壹、抵押估值1。房地產抵押估價指導意見(第三條):房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款金額提供參考，對房地產抵押價值進行分析、估計和判斷的活動。2.從銀行的角度來看，抵押資產的評估是通過對抵押資產的類別屬性、實物屬性、市場屬性、特定風險等進行分析判斷，確定抵押資產在未來某壹時刻的價值的過程。二、房地產評估機構銀行1。充分發揮自身的專業知識和信息優勢。2.幫助金融機構消除信息不對稱。3.控制違約風險。4.保證第二還款來源的合法性和有效性。同時:5。提高房地產估價機構的公信力。提高服務水平7。提高專業水平和管理能力8。獲得可觀的商業收入。建立和擴大自己的客戶群10。形成其核心競爭力11。促進房地產評估行業健康發展第二部分形勢與分析1。房地產抵押估價服務基本面分析:截至2008年8月，標誌性文件:《關於規範銀行信貸業務相關房地產抵押估價管理的通知》(建監[2006]8號)、《房地產抵押估價指導意見》等，大量具有指導性的行政法規或地方性法規發揮了相當大的作用。雖然從理論上講，行政法規或地方性法規不具有法律約束力，但實際上，它們填補了我國法律的許多空白，或者突破了法律與現實經濟發展不相適應的許多地方。這些都是房地產估價師在執業中必須認真研究和考慮的原則和政策。二、現實分析(壹)素質良莠不齊，誠信意識，主管機構，懲戒機制1。虛假不實的評估報告仍屢禁不止；2.收費無序，回扣盛行；3.對分支機構缺乏必要的管理；4.信用檔案名存實亡；5.對違規機構和評估師的處罰不到位或不透明；6.其他人。問題的表現:(1)鑒定機構和鑒定人，個別機構和個人不能遵守職業道德，故意迎合客戶需求，提供虛假鑒定報告，甚至與企業、銀行串通進行虛假鑒定。(2)銀行對抵押物估值缺乏必要的監管和內部審計，少數客戶經理為了實現業務目標，高估抵押物，甚至指使中介機構出具虛假報告。㈡服務的同質性、報告的質量和針對性以及銀行承兌1。不同經濟行為、不同估價目的的估價報告的價值類型、估價方法、選擇參數甚至假設條件幾乎是不變的。2.將之前的評估報告稍作改動，形成新的“報告”。3.報道的內容經常出現言過其實的現象。4.鑒定報告的篇幅大多是從網上或其他渠道拼湊出來的，但真正的鑒定計算過程極其粗糙，經不起推敲。5.估價報告不反映經濟行為或估價目的的特征，也不反映估價對象的個體特征。6.用不恰當的假設來限制條件，過度逃避責任。7.很多鑒定報告是抵押評估的關鍵環節，很難真正幫助金融機構防範信貸風險。(3)研究滯後，技術體系有待完善。1.房地產抵押估價中需要明確的重要概念:*市場價值、清算價值、實現價值、貼現價值。*抵押評估的目的:風險控制是銀行金融資產安全的最後壹道防線。*抵押價值:歐洲評估標準，巴塞爾協議ⅱ2。抵押貸款評估方法:高級現金流貼現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權方法。3.現代應用數學、統計學等知識和工具還沒有得到廣泛應用。(四)信息化程度——交易案例、評價標準、主觀性等。1.較大的房地產評估機構:逐步加強評估信息化建設，積累了很多交易案例、價格指數、評估參數等。，但壹般只供公司內部使用，涉及知識產權，或具有較大的地域限制和數量限制，其質量、內容和可靠性差異較大；2.大型金融機構:開始重視抵押物價值信息的收集、積累和整理，逐步在銀行內部形成抵押物價值信息數據庫；3.地方政府:發布當地房地產價格指數、房屋重置價格標準、基準地價等。，但內容非常有限；4.房產中介:房產交易信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，壹般不公開；5.房地產交易中心:信息基本不對外發布；6.評估行業的組織角色。(五)評估師:知識結構，知識掌握建築工程基礎知識——建築結構、建築設備、建築裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。“假設約束”——假設估價對象不存在質量隱患，本報告不對房屋質量負責。建築、工程造價、民用建築工程最高最佳使用原則——《房地產估價規範》(GB/T52091999)第3.0.1 (1)條——改變用途的前提、改建的前提、保持現狀(二)建築結構的承載力: (二)土地類型的分類和各種特殊土地用途的評估方法；(3)多種評價方法:房地產(土地)市場發展不平衡；市場法、收益法、成本法和基準地價法；參數與實際情況存在較大差距不能及時更新等技術問題，有些不是專業技術紮實、專業技能嫻熟的房地產估價師能夠解決的，技術規範需要不斷更新和發展。三。政策建議(1)加強信用體系建設，形成良好的行業環境，引導和鼓勵評估機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。金融行業只有對評估機構有信心，才敢於接受評估服務，才能促進行業健康發展，改善整個社會的信用環境。(二)深入研究抵押估價理論，在理論和技術上有新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險價值的類型。最迫切的問題是與時俱進。借鑒國際先進的估值理論和方法，關註金融領域的業務創新。比如提供與信貸資產證券化相匹配的抵押評估服務。幫助銀行制定相關證券抵押評估辦法(三)* * *推進評估行業基礎數據庫建設，建立評估參數標準值體系。基礎數據庫應包括商品房和非住宅價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。該數據庫可以是會員制的，大量的銀行抵押品可用於補償。復評工作:市場趨勢變化(四)評估師:完善知識結構，提高業務水平。為了滿足相關監管要求和自身穩健經營的需要，金融行業的抵押物價值評估有著相對獨立的價值判斷標準和獨特的評估規範要求:如金融監管機構要求對評估領域的新知識和抵押相關的金融知識進行更多的培訓。第三部分是對評估機構的內在要求。抵押評估報告的質量關系到金融機構發放貸款的安全性。壹、政策法規要求1。評估行業資質管理:資質:資產評估師、房地產估價師、土地估價師。行業管理部門:財政部、住建部、國土資源部，礦業權、二手機動車、保險等評估資質分別由國土部、商務部、保監會管理。2.評估行業機構管理(以房地產評估機構為例)等級:臨時期限內的壹級、二級、三級、三級資質(新設立)。估價範圍:房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域和行業限制。任何組織和個人不得非法幹預房地產估價活動和估價結果。管理部門:住房和城鄉建設部、省級人民政府建設廳。二。資質要求及信用評估(壹)基本條件:四(二)特殊條件:五(三)信用評估銀行對合作中介機構堅持“動態管理、優勝劣汰”的原則。鼓勵與誠信優質的評估機構建立長期合作關系，終止與不符合我行規定和要求的評估機構的合作關系。銀行建立談話提醒制度和中介機構特別名單。1.談話提醒:10 2。專項列表:12管理範圍:資產評估、房地產評估、土地評估等專業資產評估機構管理內容:合作機構認定、日常管理、年度評估動態調整。。。第四部分評估報告的內部要求。鑒定操作及報表規範(1)體系標準1。資產評估:房地產:3。土地估價:(2)經營原則1。法理所有權來源、合法使用、合法處置、法律法規、合同約定2。謹慎性原則房地產抵押價值實現的可能性，房地產抵押價值實現的不確定性3。公正原則(1)避免在評估過程中因片面強調謹慎原則而不自覺地出現偏差，從而損害抵押人的利益。(2)盲目降低評估價格也可能損害抵押權人的利益。4.評估時點(1)原則有助於抵押權人在發放貸款和未來變現時準確判斷抵押物的價值。(2)壹個房產可能有兩個以上抵押:需要分別評估。(3)抵押估價師基本條件及報告形式要求1。知識儲備要求:2。信息儲備要求:3。審查評估報告表的內容。內容完整性審核中介機構資質審核合法有效性審核評估報告邏輯審核(四)評估報告形式審查(非正常情況)評估專用章、業務專用章和報告專用章由壹名評估人員簽字，不同資質的評估人員混合簽署評估報告的有效期:評估機構是否在資質證書有效期內出具報告？報告是否在有效期及基準日內報告:關註回溯性評估報告、前瞻性評估報告、權屬證明材料及其完整性、所有權人與抵押人或出質人是否與抵押(質押)登記壹致。審計和評估報告的邏輯審查和評估目的、價值類型的壹致性、評估依據的前提和評估方法的選擇；評價範圍、對象與評價目的的匹配；抵押物與評估對象的壹致性2。評估報告的技術審查(壹)技術要點和方法的適當性；基於可靠性參數合理性的計算過程的準確性(二)分點:以房地產評估為例1。評估目的:房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。2.註意變現方式:(1)轉讓取得價款:整體轉讓、清算(僅限地價加地上附著物殘值)(2)抵押權人自用取得收益或利益。(3)從抵押物的未來用途來看:繼續維持目前用途，改變用途。3.抵押評估:房地產抵押評估就是圍繞這種可能性進行評估、分析和衡量。需要充分考慮這些方面的可能性，這就是房產抵押估價與其他用途房產估價的區別。4.主要評估方法(1)市場比較法:有條件選擇、可比交易實例和實地調查(2)收益法:收益性房地產、收益、營業費用、收益率或資本化率(3)成本法:在沒有市場依據或市場依據不足的情況下，市場比較法、收益法、假設開發法不適合評估的，可采用成本法作為主要評估方法。土地購置成本、開發成本、相關稅費和利潤、折舊。(4)假設開發法:具有投資開發或再開發潛力的房地產，未來開發後的價值，開發成本，稅金和利潤。(5)基準地價修正法:具有公開有效的基準地價體系的土地或房地產。5.主要評估方法要點(1)市場比較法:應用前提:必須有活躍的公開市場；公開市場上應有可比的資產及其交易活動。適用對象:房地產市場比較發達，有大量可比的房地產交易。所選實例的可比性:a .參照對象與被評價對象在功能上具有可比性，包括在用途和性能上相同或相似；b .參考對象與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求、競爭和交易條件等。；c .參考對象的交易時間與評估基準日的間隔不能太長。d .每次修正可比實例成交價格調整不超過20%，綜合調整不超過30%。(2)收益法:應用前提:被評估資產未來的預期收益是可以預測的，並能以貨幣計量；資產所有者在獲取預期收益時所承擔的風險也是可以預測的，可以用貨幣計量的；預期盈利期是可以預測的。適用對象:有長期穩定的收入，有壹定的折現率(資本化率)，盈利期可預測，適用於能夠獨立盈利的商業地產的價值評估。計算公式:p = A/R *[1-1/(1+R)n]客觀凈收益A的合理性(往往涉及租金收入和稅費的合理性)資本化率R的合理性:(3)成本法:應用前提:被評估資產處於持續使用狀態或假設處於持續使用狀態；有可用的歷史數據；要形成資產價值的成本。適用對象:自建自用的房地產或不適合用其他方法評估的待評估對象所有費用的合理性。(4)假設開發法:應用前提:開發後的房地產價值和開發成本是可預測的；適用對象:具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，常用於待開發土地、待開發成熟土地、待拆除重建的再開發房地產的估價。開發後房地產價值的合理性、開發成本的合理性、稅率設定的合理性(5)基準地價修正系數法:應用前提:政府已公布土地分類和基準地價體系，基準地價合理有效適用:已完成基準地價評估的城鎮土地估價有基準地價成果圖和相應的修正體系成果， 而估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，壹般不作為宗地地價評估的主要方法，而作為輔助方法。 評估報告基準地價選取的適當性、容積率設定的合理性、註意事項及風險點(1)註意事項1。選擇不合理的假設2。反復計算3。擴大評價對象的範圍。虛增容積率5。虛增房地產租金收入。誇大開發完成的房地產的市場價值。選取不可比的交易實例作為參考(2)評估報告的風險點1。抵押價格。價值2。抵押物風險:(1)抵押的房地產必須合法，房地產權利人可以享有相應的處分權和收益權，可轉讓性，抵押登記等條件。(2)禁止抵押的房產範圍:開發商已合法出售的房產、預購商品房貸款、* * *抵押的房產、法律法規禁止流通的財產或不可轉讓的財產是否有限制？3.以抵押為目的的房地產評估要註意以下風險:(1)註意預期風險。(2)市場流動性風險。(3)抵押期間的損失風險。(4)其他...
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