* * *中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義綜合配套改革試驗示範區實施方案(2020-2025年)》(以下簡稱《實施方案》)。
其中，農地轉建設用地(以下簡稱“農轉”)相關審批權限進壹步由廣東省下放到深圳，深圳持續推進的二三產業混合用地受到中央文件鼓勵，被業內認為是釋放系列“二次利好”。
相比農業用地有限的深圳，60%以上土地屬於非建設用地的深汕特別合作區將受益較大。不少人樂觀預測，《實施方案》本質上是推動深圳將此前農村土地改革的經驗、農村戶籍人口轉為城市戶籍人口的經驗等經濟社會管理做法復制到深汕特別合作區。
率先拉開“產業改革”序幕的深圳，13年來有很多產業改革和二三產功能混合的項目。此次首次得到中央文件的鼓勵和支持，房企也期待更多行業改革細則跟進。
農業轉化權力下放
《實施方案》指出，“支持在土地管理制度方面深化探索。將國務院授權的永久基本農田以外的農用地轉用為建設用地(以下簡稱“農轉用”)審批委托給深圳市政府審批。”
早在今年3月，國務院就發布了《關於授權和委托土地使用審批權的決定》，其中重要內容就是“授權省、自治區、直轄市人民政府批準國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地”。深圳作為副省級城市和計劃單列市，也獲得了這壹權利，為深圳拓展城市發展空間創造了極為有利的條件。
當時國務院還授予北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8省市“永久基本農田轉為建設用地的審批權，以及國務院批準的其他事項”。
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定，下列三種土地征用需經國務院批準——征用永久基本農田；征用永久基本農田以外的耕地35公頃以上的；征用超過70公頃的其他土地。
在實施方案頒布的背景下，深圳目前擁有後兩種審批權限，但不具備第壹種情況的審批權限。
相比之下，深圳這次拿到的土地審批權要小壹些。然而，農業轉換的權限從廣東省下放至深圳。
廣東省舊城、舊廠、舊村改造協會副會長、何儀城市更新集團董事總經理羅宇指出，這也符合《實施方案》第二十五條“依法賦予深圳更多省級經濟社會管理權限”，對深圳土地管理有壹定影響。
深圳1997.47平方公裏土地，深汕特別合作區468.3平方公裏土地。市區幾乎都是建設用地，農業用地主要分布在關外的坪山區、光明區、大鵬新區、深汕特別合作區。
早在2005年，深圳就在全國率先劃定了基本生態控制線，將全市總用地的49.88%納入生態控制線。2019《國務院中央關於支持深圳建設中國特色社會主義試驗示範區的意見》強調，“黨和政府共同承擔生態環境保護責任，實行最嚴格的生態環境保護制度，加強生態環境監管執法，對違法行為零容忍。”
高力國際華南咨詢服務部執行董事喬在接受《第壹財經日報》采訪時表示，土地審批權下放可以部分緩解深圳土地資源緊張的局面，但他也直言，在生態保護紅線的作用下，深圳乃至深汕合作區實際可以轉為建設用地的農用地會打折扣。“新政策不是類似於給深圳增加壹個深汕特別合作區這樣的飛地，而是土地審批權下放有利於深圳的土地管理，但實際作用有限。”
實施方案還提到“深化深汕特別合作區等地區農村土地制度改革”。2018，18年2月，深圳深汕特別合作區揭牌，被稱為“深圳10+1號”區。
截至目前，深汕特別合作區已與深圳在醫療、教育、產業等多方面實現對接。就產業引進而言，截至目前，深汕合作區供地產業項目89個(深圳82個)，涉及機器人、新材料等多個戰略性新興產業，預計提供就業崗位6.3萬個。
深汕合作區通過對接深圳資源，更好地對標深圳，被外界視為兩地互動的主旋律。隨著產業的引入和公共資源的配套，深汕特別合作區的農業人口轉為城市人口也被視為順理成章的事情。
陳厚橋等人還指出，實施方案中提到的深圳、汕頭農村土地制度改革，實質上是推動深圳將此前農村土地改革的經驗、農村戶籍人口轉為城市戶籍人口的經驗等經濟社會管理做法復制到深汕特別合作區。
“產業改革”業務符合更清晰的預期
除了深圳土地管理適度下放，《實施方案》提出“支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二、三產業混合用地。支持現有工業用地盤活利用，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史用地等問題。”
第二、第三產業混合用地體系是工業與商業、住宅、公共設施等用地功能的混合。
近年來，深圳和東莞已經開始了這種探索，即將現有存量工業用地或舊工業區升級為M0(新工業用地)。
根據深圳市2015發布的《城市規劃標準與導則》，M0地塊的主要用途為工廠(無公害生產)和R&D住宅，其他用途包括商業、宿舍、附屬市政設施、附屬交通設施及其他配套輔助設施。深圳的M0地塊通常由工業地塊城市更新而來，改造後的地塊可用於建設工廠、寫字樓、商業、公寓等。
羅宇認為，二三產業混業在深圳已經有所實踐，《實施方案》更多的是支持和鼓勵。“深圳早在2007年工業區升級改造政策出臺時，就拉開了‘工業改革’的序幕。在過去的13年裏，有許多具有工業改革、二產和三產混合功能的項目。”
《實施方案》的出臺，被業內人士更多地視為中央文件對行業改革的鼓勵和支持，迎來更多積極的政策預期。
近年來，“工業對工業”的城市更新越來越受到關註。但與之相對應的是各種糾紛並沒有減少。
根據深圳市“十三五”規劃的要求，深圳市政府設定了新增工業用地目標。到2020年，工業用地占整體用地比例不低於30%，或劃定270平方公裏的“工業紅線”。
對於工業區塊控制線內工業用地劃定至270公裏壹直有不同看法，特別是近年來深圳第三產業比重超過第二產業。有聲音說，深圳不應該劃定這麽大面積的工業用地。如果去掉近50%的生態紅線和30%的工業用地，再扣除醫院、學校、高速公路等配套用地，留給住房的土地太少了。
幾乎每隔壹段時間就有“深圳要把現在的工業用地紅線從30%降到20%”，“要提高三產用地比例”“深圳的工業用地規劃已經和深圳的產業結構不匹配”的言論。《實施方案》的出臺，也引起了很多關註該領域預期的業內人士的關註。
凱撒集團副總裁劉策對此分析稱，推進二三產業混合用地，強調盤活現有工業用地，背後是深市工業紅線用地儲備過多，服務用地不足。
“深圳土地供應的結構性問題是房子少，工業用地多，適合傳統經濟結構。但現在大量人口進入深圳，第三產業尤其是高科技產業高速發展，人均GDP提高，工業用地需求減少。但配套住宅和商業服務用地需求增加，需要調整優化土地供應結構。”劉策分析認為，工業改商業、工業改住宅、商業改出租都有很好的政策預期。
目前《實施方案》還沒有涉及產業改革更詳細的規定。對於外界口中的“壹個大禮包”，地產商表示，“依法依規賦予深圳更多省級經濟社會管理權限”，其區域價值得到了中央文件的認可，長期來看將有利於這方面的企業。