殷飛，中央財經大學房地產法研究所所長、教授
《不動產登記暫行條例》已經國務院通過，自2065438年3月1日起施行。《條例》的出臺，對統壹不動產登記機構和登記規則，規範登記行為，保障交易安全，維護權利人合法權益具有重要意義。
《條例》全面貫徹全面推進依法治國的時代要求，適應依法行政的要求，規範和明確登記機構的職責，合理構建登記程序，特別是按照“權責統壹”的要求，以專章(第五章)規定“法律責任”。“法律責任”壹章雖然只有四條，但涵蓋了條例的所有章節，涵蓋了登記機構在不動產登記全過程中的權責，對於規範不動產登記機構和登記人的登記行為，有效實現條例的立法目的具有重要意義。
壹是明確登記機構及其工作人員的責任，實現統壹登記是必然要求。
《條例》第壹條壹開始就明確了其立法目的，即“整合不動產登記職責，規範登記行為，方便人民群眾申請登記，保護權利人合法權益”。可見，《條例》的直接目的是整合不動產登記的職責，規範登記行為。
規範登記行為，需要明確登記機構及其工作人員的責任。這是因為登記具有行政行為的性質。在物權法的制定過程中，存在著登記行為是行政行為還是民事行為的爭論。但從《物權法》的規定來看，雖然賦予了民法法律效力，但實質上，登記仍被視為行政行為:物權法明確了不動產統壹登記的要件，強調統壹登記的範圍、登記機構、登記方式由法律、行政法規規定，賦予了登記機構辦理登記的法定權限和責任；《物權法》規定了登記的基本程序。還規定了不動產登記引起的不動產權利變更或者對抗的法律效力。從這些規範來看，登記機關作為行政機關，其職權或責任來源於法律，權力的行使必須遵循法定程序，體現了依法行政的要求。條例在物權法等法律規定的基礎上，界定了不動產的概念，列舉了登記的種類和依法可以登記的不動產權利，從而明確了不動產統壹登記的範圍；《條例》還明確要求登記機構應當是縣級以上地方人民政府的組成部門，進壹步確認了不動產登記行為作為行政行為的法律性質。
明確登記機構及其工作人員的責任，是依法行政的必然要求。既然登記是行政行為，就要堅持依法行政，實現機構、職能、權限、程序、責任的法定化。由於不動產登記的法律效力在物權法中已有全面規定，決定了不動產登記法本質上是壹部行政程序法，其規範的重點在於不動產登記機構的程序和相關權限。無論是登記範圍的列舉，還是登記機構的確認，根本目的都是為了服務於規範登記機構登記程序的目的。從《條例》來看，其明確將不動產登記定義為“不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法律事項記載於不動產登記簿的行為。”《條例》重點規範了不動產登記的具體程序，明確了不動產登記機構及其工作人員在不動產登記的啟動、受理、審查、記錄等階段的相應職權，以及相應信息的享有和保護，為登記機構依法行政奠定了堅實的法律基礎。
明確登記機構及其工作人員的責任是不動產統壹登記的目的。不動產統壹登記的主要目的是改變多頭登記的現狀，避免當事人到多個部門辦理和咨詢登記，增加交易成本，損害交易安全。這必然要求整合現有不動產登記機構的職責，將登記職責統壹到壹個機構；使用統壹的登記簿，遵循統壹的登記規則，建立統壹的信息平臺。因此，統壹登記意味著登記機構和人員職責的統壹和明確。這有利於減輕群眾負擔，簡化手續，降低登記成本，提高登記效率。
二、《規定》對登記機構及其工作人員的職責進行了全面規範。
“規範登記行為”的立法宗旨決定了條例將明確登記機構和人員的權責作為其貫穿條例的基本內容。從《條例》的規定來看，登記機構的職責壹般包括以下幾個方面:
首先是登記的義務，即登記機構在依法辦理登記過程中應當履行的義務。具體包括:登記機構受理登記申請時的形式審查義務和依法受理義務；登記機構在受理登記申請時核對登記申請材料的責任；法定情形下登記機構的現場檢查職責；符合登記條件時，登記機構及時、準確登記的義務；以及不符合登記條件時依法不予登記的義務。
二是完成登記輔助行為的職責。這主要是指登記機關在登記之外的輔助登記行為中的相關責任。具體包括:登記機構依法設立、制作和保管登記簿的職責；完成登記後，登記機構應當依法核發、換發、補發權屬證書和登記證書；依法收繳偽造、變造的房地產權屬證書和房地產登記證書的義務；登記機構有責任將其登記信息及時納入統壹的不動產登記信息管理平臺，並確保登記信息可以實時享有；登記機構應當依法向權利人、利害關系人和有關國家機關提供查詢、復制不動產登記資料的責任等。
三是登記機關作為行政機關的壹般職責。具體包括:壹是事項公開的責任，比如不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記的情況，以及其他信息。二是告知和告知義務，比如不動產登記機構不予受理或者不予登記的，應當書面通知申請人，並告知其救濟途徑。第三，便民利民的責任。比如不動產登記機構可以享受通過交換獲得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。再如，申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場壹次性告知申請人需要補正的全部內容。第四，保護國家秘密和個人隱私的義務。
此外，登記機構還應當承擔相關法律規定的責任，雖然《條例》中沒有直接規定。根據物權法，登記機構不得要求對不動產進行評估；不得以年檢為名進行重復登記；不得實施超出登記職責範圍的其他行為。比如，不得擅自將相關稅費的征收作為登記的前置條件；不隨意依職權啟動登記程序，等等。
三、登記機構及其工作人員不履行職責的，應當依法承擔法律責任。
黨的十八屆四中全會《決定》強調:“建立權威高效、權責統壹的依法行政體制”，“行政機關必須堅持法定職責，不得越權”。對於不履行職責、超越職責、濫用職權的，要依法承擔法律責任。
因此，對於上述義務，無論是登記義務、協助登記義務還是作為行政機關的壹般義務，登記機構及其工作人員都應當認真履行。對於公權力來說，權威也意味著責任，“權力必須負責。”登記機構及其工作人員玩忽職守的，應當依法承擔相應的法律責任。
對於法律未授權的事項，特別是法律明確禁止的事項，如超越登記職責進行虛假登記、毀損、偽造不動產登記簿、擅自修改登記事項、與他人串通進行虛假登記等。，登記機構及其工作人員應嚴格恪守職責，絕不越線。
還需要強調的是，即使登記機構及其工作人員不缺位、不越位，完全按照法定權限履行職責，登記機構及其工作人員也應當在授權範圍內合理審慎行使自由裁量權，防止權力濫用。否則也要承擔相應的法律責任。
《規定》還全面規定了登記機構及其工作人員的法律責任，包括行政處罰責任、行政處罰責任、民事賠償責任乃至刑事責任。對於登記機構的工作人員，濫用職權或者玩忽職守的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。對於登記機構來說，其登記錯誤造成他人損害的，也應當依據《物權法》的規定承擔相應的賠償責任。這充分體現了“侵權賠償”的要求。
四、登記申請人、有關單位和個人也應依法承擔法律責任。
《條例》中關於法律責任的規定雖然側重於對登記機構和人員的規範，但不動產登記也需要當事人和有關單位、個人的全力協助。結合不動產登記實踐中存在的問題，條例還規定了登記當事人、有關單位和個人的義務和法律責任，包括:
壹是規定明確強調，申請人應當對申請材料的真實性負責。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。
二是為了維護不動產權屬證書和不動產登記證書的權威性，避免登記錯誤，《條例》對偽造、變造、買賣或者使用偽造、變造的不動產權屬證書和不動產登記證書的行為，規定了沒收、沒收違法所得等行政處罰，並可以依法追究民事賠償責任和刑事責任。
第三，《規定》還明確了享有不動產登記信息的單位及其工作人員和查詢不動產登記信息的單位和個人的保密義務。違反國家規定，泄露不動產登記信息或者登記資料，給他人造成損失的，應當依法承擔賠償責任，並對相關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。