受宏觀經濟影響，消費者消費更加謹慎，再加上業務本身創新不足，渠道分流更加明顯。2019年行業市場預期普遍下降，新項目擴張趨於保守。餐飲、影院等購物中心傳統增長引擎乏力，新零售發展不盡如人意。行業進入了“無創新無業務”的新時代，迫切需要創新業態和模式的更替。
以阿裏入股居然之家為代表的線上線下融合，在股權融合完成後，將進入技術融合、運營融合、文化融合的多維度深度融合階段。新型數碼門店的落地有望繼續加速，新零售可能出現。更先進的商業模式，行業也面臨重新洗牌的可能。雖然永輝超級物種的巨虧引發了壹些對新零售的擔憂，以及更多對新零售盈利模式的質疑，但對於線上線下融合行業還是有普遍的期待。
延伸閱讀:2018中國商業地產行業八大現象。
首先，盤活優質物業存量，滿足資產證券化熱
代表事件:廣州賈政廣場、北京郭蕊購物中心、北京合生匯發布CMBS/ REITS產品。
關註理由:2018年，商業資產交易空前活躍，壹批標誌性商業項目集中入市，商業資產證券化迎來新高潮。9月，以廣州賈政廣場為標的財產的“廣發恒金-賈政企業集團賈政廣場資產支持專項計劃”成功發行，總規模73億元，成為2018年規模最大的CMBS。此外，北京郭蕊購物中心、北京哈德蓋特廣場、北京合生匯、北京世紀金源、蘇州新建園林中心、深圳龍崗萬科廣場等多個優質物業也已成功獲批或發行證券化產品。在房地產財務杠桿普遍過高的背景下，商業資產證券化更具現實意義，也是我國商業地產國際化、規範化的重要標誌。
二是大宗資產交易參差不齊，操作層面凸顯資產價值。
代表事件:世茂工三拍賣，北京盈科中心再次易主。
關註理由:2065438+2008年末，北京市場有兩起商業資產交易引人關註。壹個案例是樂視控股旗下世茂工三資產拍賣。6月5438+2月初，阿裏網站進行了拍賣前公告，評估價32.89億元，而起拍價僅為23.02億元；另壹個案例是盈科中心項目以6543.8+005億元的高價成交，打破北京商業物業成交金額紀錄。這壹冷壹熱的背後，說明資本市場認可資產的運營價值。
第三，新零售未普及，線上線下期待融合。
代表事件:超級物種虧損，生鮮盒馬遭遇“標簽門”，盒馬開業加盟，美團正式進軍新零售。
關註理由:6月5438+2月，“新零售先鋒”超級物種的主營公司永輝雲創爆發累計虧損6543.8+億，以至於永輝宣布將其剝離出上市公司業務體系。此前，修改食品保質期的“標簽門事件”被揭露，盒馬駒加盟業務被熱捧。JD.COM 7 fresh也進行了人事洗牌，讓業界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。新零售先鋒實驗雖然受挫，但顯然沒有放棄商業創新的探索。巨虧的超級物種已表示將繼續獨立於上市公司發展。美團將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“大象生鮮”，同時加快門店擴張步伐。7FRESH在JD.COM人事重組後重新起步，渠道已經下沈到三四線城市。新零售的腳步並沒有停止，線上線下融合的預期依然存在。
第四，實體商業加數據智能，技術驅動運營成為* * *學問。
代表事件:凱德Next-Ten、寶龍創意實驗室、海底撈無人餐廳誕生。
關註理由:以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業科技公司，有的還增設了首席技術官壹職，更加註重科技對商業運營的引領作用。作為商業地產的領導者，凱德開創了商業新物種“探索下壹個十”的模式。寶龍聯手JD.COM跨界打造“寶龍創意實驗室”，對接新零售，涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包含生活細節，並整合線上消費實現流量導入。同時，寶龍還投資了* * * following服務機器人，可廣泛應用於購物中心、商業綜合體、大型零售商和主題公園。海底撈的無人餐廳，成了網絡名人裏的打卡地。從過去實體業務期望第三方技術公司提供服務，到現在投入商業數據技術的研發，可見對更好的商業應用的迫切願望。
動詞 （verb的縮寫）存量商業已經升級轉型，城市更新創造了新的商業機會。
代表性事件:上海世茂廣場、北京廣場、深圳李因中心重新開業。
關註理由:2018，多個城市更新商業項目精彩續作。位於北京前門核心區的“北京廣場”全面開放，出現了無印良品體驗酒店、星巴克旗艦店、Page One旗艦店等諸多創新業態，顛覆了多年來消費者對前門商業的過時印象。9月，世茂集團旗下的上海世茂廣場重新開業。其強烈的時尚感和創新感吸引了大量年輕客人，改造前後業績翻倍。2018，幾個有影響力的續期項目同時成交。大悅城收購了北京大興火神廟項目，並決定將其轉變為壹個新的產品線“春風的歡樂”。凱德以654.38+028億的高價收購上海最高的雙子塔，計劃在上海建第三座來福士。隨著增量業務發展的成本越來越大，周期越來越長，位置越來越偏，存量業務的翻新正在成為新的商機。
6.商業地產投資普遍過熱，核心地段仍受追捧。
代表事件:恒隆等主流商業開發商競拍杭州最貴商業地塊。
關註理由:5月，知名商業地產開發商香港恒隆地產以10.73億的價格，118%的高溢價率拿下杭州核心商圈杭州大廈旁的百井坊地塊，杭州將迎來首個恒隆廣場。競標當天，除恒隆外，華潤新鴻基、阿裏城投、新世界、九龍倉、銀泰等知名地產公司參與競標，競爭壹度白熱化。在商業地產普遍過度投資的背景下，杭州這塊商業地塊拍賣之所以如此受追捧，並不意味著商業地產投資熱的回潮，主要是基於項目在城市量級和區位上的案例優勢，以及核心區商業韌性好的傳統投資理念依然得到認可。
七、消費降級爭議四，商業潛力重在激活。
代表事件:拼多多上市、阿裏入股匯通。
關註理由:品多多，壹個被農村包圍的城市，7月在美國上市，取得了巨大的商業成功。很多實體商業的人把它的成功歸結於經濟下行下所謂的“消費退化”。事實上，商務部等權威部門發布的報告顯示，消費升級的趨勢不可逆轉。拼多多的成功很大程度上是通過移動互聯網平臺對底層消費的聚集和升級。此外，小城鎮電商平臺匯通達也獲得了阿裏45億元的投資。電商平臺的下沈不僅激活了中小城市巨大的消費潛力，也提振了中小城市實體商業發展的信心。
八、購物中心招商難問題突出。
代表事件:廣州K11、長沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤萬象城等項目如期開盤。
關註理由:多年來商業地產的快速發展導致購物中心的過度競爭。此外，受宏觀經濟形勢下行影響，多個品牌租賃能力下降，新項目普遍面臨招商、資金、開業困難。就連壹線城市和大型央企也遇到了同樣的問題。2018的抽樣數據顯示，5萬平米以上的購物中心，實際如期開業的不到六成。知名商業地產開發商如萬達、華潤、印度電力、大悅城、龍湖等。，憑借其品牌口碑、專業團隊、資金優勢等綜合實力，無論是自營、自建還是委托項目，均已如期開業，其中部分項目成為當地商業升級的新標桿。