1，合法終止。即物業服務企業喪失壹定的經營資格和業務資格時，已簽訂的物業管理委托合同自動終止。
2.協議終止。當出現物業管理委托合同約定的原因，需要更換物業服務企業時，可以由業主委員會根據物業管理委托合同的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，經過具體操作後與物業服務企業解除合同。
更換物業公司的程序是怎樣的？
1.召開業主大會並表決，取得三分之二以上業主同意；
2.提前60天書面通知物業公司辦理辭退手續；
3、制定管理要求和費用標準，公開物業招標；
4.公開評標，簽訂物業管理協議；
5.安排新老物業公司交接，新物業公司進場。
法律依據:《中華人民共和國民法典》第946條。
業主依照法定程序決定解聘物業服務提供者的，物業服務合同可以終止。決定解聘的，應當提前60日書面通知物業服務提供者，但合同對通知期限另有約定的除外。
依照前款規定解除合同給物業服務提供者造成損失的，業主應當賠償損失，但不可歸責於業主的原因除外。