《國土資源部關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批方式的通知》(國土資發[2006 54 38+0]44號)為國有劃撥土地的價值認定和估價提供了政策法律依據。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，國家劃撥土地是指國家機關使用的土地、軍事用地、城市基礎設施用地、公益事業用地、國家扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，以及法律、行政法規規定的其他土地。劃撥土地使用權是指土地使用者以出讓土地使用權以外的各種方式取得的國有土地使用權，也是國家在壹定時期內繼續向土地使用者無償提供生產經營的場所。事實上，隨著城市土地市場的進壹步改革，國家土地管理局已於2月1998號發布了《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第8號，提出國有企業使用的劃撥土地使用權應逐步依法實施。根據企業改革的不同形式和具體情況，國有企業改革涉及的劃撥土地使用權可以通過國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以固定價格保留劃撥土地等方式處置。無論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經在中國的房地產市場經濟中得到體現。厘清這些價值屬性及其結構，對於提高土地集約利用效率、合理分配土地收益具有重要意義。
壹般來說，取得劃撥土地使用權和取得出讓土地使用權在成本構成上的區別在於是否有出讓金。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓金不同於土地使用權的轉讓、出租和抵押，按照標定地價的壹定比例收取，最低不得低於標定地價的40%。標定地價由當地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價和土地使用權出讓、出租、抵押期限及地塊條件核定。轉讓費的高低是由很多因素決定的，但劃撥土地的用途由於沒有繳納轉讓費，並沒有明確地受到那些因素的限制，所以在評估劃撥土地使用權時，如何參照土地使用權的轉讓來調整這些因素，顯得很茫然。因此，估價人員需要根據具體情況確定合適的估價方法和合理的調整系數。本文在分析劃撥土地價值構成及其基本估價方法的基礎上，結合具體案例進壹步探討。
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