(壹)抵押合同約定。
1.抵押合同規定抵押登記為生效要件。根據《民法典》相關規定，除法律另有規定或者合同另有約定外，當事人之間設立不動產物權的合同，自合同成立時生效。從該條規定可以看出，設立不動產物權的合同，除法律規定外，當事人也可以自行約定生效要件。那麽，這種情況下，抵押合同因未辦理相關抵押登記而無效，負有辦理登記義務的壹方應當承擔締約過錯責任。登記需要雙方配合的，雙方有同等義務辦理抵押登記。雙方都有過錯的，雙方承擔相應的責任。
2.抵押合同約定了未辦理抵押登記的責任，如未提前設立抵押的違約金責任，或抵押未設立時，抵押合同的債務人對主債務向債權人承擔連帶責任。在這種情況下，抵押合同的債務人違約的，應當承擔違約損害賠償責任，或者對抵押合同的債權人承擔償還主債務的連帶責任。此時抵押合同的債務人承擔連帶還款責任，並不歸於抵押行為轉化為擔保行為，而是基於雙方在抵押合同中約定的違約責任。
(2)抵押合同沒有約定。
雖然抵押合同沒有約定抵押不成立時的違約責任，但是根據《民法典》的規定，抵押的成立必須進行登記，這就意味著抵押登記應當是抵押合同當事人的法定義務。因此，如果因抵押合同債務人原因未辦理抵押登記，抵押合同債權人可以向抵押合同債務人主張違約責任，包括要求抵押合同債務人繼續協助其辦理抵押登記或賠償其損失。
關於損失的賠償範圍，在合同沒有約定的情況下，有不同的看法。壹種觀點認為，抵押合同的債務人應以其全部財產賠償抵押合同的債權人的損失，不限於抵押物的價值。理由是如果不辦理抵押登記，那麽抵押權就不成立，損害賠償責任也不能局限於抵押物的價值。另壹種觀點認為，抵押合同的債務人應當在抵押物的價值範圍內承擔損害賠償責任。筆者贊同第二種觀點。理由如下:抵押登記後抵押合同能夠正常履行的，抵押合同中債權人優先受償權的上限為抵押物的價值，抵押合同的債務人基於抵押物的價值預期清償債務。根據《民法典》的相關規定，當事人壹方不履行合同義務或者不履行合同義務，給對方造成損失的，損害賠償的數額應當相當於因違約造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。因此，抵押合同的債務人因自身原因未辦理抵押登記，導致抵押權成立的，賠償損失的範圍應以抵押物的價值為限。抵押合同當事人對未辦理抵押登記的結果應當承擔責任的，應當在抵押物價值範圍內，根據各方的違約程度合理分擔損害賠償責任。
2.抵押登記機關有哪些？
辦理抵押登記的機關如下:
1.無地上定著物的土地使用權抵押的，為發放土地使用權證書的土地管理部門；
2、以城市房地產或鄉(鎮)、村企業等建築物作抵押的，為當地縣級以上人民政府主管部門；
3、以林木抵押的，為縣級以上林業主管部門；
4.以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；
5.以企業的設備和其他動產抵押的，為該財產所在地的工商行政管理部門；
6.其他財產的登記部門為抵押人所在地的公證部門。
三、抵押登記費收費標準
房屋權屬登記費的收費方式和收費標準按以下標準執行:
1.對於房屋征收，從現在起，按照房屋價值的定額率、房屋建築面積的定額率或定額、房屋征收的定額率等收取。，並且統壹規範按套收費，每套收費標準為80元。
2.至於房屋以外的房屋所有權登記費，我省每宗收費標準為:100平方米以下80元/宗，100-500平方米120元/宗，500-1500平方米200元/宗，65438+。
3 .抵押貸款，抵押登記費每宗在80元左右。
4.申請人在同壹土地上申請多個抵押物的貸款抵押登記的，按壹塊收取；非住宅用地多抵押辦理貸款並辦理抵押登記的，按多抵押收取。
5.不動產登記費包括不動產權屬證書的費用。不動產登記機構依法向壹個以上權利人頒發不動產權屬證書的，從第二個證書起收取費用。權屬證書發給多個房地產權利人的，每增加壹個證書，證書費增加10元。不動產登記機構依法頒發不動產登記證書，不得收取登記證書工本費。
據了解，新的收費方式和收費標準對房貸借款人是壹大利好。以貸款50萬買房為例。以前抵押登記費是房屋價值的2‰，即1，000元。但新的收費方式和收費標準是，無論多少價值的房屋，抵押登記費都只有80元。
根據《民法典》相關法律規定，不動產抵押必須登記，否則抵押合同不發生法律效力，動產可以不經抵押登記，但不經抵押登記不得對抗善意第三人。