涉及的法律依據:《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱條例)第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府給予被征收人的補償包括: (壹)被征收房屋價值的補償；(二)因征收房屋引起的搬遷補償和臨時安置；(三)征收房屋造成損失的補償。市、縣兩級人民政府應當制定補貼和獎勵辦法，對被征收人給予補貼和獎勵。第二十二條規定因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，在房屋產權調換交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉房。第二十三條規定的因征收房屋造成的損失補償，根據征收房屋前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第二十七條規定，實施房屋征收應當先補償，後搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償後，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通等手段強迫被征收人搬遷。禁止施工單位參與搬遷活動。這些規定當然適用於企業拆遷。
1.企業搬遷補償有哪些？
陸永強律師及其團隊在辦案和法律實踐過程中總結，企業拆遷補償費主要分為以下四個方面:
壹是拆遷資產的補償費用，包括:無法搬遷的土地、房屋、建築物及地上附著物，以及因搬遷確實損失的機器設備的補償；
二是停產停業損失視實際情況而定，壹般視情況既包括實際經營損失，也包括預期經營損失；
三是拆遷補償，包括搬遷前期費用、搬遷過程中發生的停工費用、機器設備的調試和修理費用、材料的拆除、包裝和運輸及辭退員工的補償費用；
四是基於拆遷政策的獎勵費，包括快速搬遷費和拆遷獎勵費。
(壹)拆遷資產補償費用
1.土地補償費在實踐中存在的問題。
企業的經營場所壹般是通過租賃方式取得的。租賃土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然導致這種租賃關系的終止，那麽如何在租賃合同中保護企業的預期利益呢？《條例》規定，拆遷補償的對象是國有土地上的建築物及附屬物，對空地或凈地的補償沒有統壹規定。規定集體土地上的建築物拆遷也沒用。
也有通過招拍掛或劃撥方式直接取得國有土地使用權的。而在土地管理法中，對於國有土地使用權的收回只規定了適當的補償，並沒有詳細的規定。
全國各地拆遷土地補償款往往與房屋、建築物補償款壹並計算，存在大量不明確、不透明的情況，導致權利人無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們的立法機關和行政機關在制定法律法規和政策文件時應該保護的地方。希望有關部門能夠重視。
2、房屋、建築物補償費用的確定問題。
房屋、建築物補償以相關產權證登記的建築面積為準。因歷史原因無法辦理房產證、土地證的，可以實測確定。房屋及建築物的價值壹般由拆遷人和被拆遷人委托評估公司根據相關評估技術標準確定房屋及建築物的實際價值。
3.設備補充費按重置價格計算。
設備搬遷安裝費用按照國家和地方規定的貨物運輸價格和設備安裝價格計算。機器設備分為兩類:壹類是可拆卸設備；二是設備不能動；移除可移動設備所造成的損失可分為物理損失和功能損失。實物損失費用包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用和調試費用。功能損失的成本包括機器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對於不可拆卸的設備，拆除會導致設備的報廢，所以要結合其新的和重置價格來計算設備的重置價格，並對大家進行補償。
在拆遷實際操作中，各地要確定非住宅房屋的搬遷安裝費用；不能恢復使用的設備，按照設備的重置價格給予補償。
(二)停產停業損失。
這部分是法律實踐中有爭議的部分。我認為停產停業成本除了包括原材料、半成品等物品的實際損失外，還應包括根據上年同期實際銷售額或利潤確定的賠償金額。這部分成本往往是直接影響企業薪酬總額的部分，因此也是律師維權的重中之重。
《條例》第二十三條規定，征收房屋造成停產停業損失的補償，按照房屋征收前的效益和停產停業期限確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。具體標準和計算方法，本條例沒有統壹規定，其他法律、行政法規也沒有規定。在法律實踐中，補償的標準和依據往往由市級地方政府在政策文件中規定。各地的補償標準不壹樣，計算方法也不壹樣，這是立法上的遺憾。
(三)拆遷補償費
1，設備搬遷安裝費
對於可以搬遷的設備，應本著繼續利用的原則，異地搬遷安裝並投入使用。據此，設備搬遷安裝費用屬於拆遷造成的必然損失，拆遷人應當予以補償。
2.被解雇員工的安置補償費用。
因拆遷被辭退員工的安置補償費用，法律法規政策文件中沒有詳細規定，屬於拆遷當事人協商爭取的項目。拆遷導致職工被辭退的，應當根據與職工簽訂的具體勞動合同和《勞動法》的有關規定給予補償。
(四)基於拆遷政策的獎勵費用
在拆遷過程中，為了加快拆遷進度，拆遷人往往采取快速搬遷獎勵的方式，鼓勵拆遷人和承租人盡快簽訂拆遷補償協議，搬出拆遷範圍。獎勵費的數額由拆遷人根據實際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實際承租人協商確定。需要註意的是，如果被拆遷廠房的所有權人和使用人是分離的，那麽獎勵費應該支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這在政策文件中已經有規定，也是合理的。
二、企業拆遷過程中，企業主該如何維權？(以租賃企業為例)
事實上，承租人無權參與被拆遷人與被拆遷人之間協商補償、訂立補償安置協議的過程。這樣，壹旦面臨拆遷，作為承租方的企業想要獲得補償就會陷入非常被動的局面。現實生活中，由於歷史改制原因，國有企業改制不徹底，集體企業改造不成功，企業產權、廠房產權、土地使用權歸屬不清，導致企業作為承租人從事生產經營的情況很多。那麽，面對拆遷，承租企業應該如何爭取自己的利益？
1，租賃企業拆遷前的準備情況
很多被拆遷企業和租賃企業，面對拆遷往往都是壹種“等”、“廢”、“拖”的態度。他們認為只要我能堅持很久，拆遷組最終會因為拆遷進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。其實這是壹個非常錯誤的想法。
首先，法律規定了“長期不動”的強制手段。《行政強制法》和《條例》確立了行政強制拆遷和司法強拆兩種救濟方式。面對被拆遷人和承租人“久拖不決”的情況，被拆遷人有權根據法定程度申請強制拆遷，被拆遷人和拆遷相關人打算通過“拖”來阻止拆遷，不現實；
其次，在之前的拆遷案例中，拆遷人確實因為拖延時間太長而給予被拆遷人較高的補償，但我們不能簡單地將給予較高補償的原因歸結為“等待”、“消耗”、“拖延”。拆遷是依法進行的合法行為。哪些項目要賠償，哪些情況要照顧，按什麽標準賠償，都是法律法規和地方政策文件規定的。所有的拆遷補償都包含在法律法規和政策文件中，不是拆遷人自主決定的事情。
再次，有“等”、“耗”、“拖”思想的人，往往把全部精力都集中在補償款的安置上，忽略了補償款分割的法律風險化解。律師在辦案過程中，經常會遇到這種情況:在補償談妥之前，被拆遷人和承租人往往會站成壹條線，為了爭取更多的利益而* * * *進退。壹旦補償落實，被拆遷人、承租人及相關當事人將因之前的權屬協議不清再次提起訴訟，要求法院依法為其分割拆遷款。搬遷已經很麻煩了，搬遷資金的分割更容易導致親友破裂，子女關系緊張。其實這些都可以通過拆遷前的準備和各方權利的約定輕松解決。但很多參與拆遷的人並沒有註意到這壹點，這只是增加了很多麻煩和糾紛。
2、承租人在拆遷前可以做的準備工作有:
(1)深入審查參與拆遷的各方的權利和義務，確定參與拆遷的各方。
與住宅房屋拆遷相比，非住宅房屋拆遷(企業拆遷)由於土地房屋權屬關系復雜，在拆遷過程中會有更多的拆遷利益相關方。被拆遷房屋是自有產權的辦公樓，享有完整的國有土地使用權的，被拆遷人是被拆遷房屋的產權人，拆遷關系的主體是拆遷人和被拆遷人。有些房屋是出租的辦公樓，拆遷關系的主體是拆遷人、被拆遷人和承租人。值得註意的是，集體土地上的民企拆遷和國企改制不徹底的企業拆遷，由於原權屬不明，甚至土地出讓合同無效，使得各方權利義務不明確，拆遷補償後往往更容易發生糾紛。因此，律師建議，對於產權歸屬不明確的企業，建議在拆遷後、拆遷補償安置協議訂立前的期間，咨詢或聘請律師介入，以合同或其他法律形式將拆遷各方的權利、拆遷款的分割方案等作為民事權利，有效化解可能存在的法律風險。
(2)積極準備被拆遷房屋產權關系證明、現有設備清單、勞動合同備案及鑒證、裝修費用等相關材料。
很多當事人都沒有預料到，相關材料被證明是壹件非常復雜的事情。到了最後期限，他們匆忙估算了企業的設備數量，沒有對拆遷造成的設備搬遷費用、哪些設備搬遷損壞了設備價值進行詳細的清查，使得被拆遷企業和租賃企業在安置補償上相當被動。俗話說破房子值幾百萬，企業資產設備的核實應該是壹項細致認真的工作，應該提前介入，為後期的評估做準備。被拆遷房屋產權關系證明主要包括房產證、土地證或租賃合同、土地出讓合同等文件；現有設備清單是指價格、規格、數量、使用壽命、抵押情況等的清單。企業經營中實際使用的設備。
勞動合同備案審核是指企業與企業實際用工之間訂立的勞動合同，以證明有多少員工在企業工作，勞動期限有多長。如果存在事實勞動情況，建議盡快補充勞動合同，證明雙方的勞動關系。此外，社會保險繳納、工資單等實際證明企業職工薪酬的材料也要整理出來，壹並列出。裝修費用的支出也要有相應的發票憑證證明。協商確定裝修費用補償的，可以根據裝修費用的原支出、使用年限和現狀協商確定。根據評估確定裝修費用補償的，還應提交相應的數據和證明材料，以便對裝修費用進行合理評估。
(3)聘請律師介入，在專業律師的指導下制定拆遷策略。
拆遷涉及面廣，補償標準不壹，拆遷人往往在拆遷中處於更有利的地位，使得很多拆遷人和拆遷利益相關者對拆遷“心存畏懼”。“怕”的原因不外乎兩點:壹是拆遷跨度長，復雜的事情多，很多企業都是第壹次接觸拆遷，對此很無奈；二是缺乏拆遷相關法律知識，在與拆遷人談判過程中怕吃虧。鑒於拆遷的復雜性和專業性，聘請拆遷律師介入法律關系復雜的拆遷是非常有必要的。
3、實施拆遷時，拆遷企業應對項目進行補償。
如前所述，在法律實踐中，企業拆遷補償主要分為四部分:壹是拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建築物及地上附著物，以及確實因搬遷遭受損失的機器設備補償；2.停產停業損失。三是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用、搬遷過程中發生的停工費用、機器設備的調試和修理費用、材料的拆除、包裝和運輸及辭退員工的補償費用。四是基於拆遷政策的獎勵費，包括快速搬遷費和拆遷獎勵費。
三、關於非租賃企業的搬遷補償問題。
除上述應補償的費用外，對非租賃企業的拆遷補償至少應包括以下兩個方面:
1.征用廠房和其他不動產的補償。這部分補償標準壹般由省市政府制定，或者根據重置新價，雙方會同指定的評估機構進行評估。
2、土地使用權收回補償費。根據《土地管理法》第五十八條的相關規定，符合壹定條件，收回土地使用權的，應當給予適當補償。但在辦案實踐中，所謂“適當”很難界定，各地差距很大。律師在辦案過程中，需要根據具體案件的不同情況制定解決方案。
3.對於劃撥土地使用權是否給予補償，理論界存在不同意見。筆者認為，應該給予補償，補償不應少於出讓的土地。
四、關於集體土地企業拆遷的相關法律問題
對集體土地上的企業拆遷，除土地相關補償費外的其他方面的補償費參照上述執行。
土地補償費按下列規定辦理。土地管理法第四十七條征用土地，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費和地上附著物及青苗補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。耕地安置補助費按照需要安置的農業人口數量計算。需要安置的農業人口數量，按照被征收耕地數量除以征地前各被征收單位平均占用耕地數量計算。每個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準由省、自治區、直轄市規定。
這裏需要註意兩個問題:第壹，征地補償是以土地的用途為基礎的，全國各地標準不壹樣。具體標準由省政府制定。二是要有土地使用權的合法證明，比如與集體組織簽訂的租賃合同。
總之，企業搬遷對企業主來說是壹件大事，企業搬遷補償是否滿意，直接關系到企業主以後的經營安排，甚至直接影響到他們的生活。企業需要采取最直接有效的方式維權，切不可走彎路。時間勝過壹切。另外，企業拆遷是專業性很強的邊緣法律業務，大量的辦案經驗只能通過實際操作才能獲得。