1.買家不是因為自身原因考慮買房，定金不能退。
定金是在合同訂立或履行前支付的壹定數額的金錢或替代物作為擔保。支付定金的壹方稱為定金支付方，接受定金的壹方稱為定金接收方。
擔保法第六章:固定支付
第八十九條當事人可以約定壹方應當向對方支付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當作為價款或者收回。支付定金的壹方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的壹方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
2.開發商的開發手續不全，流程不規範，可以退房。
(1)開發商未取得商品房預售許可證預售房屋，在規定期限內開發商仍未取得商品房預售許可證的，買受人可以要求退房。
(2)開發商擅自變更設計方案，影響房屋的結構類型、戶型、空間大小、朝向，影響購房人居住的，購房人可以要求退房。