抵押物是商業銀行信貸業務的重要擔保，抵押物的風險緩釋功能為信貸資產質量提供了可靠保障，因此房地產抵押的風險特征和驗證方法值得研究。
壹、房地產抵押的法律特征
房地產抵押法律關系復雜。根據我國現行法律，房地產抵押的客體可以是房屋及其占用範圍內的土地使用權，也可以是單獨的土地使用權，土地使用權分為土地使用權轉讓和土地使用權劃撥。因此，抵押的法律關系比壹般的財產抵押更為復雜。
房地產抵押不轉移對抵押財產的占有。根據我國《擔保法》規定，抵押的標的物可以是不動產，也可以是動產。動產抵押與不動產抵押的壹個重要區別是，不動產抵押不轉移抵押財產的占有，不動產抵押屬於不動產抵押，抵押人不必轉移不動產的占有。抵押法律關系成立後，抵押人可以繼續開發、利用、經營抵押房地產。
房地產抵押是壹項重要的法律行為。根據我國現行法律規定，抵押人與抵押權人進行房地產抵押應簽訂書面合同，但除簽訂書面合同外，還應依法進行抵押登記。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條規定，“土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押，應當按照規定辦理登記。”《城市房地產管理法》第61條也明確規定“房地產抵押時，應當到縣級以上地方人民政府指定的部門辦理抵押登記。”抵押登記是房地產抵押的法律生效要件，是房地產抵押的重要特征之壹。
二、房地產抵押貸款的風險特征
房地產抵押以土地及地上建築物為主，包括項目用地和非項目用地及地上建築物、在建工程和土地儲備抵押。主要風險是:
房地產抵押真實性風險。其主要表現為抵押物的實物是否存在，是否齊全，異地抵押是否真實有效；抵押物的實物是否與抵押合同和權證信息中描述的位置、性質、數量壹致，是否存在塗改、偽造他項權利證書的情況。
房地產抵押的法律風險。其主要表現為抵押財產是否符合我國法律、行政法規的規定，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有項目批準文件和四證(國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證)等能夠證明在建工程合法性的文件。同時，在儲備土地抵押方面，目前大部分省市為儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可以根據需要，為產權清晰、申請材料齊全的儲備土地辦理土地登記手續並頒發土地證書。但《物權法》也規定，地面房屋拆遷改造工作未完成的，不能發放土地使用權證。可見，這兩項規定存在法律沖突，預留土地抵押存在壹定的法律效力風險。
房地產抵押物的合規性和有效性風險。表明抵押物是否具有貸款評估價值，是否可以依法單獨轉讓；抵押物權屬是否明確，抵押人是否有權處分抵押物；是否按規定辦理抵押登記。
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