法律分析:商品房預售合同登記屬於壹種特殊的不動產登記，即以保全將來不動產物權變動的壹項請求權為目的的登記。商品房預售登記使買受人的債權具有對抗第三人的效力。房地產開發企業不得將預先登記的房屋出售或抵押。如果開發商將預先登記的房屋出售或抵押給第三人，第三人無法通過登記取得所有權，抵押權也無法對抗預先登記的購房者。商品房預售合同的登記備案不是商品房預售合同的生效要件。
法律依據:《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支持。當事人約定登記備案手續為商品房預售合同的有效要件的，從其約定，但壹方已履行主要合同義務的，雙方認可的除外。
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