壹、了解房貸情況
抵押過戶前，買受人首先要了解出賣人房屋的抵押情況，包括抵押權人、抵押金額、抵押期限等。這有助於買家評估交易風險，為後續操作做準備。
第二，談判並簽訂銷售合同
買賣雙方應就房價、付款方式、過戶時間等事宜進行協商，並簽訂買賣合同。合同中應明確約定抵押過戶的相關事項，包括如何解除抵押、如何辦理貸款等。
第三，申請貸款，辦理抵押手續。
買方需要向銀行或其他金融機構申請貸款，並提交相關材料。審批通過後，銀行發放貸款，並與購房者簽訂按揭合同。隨後，買受人需要和出賣人壹起到不動產登記機構辦理抵押登記手續，登記買受人對該房屋的抵押權。
四。償還賣方的原始抵押債務
貸款發放後，買方應將貸款用於償還賣方原抵押債務。這壹步很重要，因為只有原抵押權解除，才能進行後續的過戶手續。
動詞 （verb的縮寫）辦理轉移手續
償還出賣人原抵押債務後，買賣雙方應當到不動產登記機構辦理過戶手續。辦理過戶時，需要提交買賣合同、身份證明、抵押登記證明等相關材料。
六、取得新的不動產權利證書
過戶手續完成後，買受人將獲得新的不動產權證書，正式成為房屋的合法所有人。此時，買方的抵押也將登記在新的不動產權證書上。
總而言之:
抵押過戶操作涉及很多環節和主體，需要買賣雙方、銀行、不動產登記機構等各方的配合。在操作過程中，應嚴格遵守相關法律法規和程序要求，確保交易的合法性和安全性。同時，買賣雙方要充分了解抵押情況和交易風險，簽訂明確的買賣合同，維護自身權益。
法律依據:
中華人民共和國民法典
第406條規定:
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。除當事人另有約定外，從其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押物的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押物轉讓可能損害抵押權的，可以要求抵押人清償債務或者將轉讓所得價款提前交存抵押權人。轉讓價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
城市房地產抵押管理辦法
第37條規定:
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或出租。
轉讓或出租抵押房地產所得價款，應向抵押權人提前清償。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。