關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋(法釋[2020]17號修訂的司法解釋之壹)
(2065年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，根據2020年2月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關於修改最高人民法院關於民事審判適用〈中華人民共和國工會法〉的決定》。
為了正確、及時審理商品房買賣合同糾紛，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第壹條_本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱出賣人)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，並將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。
第二條_出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效，但出賣人在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。
第三條_商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和承諾是具體的，對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，構成要約。即使商品房買賣合同中沒有說明和承諾，也應當是合同的內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條_出賣人通過認購、訂購、預訂等方式接受買受人首付款作為訂立商品房買賣合同的擔保的。，因壹方當事人原因不能訂立商品房買賣合同的，依照《定金法》的規定辦理；因不可歸責於雙方的原因導致商品房買賣合同無法簽訂的，出賣人應當將定金返還給買受人。
第五條_商品房認購、訂購、預訂的約定具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人按照約定接受了購房款的，該約定應當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以未依照法律、行政法規的規定辦理登記備案手續為由，請求確認商品房預售合同無效的，不予支持。
當事人約定商品房預售合同的生效以登記備案手續為依據的，從其約定，但壹方已經履行主要義務的，另壹方接受的除外。
第七條_買受人以出賣人與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同並交付使用為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第八條房屋所有權轉移即視為房屋交付，雙方另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，交付前由出賣人承擔，交付後由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，自書面交付通知載明的交付日期起，房屋毀損、滅失的風險由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第九條_房屋主體結構質量不合格，不能交付使用，或者交付後房屋主體結構質量不合格，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
第十條_因房屋質量問題嚴重影響正常居住和使用，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋出現質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔維修責任；出賣人在合理期限內拒絕修理或者拖延修理的，買受人可以自行修理或者委托他人修理。修理費用和修理期間造成的其他損失應由賣方承擔。
第十壹條_根據《民法通則》第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋，買受人遲延支付房款，經催告後在三個月的合理期間內仍不履行，權利人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定的，行使撤銷權的合理期限為對方催告後三個月。對方未要求通知的，撤銷權人自知道或者應當知道撤銷事由之日起壹年內行使。逾期不行使的，撤銷權消滅。
第十二條當事人壹方以約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。
第十三條_商品房買賣合同未約定違約金的數額或者損失賠償的計算方法的，違約金或者損失賠償的數額可以參照下列標準確定:
逾期付款的，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息計收標準，按未付款購房款總額計算。
逾期交付使用的，按照相關主管部門公布的或有資質的房地產評估機構評估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標準確定。
第十四條_因出賣人的原因，買受人未能在下列期限屆滿時取得不動產權屬證書的，除當事人另有約定外，出賣人應當承擔違約責任:
(壹)商品房買賣合同約定的房地產登記期限；
(二)商品房買賣合同的標的物是未竣工房屋的，自房屋交付之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已建成的房屋，自合同訂立之日起90日。
合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照已支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構對逾期貸款計收利息的標準計算。
第十五條_商品房買賣合同或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條約定的不動產登記期限屆滿壹年以上，因出賣人的原因導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同並賠償損失的，應予支持。
第十六條_出賣人與包銷商訂立商品房包銷合同，約定由包銷商以出賣人名義銷售由出賣人開發建設的房屋的，包銷期滿後未售出的房屋，由包銷商按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第十七條_除當事人另有約定外，出賣人自行銷售房屋，保險人請求出賣人賠償損失的，應予支持。
第十八條_買賣雙方因商品房買賣合同發生糾紛，人民法院應當通知保險人參加訴訟；出賣人、承銷商、買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第十九條_商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因壹方違約致使商品房買賣合同無法繼續履行的，另壹方可以請求解除合同並賠償損失。因不可歸責於雙方的原因致使商品房擔保貸款合同無法訂立，致使商品房買賣合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將購房款本金及其利息或者定金返還給買受人。
第二十條因商品房買賣合同被確認無效、被撤銷或被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的不能實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十壹條_以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，當事人壹方請求確認商品房買賣合同無效或者請求解除、終止合同，被擔保方作為有獨立請求權的第三人提起訴訟的，應當與商品房擔保貸款合同糾紛壹並審理；不提起訴訟的，只處理商品房買賣合同糾紛。被擔保方對商品房擔保貸款合同糾紛單獨提起訴訟的，可以與商品房買賣合同糾紛壹並審理。
若《商品房買賣合同》被確認無效或被撤銷、解除，且《商品房擔保貸款合同》也被解除，則出賣人應將購房貸款本息及已收購房款分別返還給擔保方及買受人。
第二十二條_買受人未按《商品房擔保貸款合同》約定還款且未向擔保方辦理房地產抵押登記手續，擔保方起訴買受人並請求處分買受人在《商品房買賣合同》項下的合同權利的，應通知出賣人參加訴訟；被擔保方同時起訴出賣人時，出賣人為商品房擔保借款合同提供擔保的，應列為* * *共同被告。
第二十三條_買受人未按《商品房擔保貸款合同》約定償還貸款，但已取得房地產權屬證書並已向抵押權人辦理抵押登記手續，抵押權人要求買受人償還貸款或就抵押房屋優先受償的，不增加出賣人作為當事人，但出賣人提供擔保的除外。
第二十四條_本解釋自2003年6月1日起施行。
本解釋適用於《城市房地產管理法》實施後訂立的商品房買賣合同，在本解釋頒布實施後仍處於壹審、二審階段的糾紛。
《城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經定案，當事人按照審判監督程序申請再審或者決定再審的，不適用本解釋。
城市房地產管理法實施前的商品房買賣，適用當時的法律法規和《最高人民法院關於房地產管理法實施前審理房地產開發經營案件若幹問題的解答》。