最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱最高法院解釋)第十二條規定:“房屋主體結構質量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經鑒定不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
“《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定，“商品房交付後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核定。
經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
“《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作了基本相同的規定。
根據上述規定，主體結構質量問題包括三種情況:壹是未經驗收發現主體結構質量問題；二是房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是房屋竣工驗收交付後，經核查發現主體結構存在質量問題。
前兩種情況根本不允許交房。
第三種情況，首先要通過檢查確定主體結構是否存在質量問題。在此前提下，買方可以依法行使權利。
根據《建築法》第60條，建築物的基礎工程和主體結構必須在合理的使用壽命內保證質量。
因此，最高法解釋第十二條中的“主體結構”應當包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管道、給排水管道、采暖制冷系統等工程的安裝。
“合理使用壽命”是指建築物的設計壽命，即建築物在正常使用情況下的最低壽命。
可見，房屋的地基工程和主體結構工程是壹個項目的基石。如果壹個建築工程的基礎工程和主體結構工程存在質量問題，即使其他工程質量再好，也不能保證整個工程的質量。
因此，最高法院解釋第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，並要求開發商賠償損失。
2.關於因商品房質量缺陷嚴重影響正常居住使用而解除合同。
最高法解釋第十三條第壹款規定“因房屋質量受到嚴重影響，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
“本條所說的‘房屋質量問題’，應當是指除地基基礎工程和主體結構工程以外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管道、給排水管道、采暖制冷系統等工程的安裝。
買受人依據該條解除合同的，除非房屋存在質量問題，應當嚴重影響正常居住和使用，否則不能解除合同。
但最高法院的解釋並沒有規定“嚴重影響住宅正常使用”的標準。實際上，對此有三種不同的觀點。
第壹種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要是基於安全性。只要房子能安全使用，不存在嚴重影響住宅使用的問題；第二種觀點是人為的，判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住和使用”，應該委托工程質量檢測部門進行鑒定，法院會根據鑒定結論做出判決。
第三種觀點認為，房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住和使用”，屬於法官根據生活常識自由裁量的範圍，不需要工程質檢部門作出鑒定。
我同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構進行的鑒定，只是依據現有的規範和標準來認定不合格、合格或優秀，並確認壹些量化指標。
但是，並沒有壹個客觀的標準來判定房屋質量是否“嚴重影響正常居住和使用”。即使是專業工程師確定的，他所做的鑒定也完全取決於個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法律依據和標準。
因此，法官作為法官，可以在常識和經驗的基礎上作出認定。
第三，如果仍在保修期內的房屋出現質量問題，買方能否直接要求解除合同。
有人認為，從最高法院解釋第十三條第壹款的字面理解，只要房屋存在質量問題，即使房屋仍在保修期內，買受人也無需受保修限制，有權直接請求解除合同。
並根據《中華人民共和國合同法》第111條規定:“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。
對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十壹條的規定仍不能確定的，受害方可以根據標的物的性質和損失的大小，合理選擇要求對方承擔修理、更換、返工、退貨、減價或者報酬等違約責任。
因此，當房屋出現質量問題時，買方作為受損方，有權選擇要求開發商保修或解除合同。
我認為這種觀點不能成立。
(1)我國《建築法》第六十二條規定“建設工程實行質量保修制度。
建築工程保修範圍應當包括基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、下水管道、采暖制冷系統工程等工程的安裝工程；保修期限應當按照在建築物合理使用壽命內正常使用和維護使用人合法權益的原則確定。
具體保修範圍和最低保修期限由國務院規定。
《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向買受人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明工程質量監督單位核定的質量等級、保修範圍、保修期限和保修單位。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定承擔保修責任。
保修期內，房地產開發企業對商品房進行維修，影響房屋使用功能，給購房人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
“最高法院解釋第十三條第二款規定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔維修責任。
“建設部商品房買賣合同示範文本第十六條也規定“買受人購買的商品房為商品房的，住宅質量保證書作為本合同的附件。
出賣人應當自該商品房交付之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品房的，雙方應當以合同附件的形式明確保修範圍、保修期限和保修責任。
在商品房保修範圍和保修期限內出現質量問題，出賣人應當履行保修義務。
因不可抗力或不可歸責於賣方的原因造成的損壞，賣方不承擔責任，但可協助維修，維修費用由買方承擔。
“以上是法律法規明確規定的開發商對房屋質量的法定保修義務。
可見，我國現行法律規定，房屋交付後，如果在保修期內出現質量問題，開發商將有且必須履行保修義務。
(2)根據《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，當事人壹方遲延履行主債務，經催告後在合理期限內不履行的，可以解除合同。
房屋存在質量問題，房屋房地產開發企業未履行保修義務，經催告後在合理期限內未履行，房屋質量問題已嚴重影響住宅使用的，買受人可以解除合同。
(3)關於合同法第111條，該條僅在雙方沒有約定或者不能確定違約責任的情況下適用。如上所述，《商品房買賣合同》已明確約定出賣人如何承擔保修責任，買賣雙方按照約定承擔違約責任。
此外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任承擔方式時應當遵循公平和誠實信用原則。
房屋質量問題可以通過維修補救的，買受人不應解除合同。
至於需要維修多少次才允許買方解除合同，目前沒有明確的法律規定。我認為可以借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十四條，即“在保修期內修理兩次仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨”。如果賣方拒絕修理或在合理期限內拖延修理或經兩次以上修理後仍不能正常使用，可嚴重影響買方解除合同的條件。
(4)如果允許買受人直接行使無保修合同解除權，那麽規定我國商品房保修制度就失去了現實意義。
因此，如果房屋在保修期內的質量問題可以通過維修的方式進行補救，出賣人應當依據法律的規定和合同的約定，首先履行保修義務，買受人不應當直接要求解除合同。
最高法院的解釋沒有明確規定。
以居民住宅為例。壹般居民住宅使用年限為70年。如果房屋交付三四十年後某些部位開始出現質量問題，如果允許買受人適用這壹條款，開發商將有更大的商業風險，對開發商也極不公平。
針對這壹問題，我認為，從合同解除的條件和我國保修制度的相關法律規定分析，買受人行使合同解除權應當受到保修期的限制。
《合同法》第93條和第94條規定，合同的解除可以分為約定解除和法定解除。約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件滿足時，壹方可以選擇解除合同。
法定解除是指合同訂立後，壹方不履行或違反合同，另壹方行使法定解除權，使合同無效的行為。
根據合同法原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件都是壹方對另壹方負有義務，負有義務的壹方不履行合同義務或者有違約行為。
根據前述，由於我國實行商品房交付後的質量保修制度，根據法律和合同的規定，開發商必須承擔保修期內房屋質量的保修責任。保修期滿後，房屋出現質量問題，開發商不再有保修義務。沒有該義務就不存在根本違約，合同也就失去了法定解除和約定解除的條件，買受人也就不可能再次行使合同解除權。
所以我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使撤銷權的，應當在房屋保修期內提出。
但保修期滿後的質量問題，是開發商交付房屋時存在的或開發商明知故犯隱瞞質量缺陷的隱性質量缺陷。本案中，自買受人知道或者應當知道之日起2年內，因質量問題嚴重影響住宅使用的，買受人可以請求解除合同。
動詞 （verb的縮寫）因房屋質量問題對買受人的賠償範圍。
《城市房地產開發管理條例》第三十壹條第三款規定“在保修期內，因房地產開發企業維修商品房影響房屋原有使用功能，給購房人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。
第三十二條規定“商品房交付使用後，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核定。
經核實，主體結構質量確實不合格的，買受人有權退房；給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
“《房屋建築工程質量保修辦法》第十四條規定，“在保修期內，因房屋建築工程質量缺陷造成業主、使用人或者第三人人身、財產損害的，業主、使用人或者第三人可以向施工方要求賠償。
施工單位應當向造成房屋建築工程質量缺陷的責任方追償。
“最高法院解釋第十三條第二款規定“出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。
修理費用和修理期間造成的其他損失應由賣方承擔。
“上述規定明確，在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應當承擔保修義務。此外，因房屋質量問題導致買受人遭受損失的，開發商也應承擔賠償責任。
在適用上述規定時，要求開發商承擔賠償責任，應同時符合以下條件:壹是房屋質量問題應在保修期內；二是房屋質量問題應屬於保修範圍；第三，因為房屋質量問題，確實給買方造成了損失。
但並未說明具體的損失範圍。
根據《合同法》第113條規定，因房屋質量問題違約造成的損失為準。
實踐中，爭議的問題是房屋質量問題和購房者另租房子造成的租金損失。下面結合具體案例談談我個人對這個問題的看法。
現行法律法規中沒有關於因房屋質量問題賠償買受人誤工費的規定，實踐中誤工費標準也不統壹。
我認為，在我國對這壹問題做出具體規定之前，可以根據《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件適用法律若幹問題的解釋》的規定處理，其中第二十條規定“誤工費根據受害人的誤工費和收入確定。
誤工費根據受害人接受治療的醫療機構出具的證明確定。
如果受害人因受傷和殘疾而繼續缺勤，缺勤時間可以計算到殘疾日期的前壹天。
受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。
被害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；如果受害人不能提供證據證明自己最近三年的平均收入，可以參考上壹年度上訴法院所在地同行業或者類似行業的職工平均工資。
“因房屋質量問題造成買受人誤工費的，買受人要求賠償誤工費的，應當按照買受人處理房屋質量問題的實際誤工費和上述誤工費標準計算賠償。
因房屋質量問題如何索賠或退房
廣州市中級人民法院關於審理預售商品房合同糾紛案件若幹問題的指導意見1。如何處理認購書中特別約定“買受人已理解並同意開發商在售樓中心公示的示範條款，並同意完全按照該示範簽署上述合同，不再變更、增加或減少任何條款”？認購書是指未來簽訂商品房買賣合同的約定。該認購在樣本條款已公示且購買人已簽署認購的情況下有效。
對當事人具有約束力，認購人可以因合同條款顯失公平再次協商，申請宣告認購函無效或者撤銷、返還定金的，不予支持。
2.出賣人拒絕按照認購書簽訂商品房買賣合同，買受人起訴要求簽訂合同或追究違約責任，該怎麽辦？合同是雙方協商的結果，法院判令雙方簽訂合同有強制簽字的嫌疑。因此，不宜支持當事人要求簽訂商品房買賣合同的訴訟請求:出賣人拒絕簽訂合同已構成違約，在適用司法解釋第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因其未簽訂合同所遭受的損失。損失金額的確定可以參考合同簽訂之日至起訴之日的房價差價範圍，區分以下幾種不同。
買方拒絕簽訂合同構成違約，按違約處理。
3.商品房被出賣人抵押後，買受人申請確權或辦證怎麽辦？確認起訴的，因房屋權屬無爭議，駁回訴訟請求。
如果提起訴訟是為了取得證書，那麽買方在履行了以下註意義務後就不存在過錯。
(1)審核所購房屋是否在預售許可範圍內；(2)將貨款匯入合同規定的監控賬戶；(3)無論是先抵押後預售還是先抵押後預售，只要有預售許可證，即視為金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。
偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。
四、商品房買賣合同訂立後，出賣人將房屋出售給第三人，如何適用司法解釋第八條？買受人主張出賣人承擔不超過已付房價款兩倍的賠償責任的，原則上予以支持。根據案件具體情況確需減少的，不得低於已付房價款的50%。
5.如果賣方以約定的違約金標準過高為由要求調整逾期交貨違約金，應如何把握違約金標準是否過高？約定違約金標準為萬分之五以下(含萬分之五)，視為在合理範圍內，不予調整。
同壹棟樓違約金標準不壹致的，超過萬分之五可以調整為萬分之五。如果同壹建築物有法院或仲裁委員會的先例，應註意保持違約責任標準適用的統壹性。
六、如何確定交付標準？必須滿足以下兩個基本條件(1)才能取得建設工程竣工備案表(2)爭議房屋符合使用條件(即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大缺陷)。
其他標準有特別約定的，從其約定。
本合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，應當就裝修標準承擔違約責任。
7.面積差的房款結算怎麽處理？面積差小於0.6%(含本數)的，以具體約定為準，互不補償。
面積差絕對誤差比超過0.6%(不含本數)，在3%(不含本數)以內的，按照合同約定的實際價款結算，不扣除0.6%。面積差在3%以上(不含3%)的，買受人A有權退房，B不退房，按照合同約定的價格情況在3%以內結算，超過3%的部分由出賣人承擔。
所有權屬於買方。
賣方違約承擔何種責任，由買方決定。
八、如何處理買方對許可證的索賠？如果買方依據合同或司法解釋起訴要求辦理許可證，則責令賣方在三個月內辦理許可證，無論起訴時是否符合取得許可證的條件。
關於逾期申請違約金的處理，判決可以分兩個階段，從判決生效之日起十日內壹次性支付至判決生效之日的違約金。
判決生效之日起至取得申請書回執之日止(指‘協助申請’)的違約金，每月10前按月支付。
違約金的期限以合同為準。協助領證的應取得交付回執，已完成領證的由房管部門出具，已取得產權證的交付給買受人。
產權證簽發後，出賣人應無條件將產權證交付給買受人。
九、根據七部委意見，商品房預售未經認證不得轉讓，但買受人可以通過與第三人簽訂買賣合同或委托拍賣的方式轉讓未取得房產證的商品房，由此引發糾紛。應該怎麽做？七部委的意見不是法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，所以合同應當有效。
因行政部門明確不能辦理許可，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待符合辦理許可條件後再辦理訴訟。
轉讓合同的出賣人(同時也是預售合同的買受人)以無法取得證書為由起訴解除轉讓合同的，因無法取得證書影響轉讓合同買受人的權利，不予支持是適當的。
轉讓合同的買受人不能起訴解除合同的，以簽訂合同的目的不能實現為由予以支持。
十、類似永久水電、消防驗收、建築外墻脫落等涉及業主同壹權益的訴訟，如何處理原告的訴訟主體資格？業委會、全體業主或業主在涉及業主同等權益的訴訟中是合格的原告。生效判決對全體業主具有約束力，其訴訟利益屬於全體業主。如果後續業主反復起訴，會以已經作出生效判決，違反了不再處理訴訟的原則為由，駁回訴訟。
上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主為合格原告。
個人或者部分業主起訴要求賠償的，應當駁回起訴。
如果以業委會的名義提起訴訟，還是需要業主大會的授權。
XI。逾期辦理許可證、房屋交接、公共設施交付等違約金如何適用訴訟時效？約定壹次性固定違約金的，從應當做到之日起，適用二年的訴訟時效。
預定在違約期間連續支付違約金。
追溯到索賠或起訴之日起兩年。
訴訟時效屆滿後，買方向賣方發函要求承擔違約責任，賣方收到該函並回復請求解決爭議。如果買方後來以協商未果為由提起訴訟，則不應適用訴訟時效。
買受人向政府有關部門反映、投訴或查詢，有關部門回復明確責任在出賣人的，不適用訴訟時效。
十二、商品房以抵銷或清償項目或其他債務，而不是以項目或其他債權抵銷或清償購房款，是否應適用該司法解釋？在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情況下，雙方簽訂的商品房買賣合同只是清償債務的壹種方式，並未在雙方之間建立商品房買賣關系，不符合司法解釋第壹條的規定。因此，壹方基於商品房買賣合同提起訴訟，主張適用司法解釋的，不予支持。
但雙方同意按商品房買賣關系處理，除非不損害第三人利益。
13.出賣人與買受人約定，實測計價面積大於合同約定計價面積的，由買受人補足差額。
房產測繪部門出具的報告顯示，房屋面積確實大於約定面積。在未出具產權證的情況下，出賣人要求買受人支付差價的主張是否應該得到支持？以產權證登記面積為準，出賣人要求買受人在產權證頒發前補交差價的請求不予支持。
14.經出賣人同意，買受人將預售的商品房轉讓給第三人並已辦理預售商品房合同更名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？商品房預售合同過戶登記手續在房管局辦理，意味著開發商同意將商品房預售合同更名，第三人可以取得原合同項下買受人的權利。
十五、商品房預售合同約定按套內面積支付房價款。之後商品房的套內面積沒有變化，但是分攤面積縮水了。我該怎麽辦？合同中，承包人對分攤面積有約定，所以未達到約定面積，構成違約。
沒有分攤面積的原因應該由賣方證明。如果賣方不能證明其免責，則應承擔違約責任。
具體補償標準可參考“總房價/(套內面積+分攤面積)*縮水面積”。
十六。買受人在收樓或領取房產證時簽署確認函，確認雙方無債權債務，然後因實際面積小於約定面積要求出賣人退還面積差額，該怎麽辦？買受人不能證明自己是在出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽署本確認書的，應當履行本確認書。
但“確認雙方無債權債務”應理解為開發商以“確認函”的形式免除自己延遲交房、延遲出具證明等違約責任。
面積減少的，以房產證為依據退還面積差額。
17.開發商與買受人就分期開發建設的住宅小區配套設施交付時間存在爭議。買家起訴提貨怎麽辦？應當由開發商提供證據證明爭議的住宅配套設施規劃在項目的哪個階段，未到期不宜支持買受人的訴求。
如果開發商不能證明，應該立即交付。
18.合同履行過程中發生糾紛，壹方當事人提出合同無效或解除申請，但未提出無效或解除後果處理申請，法院是否可以依職權處理？法官行使解釋權，除非第三人明確反對，否則應當壹並處理。
十九、雙方在合同中約定的違約責任不對等，如何處理？當事人在合同簽訂後壹年內提起訴訟的，可以適用合同法第五十四條第壹款第(1)項的規定，變更為等額違約責任；不滿壹年以上的，可以適用合同法第壹百壹十四條的規定，調整為等額違約責任。
二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋，該怎麽辦？未通過主體建築、消防、電梯單項驗收的，駁回交房訴訟請求。
21.買受人購買的房屋存在質量問題，影響正常使用的。買方要求修理，但賣方經催促後拒絕在合理期限內修理。買家應該自行維修還是根據有資質的評估機構的評估結論起訴賣家支付修理費？符合以下條件的請求應予支持:1，房屋確實存在質量問題；2.賣方未能在合理期限內履行修理義務；3.買受人自行修復或雇人修復，或提供有資質的鑒定機構的鑒定結論。
賣方認為買方主張的金額不合理，應承擔舉證責任(如申請評估等。)，否則其抗辯將不被接受。
二十二、出賣人將公共綠地賣給買受人，買受人起訴確認無效怎麽辦？出賣人要求返還公共綠地的請求是否應該支持？誰有權起訴要求歸還公共綠地？1.買受人主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。
2.賣家的退貨請求不應支持，因為不是權利主體。
3.有權起訴要求返還公共綠地的訴訟當事人是業主或業主委員會。
23.訴訟時效是否適用於貨款(包括尾款和補款)？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？訴訟時效不適用於購買價款的本金，違約金適用。
二十四、物權法實施後，如何解決善意取得保護制度與拆遷補償安置協議優先權的沖突？開發商將指定的補償安置房轉售給第三方的行為，損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。
即使轉賣已導致產權變更，被拆遷人仍可基於優先性請求確認，依據法院生效的法律文書優先獲得拆遷補償安置房。
總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置發生沖突的情況下，優先考慮被拆遷人的利益。