壹、在建工程抵押合同的法律性質在為未完工房屋設定抵押時，抵押合同不能立即發生物權效力，只能發生當事人之間的債務效力。因為房地產抵押的生效還需要登記。對於在建房屋，抵押合同的設立和效力與抵押權的設立是有區別的。首先，在建工程是以將來要竣工的工程為基礎的，房屋竣工後才能設立抵押權。也就是說，房屋抵押合同是以將來設定某種權利為目的的合同，而不是現在設定某種權利。從這個意義上說，在建房屋抵押是壹種附條件的民事法律行為，只有在條件滿足時，權利才能成立。《擔保法》沒有區分抵押合同的生效和抵押權的生效，在實踐中造成了很大的混亂。從通行的物權與債權區分理論來看，合同行為是抵押權產生的必要條件，但不是抵押權直接產生的充分條件。作為壹種物權，抵押權是否成立，必須具備抵押合同之外的其他要件。只有有效的抵押合同才具有雙方設定抵押的權利和義務，但抵押未成立並不意味著抵押合同無效。因此，抵押合同的成立和生效不同於抵押權的成立和生效。抵押合同適用合同法的規定，登記適用擔保法及相關規定。登記是壹種獨立於基本合同的創設權利的行為。這壹錯誤最終在《擔保法》司法解釋中得到徹底糾正。
二、在建工程簽訂抵押合同需要註意什麽？
(壹)簽訂合同前，註意審查抵押人是否已取得有關部門的批準或是否具有有關機構同意抵押在建工程的決議。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在建工程設定抵押權時，抵押權人應當根據抵押人企業的不同性質，要求提交相應的文件:
1.抵押人為國有企事業單位法人的，以國家授予其管理的房地產抵押的，應當取得國有資產管理部門的批準。
2.抵押人為集體所有制企業的，必須經集體所有制企業職工代表大會通過，並報上級主管部門備案。
3.抵押人為外商投資企業的，必須經董事會批準，但公司章程另有規定的除外。
4.抵押人為有限公司或股份有限公司的，須經董事會或股東大會批準，但公司章程另有規定的除外。
(二)雙方約定在建工程的價值，或者聘請房地產價格評估機構評估確定。
(三)在建工程抵押合同除具備必要的房地產抵押合同條款外，還必須包括以下內容:
1，國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證號；
2.已繳納的土地使用權出讓金或者需要繳納的土地使用權出讓金的數額；
3、已投入建設的項目；
4、施工進度和工程竣工日期；
5.完成的工作量和數量。
(4)合同簽訂後，雙方應向房地產管理部門辦理抵押登記手續，否則抵押合同不發生法律效力。
(5)抵押期間在建工程竣工的，當事人應當在取得房地產權屬證書後重新申請抵押登記。我相信我們也看到了抵押合同的生效和在建工程抵押的生效是有區別的。現實中，很多人經常混淆這些關系。所以前者壹般只要簽字就會生效，後者只有登記後才會生效。這兩者不是壹回事。而且在建工程抵押所涉及的法律關系非常復雜，在實際操作中壹定要非常謹慎，以規避金融風險，維護各方的合法權益。因此，如果您想辦理在建工程抵押合同，建議您先咨詢相關專業的律師，以免造成您的經濟損失。
法律依據:
《中華人民共和國建築法》第七條建設工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定，向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請辦理施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型項目除外。按照國務院規定的權限和程序，已經批準開工報告的建設項目不再領取施工許可證。