房產抵押還債？

1.按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租後到”，即使借款人未能按時還款，銀行也很難處理抵押房產，因為租賃仍然有效。其次，租金收入難以獲得。在與銀行簽訂借款合同前，如果借款人與抵押房產的承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人壹次性支付租賃費；或者借款人以明顯低於市場價的租金將房屋出租給關聯方，銀行將難以獲得租金收入用於還貸。此外，如果借款人未能按時還款，銀行有權處分抵押財產以償還貸款。銀行拍賣抵押財產時，根據我國現行法律，承租人有優先購買權，可以采取措施故意壓低財產拍賣價格。抵押登記權風險是“壹物多得”的風險。

2.《擔保法》第三十五條第二款規定:“財產抵押後，其價值大於所擔保的債權余額的，可以再次抵押，但不得超過該余額。”借款人將房產抵押給幾家銀行後，壹旦破產，抵押房產將很難處置變現。土地使用權風險。銀行在辦理房地產抵押登記手續時，如果只辦理房地產抵押登記，而不辦理土地使用權抵押登記，則抵押的房地產不予處置和變現。另外，我國法律規定集體土地不能作為抵押。因此，如果用農村集體土地辦理抵押貸款，必須轉為國有土地。註冊期風險。銀行在辦理房產抵押貸款時，如果貸款期限設定為與抵押登記期限相同，壹旦貸款到期無法收回，抵押登記也將失效，銀行將無法處置抵押房產。土地用途改變的風險根據用途不同，出讓的土地有很多種，其價值是完全不同的，尤其是工業、倉儲等用途出讓的土地。由於其收購成本較低，如果能轉化為商業用地，用於居住、商業、旅遊、娛樂等用途，其價值會成倍增長。

3.根據《土地管理法》第五十六條規定，建設單位確需改變建設用地用途的，應當報經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意後，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人在辦理抵押貸款後改變了土地用途，比如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據我國法律，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。在大力建設新農村的背景下，縣域金融有著良好的發展前景。但由於農村土地使用的壹些特殊規定，銀行在辦理業務時應加強風險防範。首先，要對抵押房產進行深入調查，防止“先租後到”。銀行在辦理房地產抵押貸款前，應做好貸前調查工作，詳細了解借款人抵押的房地產是否已出租給他人。對於租賃的房產，銀行不會辦理抵押貸款，防止出現“先租後到”的問題。當然，如果出現“先抵後租”的情況，即抵押人設定抵押後出租抵押物。這種情況下，已登記的抵押權優先於租賃權，銀行可以申請房地產抵押貸款。

4.其次，銀行在辦理不動產抵押登記之前，需要調查抵押的不動產是否屬於“壹物多抵押”。如果屬於“壹物多抵押”，銀行要經常進行貸後檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，壹旦出現影響貸款償還的不利因素，盡快采取有利措施，最大限度地減少貸款損失。銀行在辦理抵押貸款時，應要求借款人將房產和土地使用權壹並抵押，以便於處置和變現。抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應有足夠的時間處置抵押財產。銀行最好加強貸後檢查，防止土地用途改變。銀行在辦理房地產抵押貸款前，應核對土地使用證上填寫的土地用途是否與借款人的實際用途壹致。不壹致的，不予辦理抵押貸款。即使在辦理前是壹致的，銀行也要在貸款發放後進行核查，看借款人土地的實際用途是否發生了變化，並根據情況及時采取有效措施。