壹、關鍵詞:房屋買賣、限購政策、合同效力、執行異議。
1.典型案件
2014年5月，老吳與開發商簽訂購房協議，老吳購買商品房15套。由於國家限購政策，15套房沒有辦理網簽備案手續，也沒有辦理過戶登記手續。雙方同意在國家限購政策解除後辦理相關手續。然而事與願違，在限購解除前，開發商因資不抵債，在其他糾紛中被法院強制執行，涉案房產包括15房屋被依法查封。老吳認為其在涉案房屋中的權益足以排除執行，遂向案外人提起執行異議之訴。
2.法院裁定:
法院審理後認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第二十八條、第二十九條規定了可以排除執行的情形。老吳與開發商訂立的商品房買賣合同雖然違反了限購政策，但該合同是雙方的真實意思表示，不屬於《合同法》第五十二條規定的無效協議，故該合同有效。但老吳未提供充分證據證明其在法院查封涉案房屋前合法占有15房屋，也未提供充分證據證明其已支付全部購房款。他壹次性購買15的房子，顯然不是為了居住。此外，老吳也有自己不辦理房屋過戶登記的原因，故法院不支持老吳申請排除強制執行。
二、理解法律的要點:
1.為什麽老吳簽了買賣合同後法院就查封了他的房子？
《民法典》第214條規定，依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載於不動產登記簿時發生效力。因老吳簽訂房屋買賣合同後未辦理過戶登記手續，房屋所有權人仍為開發商，涉案的15房屋仍為開發商的責任財產。開發商資不抵債時，法院可以依法查封其財產進行執行。
2.違反限購政策是否影響房屋買賣合同的效力？住房限購政策本質上是公共政策，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行產生很大影響。但壹般來說，購房政策不屬於《合同法》第五十二條規定的“法律、行政法規的強制性規定”。因此，違反限購政策的房屋買賣合同並非無效。因違反政策無法辦理房屋轉移登記手續時，買賣合同的履行存在障礙，雙方均可請求解除合同。
3.為什麽合同即使有效也不能排除？壹般來說，在執行異議之訴中判斷能否排除執行，衡量的是案外人與被執行人之間的權利大小。為便於實踐，前述關於執行異議和復議的規定第28條和第29條分別規定了可以排除執行的情形。相比較而言，第二十九條規定的條件較為寬泛，但仍需滿足以下三個條件: (壹)扣押前簽訂合法有效的書面買賣合同；二是商品房用於居住且其名下沒有其他用於居住的房屋；第三，已付價款超過合同總價的50%。老吳的合同雖然有效，但不符合其余兩個條件，法院對其申請不予支持。