二。農村宅基地使用權轉讓:1。受讓方也是本集體經濟組織成員的，經本集體經濟組織同意，交易視為有效。在這種情況下，取得農村集體經濟組織的同意並進行登記是有效流轉的前提。
2.將農村宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織成員以外的人無效。
理由是憲法第十條，宅基地屬於集體所有，土地管理法第六十三條，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。而且宅基地使用權具有個人屬性，非本集體經濟組織成員不能取得。
三、宅基地上的房子是村民的，沒有糾紛；但轉讓必須合法且及時。1.根據《物權法》第六十四條規定，私人對其合法收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這壹點沒有爭議。
2.根據上述規定，結合《物權法》第十五條的規定，當事人之間關於不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。據此，看似轉讓房屋的協議有效，實則不然，原因如下:
(1)合同法第七條當事人訂立和履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。
(二)《物權法》第壹百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
根據《物權法》的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋轉讓，必然導致宅基地使用權的處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》和《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理禁止炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應認定無效。
四、北京市高級人民法院《關於農村私有房屋合同效力的確認及糾紛處理原則的研討會紀要》1，紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應認定無效。
2、對於這類案件的處理原則，紀要3指出:
(1)尊重歷史，照顧現實。認識到此類案件的復雜性，妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
(二)註重判決的法律效果和社會效果。判決應以“有利於妥善解決現有糾紛，規範當事人的交易行為”為導向，對制約農民審慎處置房屋起到積極作用。
(3)需要綜合權衡買賣雙方的利益。首先要充分考慮無效合同對雙方利益的影響，尤其是賣方因土地升值或拆遷補償而獲得的利益，以及買方因房屋現值與原買賣價格的差額而造成的損失；其次，在買受人對房屋進行了改建或擴建的情況下，增值部分應予以補償；再次，在決定退房或騰退房屋時，要註意妥善安排房屋的買受人，給其留出合理的騰退時間，避免單純決定騰退房屋給當事人帶來的負面影響。