大家好。本次講座，我們將了解企業買賣房屋的稅收政策。這裏先討論企業買賣二手房的情況，即企業向非房地產開發企業購買房產的納稅問題。
那麽，企業買賣房屋都要交哪些稅呢？下面我們分別從買賣雙方的角度來分析壹下。
賣家:
1.增值稅
營改增前後，增值稅是我國稅收中的老大哥。營改增後，原來繳納營業稅的二手房銷售行為也改為繳納增值稅。
房地產轉讓適用的增值稅稅率為11%(現行稅率為9%，扣繳率為5%)。
應納增值稅=(房地產收購總價及額外費用-房地產收購原價)/(1+9%)*9%
如果是小規模納稅人，征收率為5%。
應納增值稅=(房地產收購總價及額外費用-房地產收購原價)/(1+5%)*5%
壹般納稅人在2065438+2006年4月30日前出售取得的房產，選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。
稅收優惠政策:
“滿五”“滿二”政策只適用於個人，對於企業出售二手房沒有優惠政策。如果壹定要說的話，就是進項稅不按年抵扣的政策。根據財政部、國家稅務總局、海關總署2019號公告，財政部、國家稅務總局、海關總署關於深化增值稅改革的公告第5號。
“自2019、1年4月起，《關於營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅[2016]36號)第壹條第四項1點、第二條第壹項1點停止執行。未按上述規定全額抵扣的進項稅額，可從2065438+2009年4月納稅期的銷項稅額中抵扣。”
根據上述規定，自2009年4月1日起，新取得的不動產增值稅進項稅額無需分年抵扣，允許壹次性抵扣。
增值稅涉及的附加稅:城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。
城市維護建設稅:
市區:7%；縣鎮:5%；其他地區:1%。
教育費附加:3%；
地方教育附加:2%
2.土地增值稅
與個人不同，企業轉讓不動產需要繳納土地增值稅。
根據中華人民共和國財政部、國家稅務總局財稅字[1995]第48號《關於土地增值稅若幹具體問題的通知》第十條:
“轉讓舊房的，按照房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的土地價款、按照國家統壹規定繳納的相關費用以及在轉讓環節繳納的稅費作為項目金額的扣除，征收土地增值稅。取得土地使用權時未支付土地價款或者不能提供已支付土地價款的證據的，不得扣除取得土地使用權已支付的價款。”
轉讓時的可扣除項目:
1.土地收購成本
為取得土地使用權而支付的土地價款和按照國家統壹規定支付的相關費用。這項扣除僅適用於出售新房。
2.土地開發和新配套設施的成本
這裏開發土地和新建配套設施的費用主要指土地拆遷補償費、基礎設施安裝費、公共設施費、三通壹平費等等。這項扣除僅適用於出售新房。
3.土地開發和新配套設施的成本
主要包括與土地開發和新設施相關的銷售費用、管理費用和財務費用。這項扣除僅適用於出售新房。
4.舊房和舊樓的評估費用
指政府批準的評估機構在確定舊房重置成本和成新率的市場價格時發生的評估費用。此項扣除僅適用於二手房銷售。
5.與房地產轉讓有關的稅收
包括城建稅，教育費附加，房產過戶時的印花稅。這壹政策適用於新房和二手房的銷售。
添加扣除額
如果是房地產企業，以上1、2項加20%扣除。該政策適用於房地產企業開發銷售新房。
土地增值稅應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*適用稅率
其中，增值額為總價扣除項目金額後的余額。
土地增值稅是唯壹適用累進稅率的稅種。
增值超過扣除部分的不同稅率，按照不同的適用稅率計算應繳納的土地增值稅。
相關稅率表見下圖:
印花稅
印花稅按照《產權轉讓契》繳納，金額為《產權轉讓契》載明金額的0.05%。納稅人是見證人，所以房產買賣雙方都需要繳納印花稅。
稅額=房地產買賣合同金額*0.05%
買家:
1.契稅
各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地區實際情況實行3%-5%的幅度稅率。
應納稅額=計稅依據*稅率
這裏企業買二手房和個人買二手房不壹樣，沒有按面積減稅的政策。
2.印花稅
印花稅按照《產權轉讓契》繳納，金額為《產權轉讓契》載明金額的0.05%。納稅人是見證人，所以房產買賣雙方都需要繳納印花稅。
稅額=房地產買賣合同金額*0.05%
另外，購買人需要繳納產權證印花稅，每本產權證5元。
關於企業向房地產開發企業購買新房，買賣雙方需要繳納的稅費同上，此處不再贅述。