根據相關法律規定，車庫、車庫、雜物不屬於房改範圍。因此，經營者在租賃商鋪時應註意其法定目的，是否符合辦理營業執照的要求。簽訂合同前，經營者必須查驗房產證原件，了解建築物用途是否符合經營要求。除了查看房產證的合法用途，經營者還可以到住建部門查詢房屋的合法屬性和用途。其屬性和用途必須是商業性的，工商才能申請營業執照。
在建築區劃內，規劃車位、車庫的權屬由當事人通過出售、贈與或租賃等方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地停放汽車的車位，歸業主所有。根據相關法律規定，不得擅自改變小區車庫的結構或用途。如果設計圖紙上標明的建築用途是車庫，絕對不允許私自改成商鋪。
車庫變更為營業用房的，應先在房屋產權登記機關辦理相關變更手續，經相關利害關系業主同意並蓋章後，由轄區居委會或業主委員會出具證明材料，再向工商部門申請登記。工商部門在給類似的汽修廠發放營業執照時，應該非常謹慎，嚴格控制。對不符合許可條件的居民區無證經營問題，要積極向政府舉報，由政府牽頭，相關行政執法部門參與綜合治理，規範居民區社會秩序，維護社會和諧穩定。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第二百七十九條業主不得違反法律、法規和管理規約將住宅改為營業用房。業主將房屋變更為經營性用房的，除遵守法律法規和管理規約外，還應當經有利害關系的業主壹致同意。