應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。 1、而公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。計算增值額的扣除項目：(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：序號增值率=增值額/扣除項目金額稅率速算扣除系數。
法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，並確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (壹)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。 1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬於同壹項目; 2.如果同壹個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對於同壹清算項目，壹段時間免稅、壹段時間征稅的，應當特別關註收入的實現時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，並確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核並確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。