根據我國法律規定，違法建築的租賃合同無效。最高人民法院《關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。同時，根據本解釋第壹條，上述規定也適用於農村違章建築的租賃合同糾紛。所以，無論是城市還是農村，基於無證房屋的租賃合同都是無效的。那麽，合同無效會有什麽法律後果呢？根據合同法的規定，合同無效，自始不具有法律約束力，而租賃合同適用拆遷補償條款的前提是合同有效。因此，租賃違法建築的企業不能依據無效拆遷補償條款向法院提起訴訟，要求房東支付相應的拆遷補償款。那是不是意味著除了和房東協商，租賃企業沒有辦法獲得拆遷款？答案是否定的。
根據合同法的規定，合同無效後，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。同時，根據《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》中的規定，承租人未經出租人同意進行裝修或者擴建所發生的費用，由承租人承擔；承租人經出租人同意擴建工程，但雙方對擴建費用的處理沒有約定，未辦理合法建設手續的，費用按過錯由雙方分擔。最後，法院根據雙方提交的證據，確定了無效合同的過錯責任，並結合房東獲得的賠償構成及數額，以及承租人的實際損失，認定房東應向租賃企業賠償共計200萬元，大大超過了房東簽訂的賠償協議中涉及的賠償金額。
因此，在出租房屋為違章建築，且房東與政府簽訂的拆遷補償協議中對承租人補償很少或沒有補償的情況下，承租人不僅可以與房東協商，還可以直接起訴房東宣告租賃合同無效，要求房東賠償合同無效造成的損失。
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