簽訂購房合同註意以下問題:1。核實賣家身份，交易對象必須是產權人；2.註意五證，核實房屋是否具備出售條件；3.註意合同中規定的雙方的權利和義務；4.註意是否有空白從句；5.註意不要簽陰陽合同。買賣合同未備案不壹定影響合同效力。應該根據情況區別對待。合同中約定登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，原則上按約定辦理，但合同壹方已履行主要義務，另壹方接受的除外。如果沒有約定，就不能作為主張合同無效的合法抗辯。以及二手房買賣過程中形成的《房屋買賣合同》，沒有約定不備案無效。購房合同不屬於抵押財產，本質上是合同。具體來說，抵押財產必須有房屋所有權或者使用權的證明，當事人以法律規定的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。所以不能用購房合同抵押，只能用產權證抵押。《中華人民共和國民法典》第三百八十八條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同包括抵押合同、質押合同和其他具有擔保功能的合同。擔保合同是主債權債務合同的附屬合同。主債權債務合同無效的，擔保合同無效，法律另有規定的除外。保證合同被確認無效後，債務人、保證人、債權人有過錯的，應當根據其過錯承擔相應的民事責任。
法律客觀性:
《民法典》第502條規定，依法成立的合同，自成立時生效，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準手續的，從其規定。未辦理批準等手續影響合同效力的，不影響合同中批準等義務條款的履行和相關條款的效力。應當辦理報批手續的壹方不履行義務的，對方可以要求其承擔違反義務的責任。合同的變更、轉讓和解除，依照法律、行政法規的規定，適用前款規定，應當經過批準。