1.所租房屋尚未竣工驗收，此時簽訂的租賃合同無效。
2.出租的房屋屬於違章建築的，簽訂的租賃合同無效。
3、出租房屋已被認定為拆遷房屋的，簽訂的租賃合同無效。
4.約定的租期超過20年的，逾期無效。
5.出租的房屋是未經批準或未按批準內容建設的臨時建築，簽訂的租賃合同無效。
6.未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋，出租人和承租人之間訂立的租賃合同無效。但在壹審法院辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
7.出租人與承租人就未經批準或未按批準內容建造的臨時建築訂立的租賃合同無效。但是，在壹審法院辯論終結前，經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
8.租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。但在壹審法院辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
9.當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記手續為由，請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定房屋租賃合同以登記備案手續為生效依據的，從其約定。但是，壹方當事人已經履行了主要義務，但另壹方當事人接受的除外。
10.出租人和承租人未經批準或未按照批準的內容就臨時建築訂立的租賃合同無效。
11.租賃期限超過臨時建築使用年限的，超過部分無效。
12.承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認為超出部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
法律依據
商品房租賃管理辦法
第六條有下列情形之壹的房屋不得出租:
(壹)違法建築；
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
(三)違反規定改變房屋使用性質的；
(四)法律法規禁止出租的其他情形。