車庫不能出租的法律依據是:根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理區域內規劃建設的公共建築和設施不能改變的，將車棚車庫出租給他人居住的，處五千元以上三萬元以下罰款。
小區車庫改建住房違法嗎？
小區車庫改成房子是否合法，主要看車庫的產權。車庫所有人在不違反土地性質的前提下，擁有獨立的車庫產權並不違法。物業擅自將車庫改成房子是違法行為；如果是公共車庫或者公共車庫，改成房子也是違法的。所以車庫改成房子壹般是違法的。
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法律依據:《物業管理條例》第四十九條。物業管理區域內規劃的公共建築和設施不得改變。
業主依法需要改變公共建築和設施用途的，應當在依法辦理相關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和設施用途的，應當提交業主大會討論通過，業主應當依法辦理相關手續。