房地產抵押登記管理規定
物權法定是物權法的壹項重要原則。不動產抵押是對不動產設定負擔，直接關系到第三人和下壹個抵押權人的利益，以方便第三人在與抵押人交易時作出合理預期，避免損害；為了方便債權人查詢抵押財產的權屬關系和抵押權的優先順序，決定是否接受該財產的抵押擔保，應當對不動產抵押進行登記。
《擔保法》明確規定了房地產抵押登記。本法第41條規定:“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”在物權立法過程中，有人提出《擔保法》要求抵押登記是正確的，但規定“抵押合同自登記之日起生效”，混淆了債權行為和物權行為的效力。抵押合同的訂立是以物權變動為目的的原因行為，屬於債權關系的範疇，其成立和效力應依據合同法確定。抵押權的效力，除了要求抵押合同合法有效外，還必須符合物權法的公示原則。將抵押合同的效力與抵押權的效力混為壹談，不利於保護抵押合同當事人的合法權益。例如，甲與乙訂立了房屋抵押合同，但延遲了與乙的抵押登記，然後將房屋抵押給丙，並與丙進行了登記..根據該條規定，甲方不履行債務時，因丙方已登記，享有抵押權，可優先受償，而乙方未登記，不享有抵押權。如果我們認為未登記的抵押合同不會生效，那麽甲B不僅無法享有抵押權，還將失去追究甲A違約責任的權利。這不僅對某乙不公平，也助長了惡意損害他人權益的行為，不利於社會經濟秩序的維護。因此，有必要在物權法中區分抵押合同的效力和物權變動的效力。經研究，物權法采納了上述意見，將擔保法規定的“抵押合同自登記之日起生效”修改為“抵押權自登記時設立”。
房產抵押是壹項重要的民事法律行為。法律要求設立抵押權要訂立書面合同，部分房產要進行抵押登記。未經抵押登記，抵押不發生法律效力。
根據該條規定，需要抵押登記的財產有:
1.建築物和其他地上附著物；
2.建設用地使用權；
3.通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
4.正在建造的建築物。房地產抵押登記可以使抵押財產的負擔壹目了然，明確抵押的實現順序，有助於預防糾紛，保護債權人和第三人的合法權益，維護交易安全，保證經濟活動的正常進行。
房地產抵押的特征
房地產抵押是壹種物權擔保，因此具有物權的排他性和追索權的壹般特征，同時由於抵押的特殊性，又具有自己的特點，不同於其他擔保。
1，來自物業。不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的，其從屬性明顯。房地產抵押合同從屬於主合同，即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押權的從屬性主要表現在三個方面:設立的從屬性、消滅的從屬性和處分的從屬性。抵押權的設立需要以相應債權的存在為基礎，在不脫離主平臺的情況下，不可能獨立設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止，抵押合同以電終止。抵押權不能脫離主合同而獨立存在或單獨轉讓。既不能在沒有主合同的情況下單獨轉讓抵押權，也不能僅通過保留抵押權而轉讓主合同。
2.還款優先級。不動產抵押擔保制度的立法通常以此為基礎。如1964年制定的《蘇聯民法典》第192條規定:“因抵押，債務人不履行抵押擔保的債務時，債權人(抵押權人)有權先於其他債權人從抵押財產的價值中獲得清償。”我國《民法通則》和《擔保法》的規定也突出了優先受償權以滿足債權救濟的要求。在壹些房地產抵押法律法規中，規定更為明確。
3.互補性。只有當債務人不履行合同義務時，才產生要求保證人履行保證責任的問題。因此，不動產抵押人的責任是簡單的，如果債務人履行了合同義務，就不會發生抵押人責任的問題。
4.特異性。有兩層意思:壹是抵押擔保的金額是壹定的，抵押物的價值壹般與被擔保的債權壹致。(《擔保法》)規定:“抵押人擔保的債權不得超過其抵押物的價值。”如果抵押物的價值低於被擔保的債權，債權人可能無法得到全額清償。在這種情況下，抵押權人可以要求抵押人將超過抵押物金額的部分作為普通債權償還。但無疑增加了抵押權人的賠償風險。第二，抵押的標的物是特定的。用作擔保的財產是不特定的，而抵押物必須是特定的。明確抵押物是物權排他性的必然要求。在這方面，各國還規定了公開登記制度，通過公開登記進壹步指定擔保品。
5.不要轉移所有權。房地產抵押不轉移占有，抵押人仍可繼續行使對抵押財產的占有、使用、收益和處分的權利。這是區別於其他擔保的顯著特征。不轉移占有有利於抵押人通過抵押物的用途和收益清償債務，也有利於抵押權人避免直接占有帶來的種種不便，從而減輕抵押權人的負擔。鑒於此，抵押就成了抵押權人和抵押人都願意接受的壹種擔保。
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