租賃合同糾紛是房地產案件中最重要的類型之壹。根據租賃物的不同，租賃合同糾紛可進壹步細分為土地租賃合同糾紛和房屋租賃合同糾紛。由於合同約定和履行涉及的細節較多，法官需要查明的內容復雜，對糾紛的審理也具有較高的專業性。以下是我為大家收集的內容，歡迎大家借鑒。
壹、立案和庭前準備階段
1.審查管轄根據《民事訴訟法》及相關司法解釋，房屋租賃合同糾紛屬
租賃合同糾紛是房地產案件中最重要的類型之壹。根據租賃物的不同，租賃合同糾紛可進壹步細分為土地租賃合同糾紛和房屋租賃合同糾紛。由於合同約定和履行涉及的細節較多，法官需要查明的內容復雜，對糾紛的審理也具有較高的專業性。以下是我為大家收集的內容，歡迎大家借鑒。
壹、立案和庭前準備階段
1.審查管轄根據《民事訴訟法》及相關司法解釋，房屋租賃合同糾紛屬於專屬管轄的不動產糾紛，由不動產所在地人民法院管轄。由於中國實行土地和房屋登記制度，判斷不動產所在地通常並不復雜:不動產登記簿記載的地點是不動產所在地；未經登記的，以實際所在地為不動產所在地。
需要註意的是，房屋租賃合同糾紛屬於專屬管轄，因此排除了當事人之間的約定管轄。
2.審查租賃物的法律屬性是認定合同是否合法有效的關鍵，將對當事人的權利義務和案件走勢產生至關重要的影響。因此，法官在受理案件後應首先審查租賃物的法律屬性。
對於房屋租賃合同糾紛，首先應查閱房屋的不動產登記簿，弄清以下兩點:第壹，查看房屋是否為合法建築。根據《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件若幹具體法律問題的解釋》第二條、第三條的相關規定，壹審法庭辯論終結前與承租人訂立的租賃合同無效。租賃期限超過臨時建築使用年限的，超出部分無效。第二，審查房屋是否為廉租房、經濟適用房等特殊住房。《經濟適用住房管理辦法》第三十三條規定，個人購買的經濟適用住房在取得完全產權前不得用於出租運營。《廉租住房保障辦法》第二十五條規定:城市低收入住房困難家庭不得將承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。鑒於經濟適用房和廉租房的分配使用與公共資源合理配置的關系，經濟適用房和廉租房的轉租合同壹般應認定無效。
對於土地租賃合同糾紛，也應先判斷租賃土地的性質。根據《土地管理法》相關規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設。因此，租用農用地用於非農業建設的租賃合同壹般應認定無效。
3.審查租賃物業的使用現狀。在原告起訴要求撤銷租賃合同或確認合同無效的案件中，通常涉及返還租賃物。因此，法官應在開庭前及時詢問租賃物的使用現狀，是否存在轉租或轉包的情形。如確有案件當事人以外的人占有、使用租賃物的，應向原告說明訴請被告直接返還租賃物可能存在的執行風險，並結合當事人意見和案件實際情況，確定是否有必要追加次承租人等實際使用人作為第三人參加訴訟。
4.裝修、裝飾等固定附著物是否需要補償以及如何確定補償和賠償的標準是租賃合同糾紛案件審理中的重點和難點。根據案件事實確實需要補償或者賠償的，除非固定附著物價值極低或者當事人約定無需對其進行鑒定，通常需要通過司法鑒定確定固定附著物的成本、現值或者余值。
此外，《合同法》第二百壹十八條至第二百二十二條規定了承租人對租賃物損失的賠償責任和對租賃物的維修責任。因此，在涉及租賃期間租賃物損壞、維修和賠償責任的租賃合同案件中，可能還需要確定維修計劃和賠償金額。
司法鑒定的周期壹般按月計算，鑒定時間長。為保證案件的審理效率，避免各方損失的擴大，如確需司法鑒定，建議法官通過庭前會議盡快啟動相關程序，確定鑒定單位的選擇方式、鑒定費的預付主體，引導當事人積極參與和配合鑒定程序的開展。
二、案件的審理重點
1.在租賃合同效力的審判實踐中，除了上述法律、行政法規關於合同無效或不成立、租賃合同因租賃物的法律屬性而無效等各種法律情形外，租賃合同的效力還可能受到以下因素的影響:
第壹，租賃合同期限。《合同法》第二百壹十四條規定，租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超出部分無效。
第二，是否屬於擅自轉租。《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件若幹具體法律問題的解釋》第十六條規定:出租人知道或者應當知道承租人轉租，但未在六個月內提出異議，以承租人未同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。根據上述條款，可以理解為未經出租人同意的轉租行為破壞了出租人與承租人之間原有的信任關系，削弱了出租人對租賃房屋的控制權。因此，原則上承租人未經出租人同意的轉租行為無效。
第三，是否是“高利貸套路貸”的新形式。“高利貸套路貸”的常見形式有辦理抵押權證、出具公證書委托買賣房屋、出具公證債權文書、簽訂虛假房屋買賣合同等。最近，壹種通過簽署租賃合同的新型債務擔保出現了。該模式為債權人向債務人提供高利貸時，債權人或其指定的第三人與債務人簽訂租賃合同；債務人收到貸款後，應出具收據確認收到租金。但事實上，租賃合同雙方之間並不存在真實的租賃合同關系，而是以房屋使用權作為債權的擔保，此類租賃合同應認定無效。
2.租賃合同的具體條款由於租賃物不同、雙方法律素養不同等主客觀因素，審判實踐中經常見到各種租賃合同。無論租賃合同多麽復雜或簡單，以下條款都是合同的核心內容，是解決糾紛的重要依據，也是法官應當查明的關鍵事實:
租賃期限
如:租賃物的交付日期、租賃開始日期、租賃期限屆滿後繼續租賃的條件等。有些租賃合同還會約定附條件的租賃期限，如“租賃期限將於拆遷時結束”，對相關條款的理解可能存在爭議。
租金和相關費用的支付
如:租金數額、支付時間、支付方式、免租期、漲租方式、物業費及其他相關費用的承擔者等。部分租賃合同會約定附條件的租賃開始日期，如“商場入住率達到百分之幾十後支付租金”，相關條款的解釋是法院審理的重點。
承租人是否有權轉租、裝修和改建等。
例如，承租人是否有權部分或全部轉租，轉租或分租是否需要出租人的書面同意；承租人是否有權對租賃物進行改建、擴建和裝修，是否需要征得出租人的書面同意。
違約責任和合同解除權的約定
例如，在什麽情況下，雙方或壹方有權終止；如何確定行使撤銷權的方式和時間；合同解除後，裝修、改建、擴建等固定加建物如何處理，定金如何處理；違約金如何計算等。
雙方其他義務的約定
例如，出租人是否有義務提供特定的電源，出租人是否有義務協助承租人辦理相關營業執照，承租人是否有義務向出租人報告業務金額，雙方是否有義務向相關部門備案租賃合同。
3.合同義務的履行合同義務的履行是查明案件事實的關鍵，是認定當事人違約責任的重要依據，也是案件處理爭議的重要突破口。審查當事人是否履行了合同義務主要依據當事人提供的證據材料，綜合審查當事人履行合同義務的方式、數量、時間和質量。
其中，對出租人合同義務的審查主要包括租賃物是否及時交付、交付的租賃物是否合法、租賃物是否符合合同約定的面積、使用標準和具體要求、水電氣煤的提供是否符合雙方約定、出租人是否盡到維修責任等。對承租人合同義務的審查主要包括定金、租金等費用是否按時足額支付、標的物是否按照合同約定的租賃用途使用、是否存在擅自轉租、是否存在擅自固定附著物等。
4.固定附著物的處理根據租賃合同的效力、出租人是否同意固定附著物、合同履行期間是否附著裝修物、出租人是否同意使用固定附著物、租賃當事人對租賃合同的無效或解除是否存在過錯以及處理的程度、出租人是否需要對固定附著物進行補償或賠償等案件的不同事實， 對固定附著物的補償或賠償是按現值還是余值計價，補償或賠償的具體金額等。
《最高人民法院關於審理城市房屋租賃合同糾紛案件若幹具體法律問題的解釋》第9條、第10條、第11條、第12條、第13條明確規定了租賃合同無效時約定裝修的處理、合同到期或解除時未形成附合的裝修、合同解除時形成附合的裝修、租賃期限屆滿時附合的裝修以及承租人擅自裝修擴建支出的費用。
第三，法院訴訟指導和解釋
1、無效合同及後果處理解釋在租賃合同糾紛中，無論原告的訴請是什麽，是解除合同還是繼續履行合同，合同的效力都是法院審理的第壹要務。當法官認定合同無效時，應及時向各方說明合同可能無效，並詢問雙方是否有必要處理因合同無效而導致的後果，如租賃物的返還、固定附著物的處理等，並向雙方說明如果不及時處理合同無效的後果，很可能會對雙方造成不利後果。
2.及時移交空置租賃糾紛往往需要很長的審理期。在訴訟中，法官應動態關註租賃權的使用現狀。當發現租賃物處於未使用和空置狀態時，他應向雙方說明風險，並盡量安排雙方先移交標的物，以避免損失擴大和矛盾升級。
3.抗辯與反訴處理在租賃合同糾紛案件中，經常出現被告提出反訴作為抗辯意見，請求在本訴訟中直接處理或扣除的情形。例如，出租人起訴承租人搬出租賃物，承租人答復出租人應賠償裝修損失和經營損失。針對這種情況，法官應在審查基礎合同條款的基礎上準確判斷被告的相關主張屬於抗辯還是反訴，並根據個人情況分別予以說明。如屬於反訴範疇，應向被告說明應作為反訴提起，並盡快將反訴送達原告，加快審理周期。
4.違約金的調整和舉證責任的分配合同法規定的違約責任形式包括繼續履行、采取其他補救措施、賠償損失、支付違約金等。這些形式都可以適用於租賃合同。通常情況下，法官應根據雙方的合同約定和當事人的訴訟請求來確定違約方承擔違約責任的方式。
至於違約金數額的確定，法官應當註意釋明權的行使。即使被告明確辯稱不構成違約，不應承擔違約金，法官也應進壹步說明其有權要求法院調整違約金，並詢問違約金數額是否過高。法官應特別註意誠實信用和公平原則，並根據當事人的違約責任和守約方的實際損失確定違約金。需要註意的是，當被告抗辯違約金過高並請求調整違約金時，違約金過高的舉證責任應分配給被告。
5.定金或保證金的處理為了及時化解矛盾，減輕當事人的訴訟負擔，即使雙方均未提及，法官也應主動詢問承租人是否已支付定金或保證金、具體金額以及雙方對相關費用的處理意見，並根據合同約定和法律規定處理案件中相關費用的返還或扣除。