拆遷談判技巧五技巧1:收集必要的相關信息
信息有助於我們“知己知彼”，增強我們的談判實力和信心。要收集的信息包括:
(1)為什麽要拆地段？這個地段按照規劃拆了之後有什麽用？不同的用途有不同的補償系數。
(2)拆遷人是誰？有拆遷許可證嗎？搬遷服務機構是誰？
(3)另壹方談判者的組成是什麽？誰是主要談判者？他們的職位、背景、性格、愛好是什麽？
(4)拆遷估價機構是誰？如果已經進行了評估，我如何獲得評估報告？
(5)評估報告哪裏更合理？我可以在哪裏要求重新評估？有沒有什麽財產被有意無意的忽略了？
(6)拆遷人或服務機構的工作程序和內容是否合法？如果有違反法律的情況，應該向誰申訴？
(7)是否有其他企業達成拆遷補償協議？賠償多少？他們的談判有什麽得失？
拆遷談判技巧二:策略性地安排談判的時間和地點
拖延是拆遷談判中非常有用的時間策略。對於車主來說，時間幾乎沒有成本。對於開發者來說，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初，最策略的做法就是讓對方找不到人，不與對方有任何接觸。讓別人先說話，隨時了解自己的進展，作為自己談判的有利基礎。越往後，拆遷人越想盡快完成整件事。當只剩下壹兩套房子的時候，拆遷人會更容易讓步。
在地點的選擇上，千萬不要主動去對方辦公室談判。主動去對方辦公室，對方會認為妳真的要拆遷，要賠償。讓對方找到自己的企業，很難找到妳，也便於在談判過程中巧妙地、有策略地安排人員幹擾或中止談判進程。
拆遷談判技巧三:組建談判團隊
因為拆遷談判涉及的物業標的金額通常比較大(幾千萬或幾千萬)，內容復雜，專業性強，業主壹個人做不了，需要組成談判顧問團隊。最遲應在評估機構進廠評估前組建顧問團隊。壹旦評估報告出來，就會更加被動，留下很大的回旋余地。拆遷談判小組成員應由下列人員組成:
(1)業主熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇和決策以及補償協議的最終簽訂；
(2)談判顧問負責談判的準備、相關信息的收集和分析、談判形勢的判斷、談判過程的控制、談判重點和順序的選擇、談判策略和技巧的運用等。，並為業主提供系統化、全方位的咨詢服務；
(3)資產評估師負責審核評估機構出具的評估報告，是否存在故意低估、錯估、遺漏等情形，為談判報價提供必要的依據。
(4)律師的作用是提供相關法律依據，核對拆遷協議，而不是起訴拆遷人。拆遷源於* *的工程，拆遷人往往有* *做後盾，業主不可能打贏官司，也不可能通過訴訟解決拆遷補償問題。
拆遷談判技巧四:確定合理的談判目標
很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出壹些不切實際的不合理要求。過高的補償要求會被對方視為“獅子大開口”，會摧毀對方通過協商解決問題的希望，結果可能是迫使對方采取“強拆”的極端手段，有時甚至會釀成拆遷悲劇。
理性的談判目標是通過艱苦的談判可以達到的目標。這個目標要有道理支撐，就是業主的要求和報價要有理有據，有壹定的依據。咨詢團隊的壹個重要任務就是幫助業主建立壹個合適的談判目標，並為這個目標提供必要的理由和壹定的依據。這個目標可以以評估機構出具的評估報告為依據，但遠遠高於評估報告中提出的賠償金額。
談判的目標並不固定。隨著談判的進行，形勢的變化可以靈活調整。談判之初，業主不要過早表明自己的談判目標和報價，以免壹開始就被對方貼上“獅子大開口”的標簽。需要通過戰略談判和過程控制，逐步改變對方的預期，使其越來越接近自己的談判目標。
拆遷談判技巧五:抓住談判的核心問題。
大多數拆遷談判的核心問題是機器設備和房屋置換的補償系數。
現在以2008年某評估機構對杭州拱墅區康橋鎮某企業出具的評估報告為例來說明這個問題。報告提出總賠償金額為2340萬元，具體包括:
(1)房屋1450000元，補償為重置價格(按現行材料價格重建所有被拆房屋的費用)的2.5倍580萬元；
(2)未到期的臨時建築204萬元，補償為重置價格204萬元的1倍；
(3)地上附件(裝修及其他費用)1.49萬元；
(4)機器設備凈值(原值×革新率%)為65，438+05，470，000，評估值為537萬元。
看評估報告，機器設備還有兩部分可以要求對方賠償:壹是涉嫌漏估的設備凈值654.38+0.84萬元；二是320萬元不評估(評估報告不評估拆除轉移到其他地方後不會影響使用價值的設備，也不納入補償範圍)。因此，涉及的機器設備總額為1547+184+320 * * * 2051萬元。評估報告只提出賠償537萬元，差額1.51.4萬元。別的地方談得再好，機器設備談不好，這次談判也不能算成功。毫無疑問，機器設備項目已成為談判的核心問題。
經資產評估師認真核實，該企業房屋補償主要涉及三部分:壹是房屋重置價格580萬元；二、未到期臨時建築重置價格為204萬元；三是部分被誤判、低估的房屋結構重置價格為66萬元。如果全部按照非市政公共設施和公益設施建設項目的拆遷補償系數3進行補償，某* * *可以獲得2550萬元的補償。評估報告僅提出賠償654.38+0654萬元，相差896萬元。因此，房屋置換的補償系數也是談判的核心問題之壹。
地價因素只是區位綜合均價的壹部分，反映的是房屋的樓面價格，而基準地價反映的是土地的平面價格。
影響房屋重置價格的主要因素是結構、檔次和創新。今年6月1日，市房產局、物價局重新調整並公布了武漢市房屋重置價格標準。
國有土地房屋拆遷補償的計算公式為:建築建築面積×房地產市場評估單價(區位綜合平均價+房屋重置價)。
我們應該首先采取措施:
先審核授權(拆遷公司必須有授權行為)和拆遷許可證。
項目許可證:發改委、規劃局或規劃委員會核發的建設用地規劃許可證，國土局核發的建設用地批準書)。
立項批復-用地批復-拆遷補償方案-建設用地批復文件-資金到位證明。
《拆遷許可證》和《評估報告》的日期是否壹致，拆遷範圍是否擴大等。
拆遷談判:拆遷談判技巧及案例分析(1)事實總結
自2004年5月31“呼家樓商住綜合體壹期”項目動遷以來，丁浩(化名)的生活被稱為“壹次安靜的休息，凝固了九重回腸”。原來，根據評估報告，他位於三環內的66.6平方米的房子，只能拿到45.2萬元的補償款。這樣的地段，這樣的價格，兩者略有平衡，丁浩決定拒絕簽協議。他的理由很簡單:補償款不夠買同等級別的房子。
2004年6月至2009年6月，拆遷先鋒朝陽房地產開發有限公司多次找丁浩談話協商，均以倒閉告終。最後，拆遷人的耐心到了底線，於2009年6月9日向朝陽區房管局申請對丁浩進行拆遷裁決。朝陽區房管局受理了此申請，並通知拆遷雙方於2009年6月16日參加仲裁調解會議。
古語有雲，“識時務者為大”。接到調解通知後，丁浩心裏很清楚，自己的拆遷之旅突然變得崎嶇不平，前途兇險難料。於是，這位焦慮已久的拆遷戶拿著相關材料專程去咨詢馬先生。女律師，不要男的，接待了丁浩，深入淺出的回答了他的問題。經過30分鐘的交談，丁在特約法律服務代理協議上簽下了自己的名字。那壹刻，他無法預見希望。9個月後，他將在壹份期待已久的補償價值超過5倍的《拆遷補償安置協議》上再次簽上自己的名字。
辦案壹瞥
辦案第壹階段:裁決前的智慧熱身
馬律師承擔起為丁浩維權的責任時，距離仲裁調解會召開只有幾天時間。雖然時間緊迫，但馬先生還是有條不紊地尋找案件的突破點。正所謂，馬先生發現涉案拆遷項目的拆遷許可證被多次延期。此證拆遷期限為2004年6月6日至2005年6月5日，最後壹次延期為2008年2月2日，拆遷期限為2008年6月5日至2009年6月4日。
基於上述調查結果，馬先生立即采取了第壹種維權策略——向北京市建設委員會提交了兩份復議申請，要求確認被申請人朝陽區房管局發放拆遷許可證和續發拆遷許可證(有效期為2008年6月5日至2009年6月4日)的具體行政行為違法。馬律師提出如下理由:朝陽區房管局未對居民提交的申請材料進行審核，未向申請人送達和告知相關內容，違法發放拆遷許可證和換發拆遷許可證。
拆遷許可證的雙重復議提出後，馬先生立即投入到拆遷裁決調解會的準備工作中...
第二階段辦案:在審判中高調回應
仲裁調解很快就會到來。馬律師和他的當事人丁浩參加了這次對拆遷至關重要的裁決調解會議。在裁決開始時，兩位律師提交了中止裁決申請書，要求依法中止裁決活動，理由是丁浩已向北京市住建委提起拆遷許可證及其續期的行政復議，且沒有復議結果。
裁定暫緩執行後，馬先生馬上亮出了他的第二個殺手鐧——向朝陽區房管局提交了重新委托鑒定的申請，認為現有的鑒定報告是拆遷人單方面委托的鑒定機構作出的，鑒定金額偏離市場價格。初步鑒定結果未依法公示，最終鑒定報告未依法交付。這麽多違法的地方，會直接導致鑒定報告無效。無效評估報告不能作為裁決的主要事實依據，應當重新評估。
辦案第三階段:復議後雷霆起訴
調解會後，沈默開始在丁浩身邊徘徊，直到2009年8月...
8月中旬，北京市住建委向丁浩作出了兩份《行政復議決定書》:壹份是駁回拆遷許可證復議申請，理由是超過了《行政復議法》規定的復議申請期限；維持復議後的《拆遷許可證》延期(有效期為2008年2月5日至2009年6月4日)的決定，理由是申請延期的行政行為符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。
兩次復議結果都沒有超出馬先生基於行政救濟市場做出的預期，所以結果壹出，馬先生立即進入第三階段維權，向朝陽區人民法院提交行政起訴狀，請求確認被告朝陽區房管局作出的《拆遷許可證》續期(有效期為65438+2008年2月5日至2009年6月4日)違法。這壹次，馬先生引入了壹個新元素——拆遷單位沒有合法的拆遷資格證書。
第四個辦案階段:裁決誕生，官司尷尬，蕭何才犀利。
正如《紅樓夢》中“妳會唱歌我會出場”壹樣，就在丁浩提起《拆遷許可證續期》訴訟後，朝陽區房管局作出《城市房屋拆遷糾紛處理決定書》，裁定:①丁浩自收到裁定書之日起15日內，將房屋騰空，交由拆遷人拆遷；(2)拆遷人為丁浩提供臨時周轉房，周轉期三個月；③拆遷人應在裁定書送達之日起5日內將拆遷補償款45.2萬元提交公證處公證，待丁浩騰退周轉房後支付給丁浩；(4)其他補貼憑相關證明補貼；⑤除上述法律法規確定的補償內容外，拆遷人自願支付丁補助費35萬元，異地購房款48萬元。
2009年9月中旬，朝陽區人民法院對丁浩訴拆遷許可證續期(有效期為2008年2月5日至2009年6月4日)壹案作出行政裁定，裁定通過審查補償安置裁定的合法性，可以保護原告的權益，駁回起訴。
面對判決書和蓋有法院紅章的裁定書，丁浩和馬先生的維權理念並沒有被抹上失望的色彩，因為就維權結果而言，可以算是“雖敗猶榮”——在最核心的問題，也就是拆遷補償上，丁浩真的上了壹個臺階，從45.2萬元漲到了654.38+0.28萬元，突破了百萬大關。
辦案第五階段:拆遷許可證狀告布魯姆賓迪的上訴與裁定
2009年9月下旬，馬律師代表委托人向北京市第二中級人民法院提起對拆遷許可證續期的壹審裁定的上訴，指出壹審法院未經審理直接認定被上訴人朝陽區房管局作出《城市房屋拆遷糾紛處理決定書》並送達給丁浩，上訴人沒有資格就拆遷許可證續期提起訴訟，明顯錯誤，應予撤銷，發回重審。
雖然裁決在壹定程度上向丁浩的實際利益傾斜，但並沒有阻止丁浩繼續他的維權計劃。2009年6月5438+10月底，馬先生以委托人的名義向北京市建設委員會提交行政復議申請，主張朝陽區房管局應暫停出具裁決書，並認為作出裁決書的主要事實依據《評估報告》在程序和實體上均不合法，不應作為裁決的依據，請求撤銷《城市房屋拆遷糾紛裁決書》。
辦案第六階段:最終敗訴VS庭外和解
2009年6月中旬5438+065438+10月，北京市第二中級人民法院對丁浩訴續辦拆遷許可證壹案作出最終行政裁定。壹審法院通過審查裁定的合法性，認定被拆遷人的權益可以得到保護，從而認定丁浩不符合本案起訴條件，裁定駁回丁浩對涉案項目拆遷許可證續期的行政起訴，是正確的。
2009年6月5438+2月底，北京市住建委也對丁浩復議拆遷裁決書壹案作出行政復議決定，因其事實清楚、證據確鑿、適用依據正確、程序合法，決定維持城市房屋拆遷糾紛復議決定。
接連敗訴的結果再次顯示了我國行政行為救濟渠道的狹窄和局限。即便如此，在拆遷維權領域身經百戰的馬先生依然不氣餒。2010 1年10月初，向朝陽區人民法院提起行政訴訟，請求撤銷朝陽區房屋管理局作出的城市房屋拆遷糾紛判決。
“善飛善舞，為世人所尊，天道酬勤。”此外，馬先生的策略充滿了技術含量。在敗訴命運中掙紮許久的丁浩，終於迎來了命運的轉折——接受裁決的朝陽區人民法院開始在拆遷當事人之間積極調解。陽春三月，草長鶯飛。在這個充滿美景的季節，拆遷先鋒朝陽房地產開發有限公司同意將拆遷補償款提高到296萬元。對於這個標準，丁浩不再說不，在馬律師的陪同下簽訂了《拆遷補償安置協議》。
律師聲明
拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人應當就補償方式和金額、安置房面積和位置、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立拆遷補償安置協議。協議的締結不能避免談判過程。談判是拆遷中常見的做法！幾乎100%的拆遷戶都會有這種經歷。不同的是不同的人取得了不同的談判結果。原因是談判過程中的強勢技巧，雙方在談判中的不平等地位以及拆遷戶的補償期望與拆遷戶提供的補償之間的差距！
當壹個拆遷戶不熟悉補償市場和談判技巧，又屬於草根階層時，拆遷戶壹般很難接受基於周邊房產市場價值的補償價格。本案中的丁浩就是這樣壹個例子。他認為拆遷人給出的評估價格極不合理，提出了他認為合理的預期價格。結果，在長達五年多的時間裏，沒有與拆遷人達成任何補償和安置協議。但通過專業拆遷律師的維權，且時間戰線只有9個月，丁浩不僅擺脫了糾纏多年的拆遷艱辛之旅，還得到了理想的補償。原因是什麽？
第壹，專業智慧與拆遷維權存在正相關關系。房屋拆遷無論是對普通大眾還是法律工作者來說，都是壹個難以理解的“坎”。作為被拆遷人，程序上的優勢已經被稱為先天不足，表現在對拆遷流程的不理解，對補償範圍、標準、依據的不理解。這兩個“困惑”足以讓被拆遷人在面對有經驗的拆遷人時缺乏信心，陷入維護自身拆遷權益的茫然狀態:要麽承認自己運氣不好，接受較低標準的全額補償或產權調換；或者不知情者拒絕簽署拆遷補償安置協議並拒絕參與裁決的；或者選擇做壹個硬邦邦的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然的狀態，越來越多的人意識到了法律維權和以維權為輔的專業法律工作者的重要性。因為後者的專業智慧是對拆遷市場的全面把握(比如不同地段的地價等。)、開發商的慣常做法、拆遷行政程序及相關要素。專業智慧的程度越深，拆遷維權的成績就越顯著。
第二，救濟程序的內在多米諾效應。多米諾骨牌效應，大多數人大概都不陌生，它旨在說明在壹個有內在聯系的系統中，壹個很小的初始能量，就可能導致壹系列的連鎖反應。拆遷行政程序包括立項、規劃許可、拆遷許可、拆遷許可續期、行政裁決等。只要某個環節違法，就可以起訴到法院或者行政復議，最後訴訟的壓力就會轉化為協商的壓力。如果違法行為不止壹次，如何安排救濟程序是極其講究的。因為，壹不小心就會輸掉比賽:安排得好，就會為案件贏得更多的操作空間；安排不當，可能賠了夫人又折兵。就本案而言，由於律師的提前介入，拆遷許可證及其換證的復議被藝術地插在了裁決之前，這真的是整個維權程序中很精彩的壹步。要點如下:①這壹程序將是中止裁決的法定理由。如果依法裁定中止，那麽當事人可以避免陷入強制拆遷的危險；如果不依法中止裁決，那麽裁決的違法性可想而知，會給當事人更大的維權空間。事實上，本案屬於後壹種情況。對違法裁決提起行政復議和行政訴訟，層層擴大違法壓力，贏得最終和談。②程序本身具有很強的擴展性。在大多數情況下，行政復議和行政訴訟是先後相連的，尤其是在拆遷中。先復議，後訴訟，訴訟本身就是兩審終審制，既可以重申對方違法，增加對方壓力，又可以增強當事人預期利益的實現系數。