難。
眼看著尋求多方救助無果，金匯城和鉑金時代兩個爛尾樓的部分業主開始自救。他們正在組織購房者自籌資金，打算先把土地出讓金補齊，拿到土地證，再把房子蓋起來。
（應受訪者需求，林芳為化名）