壹，關鍵詞:房屋銷售，銷售廣告，合同效力
1.典型案例:
開發商在商品房預售過程中，在其戶外廣告、傳單中進行“購買長陽半島，就讀北京四中”的宣傳，並作出長陽半島“壹房壹地”就讀北京四中房山分校初中的意向。基於對上述廣告的信任，小玉與開發商於2011成立了壹家購房公司。然而事與願違，簽約後，包括小玉在內的多位業主得知，入學資格只保留6年，也就是說小區業主的孩子讀完小學就不能繼續在心儀的學校上初中了。於是，小雨將開發商起訴至法院，要求法院確認開發商“壹房壹號”的承諾具有法律效力。
2.法院判決
法院經審理認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬於要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當認定為要約。即使說明和承諾未列入商品房買賣合同，也應視為合同內容，違反的當事人應承擔違約責任。本案中，開發商對“壹房壹額”的承諾明確具體地對小玉是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產生了重大影響，故該承諾應視為合同的壹部分，應對開發商具有法律約束力。據此，法院判決支持了小余的訴請。
二、理解法律的要點
1.為什麽銷售廣告中的承諾也會約束開發商？銷售廣告在宣傳、介紹商品房的同時，對購買商品房的具體事項作出說明或對商品房質量作出陳述、聲明，對購房合同的簽訂有較大影響，影響購房人的心理，極有可能具有吸引力。在實踐中，購房者往往不會註意到廣告內容被寫進了合同，開發商也往往不願意寫進合同。在房地產市場蓬勃發展、房價居高不下的今天，為保護購房消費者的利益，《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第三條作出相關規定，確保合格的銷售廣告中的承諾也能約束開發商。
2.有哪些廣告可以約束開發者？根據上述司法解釋的規定，具有法律約束力的房屋銷售廣告應當符合以下條件。第壹，廣告中承諾的項目是規劃範圍內的房屋及相關設施；二是承諾事項明確具體；第三，承諾事項對商品房買賣合同的訂立和房價款的確定有重大影響。
3.取證和留存廣告需要註意什麽？除了過去購買商品房應該具備的壹般法律知識。本期需要強調的是，開發商打出的相關廣告壹定要有證據感。買房時，購房者應妥善保管“感人”廣告，避免套路後因證據不足維權失敗。壹般來說，開發商掛的廣告語，散發的宣傳資料都可以作為證據，越具體越有價值。