店鋪租賃的優先權

法律的主體性:房屋租賃的優先權是什麽？所謂承租人優先購買權，是指出租人在同等條件下出租房屋，原租賃期限屆滿後，承租人依法享有的權利。承租人優先購買權是未經當事人事先約定的承租人的合法權利。《民法典》規定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期間內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。”司法實踐中，關於承租人優先購買權，主要應註意以下問題:(1)優先購買權發生的前提。承租人的優先購買權只能在出租人出售租賃房屋時發生。(2)出租人的通知義務。出賣人出售租賃房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，以便承租人考慮是否購買。(3)優先購買權的構成要件。只有在同等條件下，承租人才能享有優先於他人購買租賃房屋的權利。(四)承租人應當在合理期限內行使優先購買權。承租人優先承租權不明確。我們認為，司法實踐中也應承認優先租賃權。理由是承租人優先購買權的價值取向是保護承租人的基本生存權，所以在涉及到保護承租人的基本生存權時，法律應當繼續貫徹這壹立法價值取向，承認承租人的優先購買權。《民法典》第七百二十六條:承租人的優先購買權出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期間內通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；但房屋被所有權人搶先占有或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人未在十五日內明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣前五日通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。第728條侵害承租人優先購買權的法律後果；出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優先購買權的情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但不影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力。法律客觀性:《民法典》第394條保障債務的履行。債務人或者第三人不轉移財產占有權，將財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者債權人有權就該財產優先受償。