裁判要點:
《以房抵債協議》雖已簽訂，但涉案財產尚未辦理登記，故雙方轉讓涉案財產未產生物權變動的效力，受讓人在人民法院查封前未合法占有涉案財產，不能排除法院執行。
中華人民共和國最高人民法院
民事裁決
(2018)最高人民法院申請號1382
申請再審人(壹審原告、二審上訴人):戴洪都(原名戴洪都)。
委托代理人:王娜，遼寧明博律師事務所律師。
委托代理人:張松，遼寧明博律師事務所律師。
被告(壹審被告、二審被上訴人):謝軍。
委托代理人:劉鵬，遼寧大星律師事務所律師。
壹審被告:丹東寬泰房地產開發有限公司，住所地:遼寧省丹東市寬甸滿族自治縣。
法定代表人:劉振國，該公司總經理。
委托代理人:管仲，北京市盈科(沈陽)律師事務所律師。
委托代理人:李玉龍，北京市盈科(沈陽)律師事務所律師。
再審申請人戴洪都不服遼寧省高級人民法院(2017)遼民終字第101號民事判決。1250因與被申請人謝軍、被告丹東寬泰房地產開發有限公司(以下簡稱寬泰公司)發生執行異議糾紛，向本院申請再審。我院依法組成合議庭進行了考試，考試現已結束。
戴洪都依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二款的規定申請再審。
主要事實和理由:(1)最高人民法院(2017)最高人民法院民事裁定書第3721號明確表示“寬泰公司與戴紅雙方於2015年6月27日法院查封前就債務抵押達成協議，即該合同在法院查封前成立。《以房抵債協議》是雙方的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應當合法有效。”
本案二審判決認定《以房抵債協議》生效日期為2015，10，與裁定明顯沖突，認定事實錯誤。戴紅都與寬泰公司在與豪斯簽訂書面債務清償協議前，已達成合同的約定內容並實際履行。沒有簽訂書面協議，不代表雙方對合同的真實意思沒有達成壹致。並且達成協議的時間為2015年3月15日，已經生效裁判文書確認。戴紅都與寬泰公司簽訂的《以房抵債協議》應於2065438年3月15日成立並生效，戴紅都對涉案房屋擁有合法的民事權益。
(2)二審判決認定本案情況與另案楊不同，與事實不符。楊某某與戴紅的情況相同，壹審法院起初作出的(2016)遼06執壹8號執行裁定書與楊某某相同，均為暫緩執行。但壹審法院未經法定程序收回戴洪都的裁定，並作出完全不同的結果，明顯違背了司法裁判的統壹性和公正性。
(3)二審判決認定戴洪都在法院查封前已合法占有該房產，不符合客觀實際。根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，涉案房屋雖然不能辦理產權登記，但所有權暫時不能轉移，並不意味著房屋不能轉讓交付。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十壹條第壹款的規定，涉案抵押房屋系戴洪都與寬泰公司達成協議後交付戴洪都處置，戴洪都的實際控制和收益應視為抵押房屋的實際交付。戴洪都與寬泰公司於2065438年4月15日簽訂《商品房認購書》後，不僅由個體戶人員看管抵押房屋，還通過訴訟向人民法院對抵押房屋進行了確認和保全，以示權利和對房屋的占有。只是因為違法行為導致人民法院沒有及時采取措施，但這壹事實充分證明了戴洪都的占有和公示意圖，也證明了寬泰公司會償還房屋。戴洪都符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》第二十八條的規定，有足夠的民事權益排除執行。查封解除，戴洪都的合法財產不予執行。
謝軍提交意見認為，戴洪都與寬泰公司形成《以房抵債協議》，該協議生效時間為2015 10，晚於人民法院查封涉案房屋的時間。涉案房屋目前正在建設中。由於開發手續不全，至今未取得商品房銷售許可證。戴洪都表示，涉案房屋已經交付並部分出售沒有事實依據，也違反了法律規定。在人民法院查封涉案房屋之前，他並未完全合法占有該房屋。壹審法院對案外人楊某某、戴紅作出的執行異議裁定送達謝軍後，謝軍以該兩份裁定違反法定程序為由提出異議。故壹審法院撤回裁定並開庭審理，作出本案執行異議裁定，駁回戴洪都的執行異議。楊某某的案件尚未進入法律程序，因此不存在基於同壹事實的兩種結果的情況。戴紅不享有足夠的排除執行的民事權利，其再審申請應當駁回。
關泰公司同意謝軍的觀點。
本院經審查認為，本案是戴洪都主張謝軍申請執行的涉案房產享有足以排除執行的民事權利而提出的執行異議。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》第二十八條規定:“執行貨幣債權，買受人對被執行人名下登記的不動產提出異議，符合下列情形，其權利可以排除執行的，人民法院應予支持:
(壹)人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
(二)在人民法院查封前已經合法占有該房地產；
(三)按照合同約定支付全部價款或者支付部分價款，並按照要求將剩余價款交付人民法院執行；
(4)因買受人自身原因未辦理轉移登記的。"
根據原審查明的事實，戴洪都與寬泰公司簽訂《以房抵債協議》後，並未對涉案房產辦理過戶登記手續，故雙方對涉案房產的過戶不產生物權變動的效力。2015年6月27日，壹審法院作出(2015)丹知字民事裁定書。00025-1，並查封了寬泰公司部分在建建築，包括涉案房產。戴洪都訴稱，其在涉案財物被人民法院查封前，已經合法占有涉案財物。但涉案房產當時正在施工，他沒有取得商品房銷售許可證，也沒有竣工驗收。戴洪都沒有提出充分證據證明其在原審時實際占有了涉案財物。據此，原審認定戴紅不符合上述法律規定的可以排除人民法院執行該行為的情形，在認定事實和適用法律上並無不當。戴洪都申請再審期間，作為新的證據，提供了《房屋分配協議》復印件1份、《寬泰新城抵債房屋托管委托書》復印件1份、孫某某、宋某某書寫的商品房認購書1份，以證明戴洪都、寬泰公司的多名債權人在人民法院查封涉案財產前，已將其占用。寬泰公司認為，上述證據的真實性、合法性、關聯性存在異議，不屬於新的證據，也不能證明戴洪都等人實際占有了涉案財物。經審查，我院認為《房屋分配協議》和《寬泰新城抵債房屋托管委托書》顯示的簽字時間均為2015年4月20日，孫某某、宋某某的《商品房認購書》時間均為2015年期間，故上述證據在原審中已經存在，並非新證據，戴紅在原審時也未出示。雖然證據中載明孫某某、宋某某等人與寬泰公司簽訂了《商品房認購書》，戴洪都、孫某某等對寬泰公司有債權的債權人將涉案房屋101套、車庫337個，委托、李某某、、孫某某等4名債權人保管上述財產，但戴洪都未出示證據證明協議及授權委托書。因此，戴洪都出示的上述證據不足以證明其在法院查封涉案財物前主張合法占有。關於以房抵債協議成立及生效時間的確認，2017年2月22日作出的(2016)遼民中334號民事判決成立，並於15年3月生效，案件為。但本案是戴洪都提起的執行異議之訴，其主張對謝軍申請執行的涉案房產享有足以排除執行的民事權益。在人民法院查封前，戴洪都並未合法占有涉案房產。即使在人民法院查封前，其與寬泰公司已簽訂合法有效的買賣合同，但不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題的規定》第二十八條第二款的規定，其仍不享有足以排除對涉案房產強制執行的民事權益。
因此，二審判決中涉及的《以房抵債協議》成立及生效時間的認定存在瑕疵，不影響本案判決結果，不屬於依法應當再審的情形。
綜上，戴洪都申請再審不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二款的規定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第壹款的規定，最高人民法院關於適用
駁回戴洪都的再審申請。
總裁判長董華
羅典法官
張代恩法官
2018年4月27日
法官助理王厚
簿記員黃婷婷