合同管理作為建設項目管理的重要組成部分，已經成為與質量管理、進度管理、成本管理並列的主要管理職能。合同管理作為建設項目管理的重要組成部分，已經成為與質量管理、進度管理、成本管理並列的主要管理職能。合同管理上的壹點小失誤都會導致項目的損失。如何保證項目建設的順利完成，爭取更大的經濟效益，變得越來越具有挑戰性。
在房地產項目中，合同管理是整個項目管理的總程序，建設單位與業主之間的利益關系最終會體現在合同中。因此，施工合同管理和風險控制尤為重要。只有加強施工過程中的合同管理，時刻保持高度的風險意識，才能在合同雙方發生嚴重分歧時，有效運用法律手段維護自己的合法權益。本文試從房地產項目涉及到的壹個重要合同——業主與承包商簽訂的施工合同入手，談談施工項目的施工合同管理和風險控制。
1，法律意識淡薄，合同簽訂不規範
建築工程造價高，涉及面廣，個性差異大，履行時間長。所以客觀上要求合同條款細致嚴謹，盡量面面俱到。在實際工作中，由於缺乏施工合同管理經驗，經常出現約束性條款不全、內容不清、責任不清等現象。
壹些建設項目為了規避業主的義務，不使用標準合同文本，而是使用壹些自制的、不規範的文本簽訂合同。通過自制、籠統、模糊的文字條件，轉嫁項目風險。有的甚至還用口頭委托、政府命令下達任務，項目完成後再簽訂補充合同。這樣的合同根本起不到任何約束作用。例如，在建設工程招標中，壹些當事人往往在簽訂中標合同前後，就同壹項目簽訂壹份或多份合同，與中標合同價款等實質性內容不壹致。這就是我們通常所說的“陰陽合同”。項目壹旦實施，壹旦涉及經濟利益，就容易引發工程糾紛。
2、無視合同的嚴肅性，違背等價有償原則。
自覺執行合同條款，全面履行合同義務，是合同當事人壹切行為的最高準則。簽訂合同的甲乙雙方經濟地位和法律地位平等，不存在主從關系。在實際工作中，合同當事人無視合同的嚴肅性，違反合同的等價有償原則，只顧自己的經濟利益，隨意違反合同條款。甲乙雙方的這些違約行為最終導致了工程經濟糾紛的發生。
合同文件中存在合同雙方權利義務不對等的現象。從目前的施工合同文本來看，施工合同中的條款大多是由發包人制定的，大多強調承包人的義務，對業主的限制性條款很少，尤其是對業主違約及賠償的規定不具體，也缺乏有效的處罰手段。這不利於施工合同的公平、公正履行，也成為施工合同執行過程中出現諸多糾紛的原因之壹。同時，由於當前建築市場競爭激烈、管理不規範，大量施工隊伍與建設規模嚴重失衡，導致業主在建築工程承包中占據主導地位，提出壹些苛刻、不平等的條件，將自身風險轉嫁給承包商。由於建築市場處於買方市場，承包商為了獲得工程，不得不接受工程。個別承包商在實施此類工程合同時，為了保護自身利益不受損失，會采取偷工減料、非法分包甚至違法分包等措施，給工程建設帶來隱患。
3.缺乏完善的合同管理機構。
壹些建設項目不重視合同管理體系的建設。合同的集中管理、分級管理、授權管理機制不完善，任何人都可以簽合同。合同管理程序不明確，或有制度未落實，應履行的程序未履行，缺少必要的審查和評估步驟。缺乏對合同管理的有效監督和控制。
政府有關部門應當對建設工程施工合同進行監督檢查。建設單位和施工單位應對施工合同進行管理。有的地方合同管理機構不健全，合同審查、監督、檢查不力。施工單位沒有管理施工合同的權力，所以有施工項目的時候就委托給監理公司。目前監理公司組織不規範，合同管理力量薄弱，往往難以勝任建設單位的委托。建設單位尤其是中小型施工單位重視公共關系和預算管理而輕視施工合同管理，甚至沒有專門的機構從事施工合同管理。
4.缺乏合同管理專業人才。
施工合同涉及內容多，專業性強，合同管理人員需要具備壹定的專業技術知識、法律知識和成本管理知識。在許多建設項目管理機構中，沒有專業的技術人員來管理合同，或者合同管理人員缺乏培訓，合同管理被簡單地視為壹項事務性工作。甚至有的領導直接敲定普通辦公室人員辦理的合同。壹旦發生合同糾紛，缺乏必要的法律支持。
1.做好合同簽訂，規範合同簽訂審核。
在簽訂工程合同時，最重要的是根據每個工程的特點選擇合適的承包方式和調價條件(指因工程設計變更或工程簽證引起的工程增減的結算條件和方式)，因為不同的承包方式和調價條件直接影響工程造價的控制效果。
合同文本應盡可能是國家頒布的通用合同文本，然後根據擬建項目的特點、招標文件和發包人與承包人的談判結果起草。合同文本必須準確表達雙方協商確定的意思，做到條款不遺漏；標的物表述清楚，標的物金額計算準確；有質量標準和檢驗方法；貨物的包裝、交付(交付)或成品的轉移、運輸方式和結算方式是否明確；違約責任和違約金(或賠償金)的計算方法是否準確；書面表達嚴謹，不使用模棱兩可的詞語。
在合同正式簽訂之前，應進行嚴格的審查和核對。其要點是:施工合同是否合法，業主審批手續是否完備健全，合同是否需要公證審批；合同是否完整和正確，包括合同文件的完整性和合同條款的完整性；合同中是否采用示範文本，是否與其有差異；合同雙方的責權利是否失衡，如何約束；合同的執行會有什麽後果，失敗的法律責任是什麽，如何補救；雙方對合同的理解是否壹致，發現有歧義及時溝通。
建設單位應組織技術、經濟等各方面的專家審查合同條款是否真實、完整，並了解承包商的投標文件。通過審核，及時糾正不合理、不合法的條款，填補不完整的條款，減少施工合同執行中的合同糾紛和違約，避免給施工單位造成不必要的損失。
2.合同履行的動態管理和合同執行公開的制度化。
在建設項目的合同管理中，合同交底更為重要，只有“按合同施工”，才能避免或減少合同執行時的偏差。合同依法簽訂後，應建立合同實施的保證體系，確保合同實施過程中的日常常規工作有序進行，使工程建設項目的所有合同事件處於受控狀態，確保合同目標的實現。建設單位應對合同的履行進行動態管理。首先要做好合同交底，分解合同責任，根據合同的有關規定，做好質量、進度、投資、安全的工作流程圖，做好各項目標的事前、事中、事後控制，尤其是事前控制。壹定要牢記簽訂的所有條款，找到合同履行中可能存在的薄弱環節，提前制定各種預防措施，減少合同糾紛。在項目進展過程中，通過檢查發現合同執行中存在的問題，並根據法律、法規和合同規定予以解決，提高合同履約率。按照計劃、實施、檢查、改進的PDCA循環方法進行整個合同履行的動態控制過程，從而達到有效控制，保證項目目標的實現。
3.做好合同執行管理，加強合同變更管理，規劃合同索賠研究。
在合同變更中，最大最頻繁的是工程變更，也是占工程索賠份額最大的。合同變更意味著索賠機會，因此必須加強合同變更的管理。合同管理人員應記錄、收集和整理所涉及的各種文件，如圖紙、各種計劃、技術規範、說明書和業主的變更指令，並對變更部分的內容進行審查和分析。定期檢查與甲方交換的各種工程文件、記錄、指示、函件等資料，確認其對合同的影響及是否符合合同要求，作為工程變更調整費用和工程索賠的基本依據。
工程合同壹旦簽訂，合同價格和結算方式確定，影響工程造價的主要因素是工程設計的變更或簽證以及工程實施過程中的不確定因素。因此，深入理解合同的各項條款，加強日常管理，規範和標準化管理行為，做好處理合同糾紛的各種準備，特別是索賠和反索賠的研究，是非常必要和重要的。索賠與反索賠是合同管理的重要內容，是合同雙方的關系，是矛與盾的關系。工程承包的實踐經驗證明，沒有壹個承包商不要求索賠，就是要求增加合同價款。因此，為了更好地控制工程造價，有必要對索賠和反索賠進行研究。
4.重視合同後評估
合同後評價是合同管理的總結階段，往往被忽視。事實上，合同後評估是壹項非常重要的工作。是對合同質量和管理得失的評價，可以為下壹步項目的成本控制提供參考經驗。合同後評估主要是對合同的執行情況進行總結，總結推廣合同管理的經驗，對過時的、與現有法律法規不壹致的、不嚴謹的容易被對方主張的條款進行糾正。影響項目成本的不確定因素可分為可預見因素和不可預見因素。可預見的不確定因素應視為普遍性問題，不可預見的不確定因素應認定為可追溯事件。應通過合同後評價加以確定，並在今後的項目合同中明確說明或制定相應的預防措施。
5.普及合同法律教育，實現合同管理人員專業化。
隨著經濟全球化的發展，建築市場面臨著國際化的挑戰。《中華人民共和國建築法》、《合同法》、《招標投標法》的頒布實施，為促進和加快我國建築業的發展指明了方向，提出了法律保障，標誌著法制化時代的到來。為了盡快適應新的形勢，必須加強培訓和學習，堅持定期學習制度，進行外部培訓或聘請專家、名人進行內部培訓，向全體職工普及合同法制教育，了解施工合同，熟悉並記住與之相關的合同內容，使施工企業依法參與建築市場經濟活動。通過全體員工的參與，使項目的各個部門和環節相互聯系，密切配合，保證項目管理活動的順利進行，從而實現項目的高質高效，滿足社會的需求。
合同管理人員首先必須是優秀的工程技術人員，同時必須熟練掌握和運用各種法律法規；精通合同業務，熟悉合同履行和項目索賠管理。建設單位應重點培養適應能力強、堅持原則、知識面廣的工程技術人員從事合同管理工作。根據施工合同的特點，總結政府投資項目合同管理和工程造價管理的經驗和教訓，針對項目建設過程中可能出現的情況制定對策，有利於合同簽訂過程中的工程造價控制。
6.建立和完善合同管理體系。
施工企業除了建立健全合同管理機構外，還必須根據我國合同法及相關法律法規以及企業自身的實際情況，建立壹套完善的、可行的、合理的合同管理體系。主要做好以下工作:壹是建立合同管理的工作程序。合同管理的主要環節包括:合同起草、談判、審核、簽訂、發布、交底、學習、責任分解、履約跟蹤、變更、中止、解除、終止。在項目實施過程中，合同管理有大量的日常工作。要協調好各方面的關系，使合同的執行程序化、規範化，按照質量保證體系工作。其次，我們應該建立壹個文件系統。文件系統的建立和管理對今後項目的索賠和反索賠具有重要意義。合同經理負責收集、整理和保存各種合同資料和相關工程資料。建立合同目錄、代碼和檔案，納入永久保存資料，有利於合同的存儲和檢索，為合同條款的查詢和檢索、合同條款的分解和綜合等高層次服務提供便利。第三，建立舉報寫作制度。總承包商與業主、監理工程師和分包商之間的溝通應以書面形式進行，或以書面形式為基礎。這不僅是合同的要求，也是經濟和法律的要求，更是項目管理的需要。合同雙方在項目中的任何咨詢、意見、指示、指令都要落實到紙面上，這樣項目活動才能有據可循。
1.合同主體的識別審計
在主體資格認定審核中，應根據各主體承擔的工程項目，對主體資格的資質等級、信用等級和財務狀況進行審核。在審核中，應由發包人認可的情況主要有:發包人單位名稱、項目批準文號、項目地點、項目內容、資金審核等。總承包商和分包商應明確以下情況:單位名稱、資質等級、註冊資本、財務狀況或融資情況等。
通過對總承包合同主體的審核，可以認定主體的資格、資質的真實性和合法性以及相關文件的有效性。
2.建設工程總承包合同標的和工期的審計
壹般合同的標的物是指當事人權利義務指向的東西，壹般以數量表示，有些技術項目還包括技術性能。由於總承包合同的建設規模和投資、標的數量的多變性，必然會隨著變更後的協議而變化。因此，審計人員應收集和整理與合同標的相關的合同文件，並通過驗證和計算進行確認。
建築工程的工期取決於工程的進度。然而，壹些總承包合同與實際完成時限不壹致，導致其時限處於待定狀態。因此，在確定工期時，合同中約定的工期壹般應與實際竣工工期或發包人未對總承包人提交的竣工驗收報告予以答復和接受的時間壹並考慮。根據實踐，針對上述情況，應把握以下幾點:
(1)當合同約定的工期與實際竣工驗收壹致時，按約定的時間確認工期；
(2)當合同約定的工期與實際竣工工期不壹致時，以雙方認可的變更工期為準進行確認；
(3)根據合同約定，總包商已全面履行合同並向發包人提交竣工驗收報告，發包人無正當理由或未經總包商同意逾期未組織驗收的，按發包人逾期驗收的期限確認工期。同時，在確定工期時，要註意開工時間、工期變更和違約責任。通過審計，明確了合同目標和工期的準確性以及工程逾期後過錯方違約責任的確認或處理。
3.審核設備和材料的招標。
《中華人民共和國招標投標法》第三條規定，下列三類工程建設項目，包括工程勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料的采購，必須進行招標:壹是大型基礎設施、公用事業等關系社會利益和公共安全的項目；二是全部或者部分使用國有資金或者國家融資投資的項目；三是使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。或者法律、國務院規定的其他必須進行招標的項目，以及《審計署關於內部審計的規定》中“審查本單位內部控制制度和風險管理的健全性和有效性”。對符合上述要求的建設項目中設置的所有設備和材料，應進行風險管理審計。審核的內容主要包括:投標人、投標時間、設備名稱、規格、單價、數量和金額。
鑒於部分總承包合同涉及外購設備材料，應對供應商、名稱、規格、數量、單價、金額、交貨地點、驗收時間及其違約責任進行審核。
通過審核確定上述設備材料招標的真實性和合法性，審核工程量計算的準確性。
4.加工項目工作結果審計。
處理工作的結果包括項目設計和技術數據的內容。因為有些總承包合同中的壹些設備和材料是非標準的，它要求總承包方(承包商或分包商)根據合同進行設計和提供技術資料。承包方按照定作方的要求完成工作並交付工作成果，總包方(定作方)支付報酬。對訂貨方進行審核時，主要審核設計文件的名稱、提供設計文件的時間、材料的名稱、規格、單價、金額、合同價、調整價、確認價、驗收時間、違約金比例、違約金金額。對承制方進行審核時，應審核定作方發現設計文件和技術資料不合理的通知時間和內容，督促定作方協助履行的內容和時間，成果的時間和質量，或定作方逾期交貨，保留成果的承制方名稱，保留成果的價值，因承制方保管成果和資料不當造成的賠償金額，終止合同的時間。
除上述審核外，還應審核承包單位的名稱、資質以及工程名稱、規格、數量、質量、單價、金額、交貨地點、驗收時間、違約責任、工程款支付等。這個重點就是要重視對當事人履約情況的鑒定審核，以及合同處理結果的真實性和合法性。
5.工程竣工驗收審計。
工程竣工驗收是指發包人(建設單位)和總承包商(分包商)根據合同或法律規定，對整個工程或單項工程進行驗收並交付使用的壹項活動。《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規定:“建築工程竣工後，發包人應當按照國家頒布的施工圖紙和規範、施工驗收規範、質量標準及時驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款，接受建設工程。”"未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用."總承包合同對此有明確約定。對於壹些具體的房屋建築和市政基礎設施項目，有關部門也有受理和備案的規定。例如，2000年4月7日建設部發布的《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。對逾期未使用或者建設單位決定由備案機關重新組織竣工驗收的項目，在重新組織竣工驗收前擅自使用的，備案機關應當責令其停止使用，並處工程合同價款2%的罰款。因此，我們應該密切關註這次審計。
根據審計實踐，部分總承包項目對竣工驗收有明確約定。有的還規定，總承包方在其承包的工程竣工時，應當按照合同約定向發包人(施工方)提交竣工驗收報告及相關文件和資料。還有總承包合同約定，發包人(建設方)在收到其提交的驗收報告後，在壹定期限內組織驗收。逾期未組織驗收，或未經驗收即投入使用的，視為竣工驗收。這種情況在總承包合同中比較常見。因此，在總承包項目的驗收審計中，要對項目名稱、竣工時間、驗收、不驗收、驗收標準、工程保修等進行審計。
如有違反上述規定或合同約定的，審計人員應在審計報告中提示或披露，以引起企業管理者的註意或糾正，規避風險。
市場經濟實際上是契約經濟。隨著市場經濟的深入和建築市場的逐步完善，合同將發揮更加重要的作用，成為市場雙方不可或缺的紐帶。合同管理已經成為項目管理的主要內容，做好合同管理將對項目管理的成功和更好的社會經濟效益起到事半功倍的作用。隨著全球經濟的全球化，中國建築企業面臨的競爭和壓力越來越大。施工企業只有加強自身的合同管理，處理好合同管理的各種障礙，才能更好地適應當前競爭激烈的社會，站穩腳跟，獲得更好的發展。
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