前不久，住建部等六部門發布了《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》(以下簡稱《意見》)，為引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展提供了針對性指導。
這壹新政策受到租客、房東和行業組織的高度關註。各方普遍認為，《意見》直接回應民生關切，既提高了對租房者的保護，也有利於住房租賃行業的規範發展。
瞄準租房痛點
租購並舉是現行住房制度的重要內容。然而，房地產市場壹直存在“重購輕租”的情況。租賃市場的缺陷影響了租客的獲得感，放大了供需失衡。
租房有哪些痛點？
——經常搬家，生活不安。河南姑娘趙菲，在北京從事媒體工作幾年，壹直租房住。在她看來，租房過程中的不穩定是最大的痛點。“我經常要搬家。有時候因為工作變動，想搬到近壹點的地方。大多數情況下，房東另有打算，或者房租漲得太多，不得不搬走。搬壹次家很累，也增加了不安全感，讓人覺得租的房子不是家。”趙飛說。來自山東的張睿也有同感。她說特別是合租的情況下，每次搬家都要面對室友磨合的問題，不踏實。“我們最終選擇了買房。畢竟我們剛結婚，這樣比較穩定。”
——溝通困難，“小摩擦”變成“大問題”。徐希是上海的壹名醫務工作者，她的兒子在上初中。為了縮短孩子住處和學校的距離，父子倆曾經租了壹年的公寓。徐希介紹，從2020年9月壹直到退租，房間的網絡信號壹直中斷。“當時我試著聯系客服。客服說這是供應商切換，承諾過幾天恢復網絡。然而壹拖再拖，直到我的租期結束。除了斷網，約定的清潔服務也在縮減，從壹周壹次縮減到壹個月壹次。這些東西看起來不大，但是影響居住體驗。”
-信息不暢通，樓主抱怨很多。“我家有多余的毛坯房出租。如果交給中介，往往會面臨租客輪換帶來的空檔期和降價的問題。如果分包給長租公寓，裝修標準和租金水平會有差異。真讓人頭疼！歸根結底，必須有壹個完善的市場！”家住浙江杭州的李先生感嘆，自己已經嘗試過直接找合適的租客了。但個人信息傳播能力畢竟有限，每次網上發布的租房信息石沈大海，都沒有回應。
“壹些從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，利用租金支付條款的錯配，建立資金池控制房源，哄擡租金。”“少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益”？此次發布的《意見》壹開始就明確了要解決的問題，可以說是針對市場的痛點。
規範租金收取
RealData近日發布的《2021新青年居住消費報告》顯示，目前約有49.2%的受訪者在租房，租房是年輕人解決住房問題的主流選項。其中，經濟、方便、便宜是年輕人的主要考慮因素。而工作不穩定導致住所變更、大量虛假房源信息、安全隱患、維修責任無人承擔、房屋質量差、扣押金，這些都是年輕人租房時最常遇到的問題。
如何讓租房者“站直了”，願意租，安心租？《意見》圍繞“租”環節給出了多項具體措施。
——制止“高收入低產出”和“長收短付”。《意見》明確，住房租賃企業壹次性收取租金超過3個月的，或者壹次性收取保證金超過1個月的，應當將收取的租金和保證金納入監管賬戶，通過監管賬戶向住房權利人支付租金、向承租人退還保證金。
寫意首席運營官梁展華表示，《意見》的出臺將直接推動解決“高收入低產出”和“長收入短支付”的歷史問題，推動行業轉向高質量發展。租客和房東都將成為規範市場環境的參與者、需求者和受益者。
-租賃企業的“資金和貸款管理”。據RealData分析師黃輝介紹，為更好地促進房屋回歸居住屬性，《意見》明確提出“租賃企業不得挪用租戶租金擴大規模”、“嚴禁利用杠桿違規擴張，不得變相開展金融業務，規範租賃貸款使用，防止企業以租賃貸款形成資金池”等等這是對過去租賃企業粗放式發展的壹次整改，將增強租戶和業主對租賃企業的信心，有效促進輕資產租賃企業的規範運作，改善大城市新市民尤其是年輕人的生活環境。”黃輝說道。
——房租變動不能太隨意。《意見》強調住房租賃企業特別是大中型住房租賃企業對穩定市場租金水平的示範作用，租金上漲過快的可以采取必要措施穩定租金水平。
穩定租金水平的具體措施，各地還在研究醞釀中，但這壹指導方向已經激勵了不少租房者。“租房是我們年輕人在大城市工作生活的必經過程。《意見》的出臺體現了國家對住房租賃行業的高度重視，正在從頂層設計上推動和規範長租行業的健康發展。”北京白領崔夢瑤說，他已經租了近5年的房子。壹開始是合租，現在改成整租了。如果租房子穩定，我很樂意考慮長期租房子住，不用擔心搬家，隨意漲房租。
嚴格的租賃監管
好的政策不僅僅是解決難題，更是為市場的長期健康發展建立制度和規則。
今後對房屋租賃的管理會更加嚴格。《意見》提出，住房租賃企業應當有專門的經營場所。運營前，應通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。
同策研究院高級分析師張表示，輕資產住房租賃行業進入門檻低，行業參與者多，質量參差不齊。長期以來缺乏有效的方法和監督。《意見》的出臺可謂有的放矢，體現了政府部門整治租賃市場亂象的決心。
“此外，通過租賃服務管理平臺的信息化建設，將物業、租賃企業、承租人、資金賬戶、市場價格等信息公開透明，有利於解決租賃市場信息不對稱問題，落實責任主體。”張對說道。
《意見》還特別指出，城市政府要承擔規範發展住房租賃市場的主體責任，建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門監管情況納入政府績效考核體系。
新政策不僅受到租房者的歡迎，也得到企業的積極響應。相信這將引導住房租賃行業向規範化、精細化發展。“Freehand推出了‘增租’新模式。在裝修層面，根據房屋實際情況進行設計，標準工期完全透明，全程數字化管理。業主可以通過免費APP查看裝修進度；收入方面，可根據市場和樓盤情況與業主自由協商。行情好的時候，超出約定價格的部分會和業主共享。”梁展華說。
“我相信隨著國家政策的落實，租房市場會更加規範，我也會繼續考慮選擇壹些知名可靠的中介或平臺來租房。畢竟監管到位，行業才能健康發展，好的發展對大家都有利。”剛從長春大學畢業準備租房的馮美琪說。