1.內涵:土地使用權出讓是指國家在壹定期限內將土地使用權轉讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金的行為。
2.出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協議。
3.期限:土地使用權出讓最高期限:居住用地70年，工業用地50年，教育科技文化衛生體育用地50年，商業旅遊娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。
(壹)通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權
招標、拍賣、掛牌出讓土地使用權的範圍:
(1)供應商業、旅遊、娛樂、工業用地、商品住宅等經營性用地以及有競爭要求的工業用地；
(二)其他供地計劃公布後，有兩個以上意向用地人在壹個地塊上的；
(3)劃撥土地使用權發生變更的，《國有土地劃撥決定書》或者法律、法規、行政規章等。明確規定以招標、拍賣、掛牌方式收回、出讓土地使用權；
(四)劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定或者法律、法規、行政規章明確規定應當以招標、拍賣、掛牌方式收回、出讓土地使用權的；
(5)土地使用權轉讓發生變更的，《國有土地劃撥決定書》或者法律、法規、行政規章等。明確規定土地使用權收回，以招標、拍賣、掛牌方式出讓；
(六)法律、法規、行政規章明確規定必須招標、拍賣、掛牌的其他情形。
(二)以協議方式取得國有土地使用權。
(1)協議出讓國有土地使用權的範圍
國有土地使用權出讓，除依照法律、法規和規章的規定應當通過招標、拍賣或者掛牌方式出讓外，可以采取協議方式，主要包括以下方式:
壹、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等其他類型的經營性用地，土地供應計劃公布後同壹地塊只有壹個意向用地；
b、原劃撥、租賃土地使用權申請協議出讓的，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地規劃決定》、《國有土地租賃合同》等法律、法規、行政規章另有規定的除外。明確應當收回土地使用權並重新公開出讓的除外；
c、劃撥土地使用權轉讓申請協議轉讓的，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有土地劃撥決定書》等法律、法規、行政規章另有規定的除外。明確應當收回土地使用權並重新公開出讓的除外；
D.土地使用權出讓方申請續期，經審查同意續期的，可以采用協議方式。
(2)禁止性條款
A.協議出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按照國家規定確定的最低價。
B.最低協議出讓價格不得低於新增建設用地土地有償使用費、征地(拆遷)補償費和按照國家規定應當繳納的相關稅費之和。有基準地價的地區，最低協議出讓價格不得低於出讓土地所在級別基準地價的70%。當價格低於最低價時，國有土地使用權不得轉讓。
二、以劃撥方式取得國有土地使用權。
1.內涵:土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府經依法批準，在支付補償安置費用後，將土地交付給土地使用者，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。也就是說，劃撥土地使用權不需要使用者支付土地使用權費用，而是由國家批準無償無限年使用國有土地。但是，取得劃撥土地使用權的使用者應當依法繳納土地使用稅。
2.期限:以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，不限制使用期限。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有期限，但土地使用者因搬遷、解散、撤銷、破產或者其他原因停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可以依法轉讓。因城市建設發展的需要和城市規劃的要求，劃撥土地使用權也可以無償收回，並可以依法轉讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但根據實際情況給予適當補償。
3.以劃撥方式取得國有土地使用權:根據《城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權確有必要，經縣級以上人民政府依法批準，可以劃撥:(1)國家機關用地、軍事用地；(二)城市基礎設施和公益事業用地；(三)國家支持的能源、交通、水利等項目用地；(四)法律、行政法規規定的其他土地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記核實後，由同級人民政府頒發土地使用權證書。
4.關於轉讓、出租、抵押的限制性規定:劃撥土地使用權壹般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押:即土地使用者為公司、企業、其他組織或個人，持有土地使用權證書和地上建築物合法產權證書，經當地政府批準轉讓並繳納土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所得支付轉讓費。擅自轉讓、出租、抵押出讓土地使用權的，沒收其非法所得，並根據情節處以相應罰款。
三、以出讓方式取得國有土地使用權。
1.內涵:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再次轉讓的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或連同地上建築物、其他附著物轉讓給他人的行為。原來擁有土地使用權的壹方稱為出讓方，接受土地使用權的壹方稱為受讓方。
2.轉讓方式:包括出售、交換和贈與。
3.禁止:未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資、開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
4.使用年限:土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權的使用年限，為土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者的使用年限後的剩余使用年限。
5.“房屋壹並轉讓”:土地使用權轉讓時，地上建築物及其他附著物所有權隨之轉移。地上建築物、其他附著物的所有權人或所有人享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
6、土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權出讓市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施。