[摘要]:由於宅基地是集體組織無償為村民建房的特殊財產，農村房屋買賣合同是否有效，雖然不符合合同法關於合同無效的強制性規定，但農村房屋買賣是否有效，法院判決不壹，各方面爭議也不壹。本文主要從法律法規和法理分析入手，認為農村房屋買賣合同應該是有效的，並就如何規制提出了壹些想法。
【關鍵詞】:農村宅基地使用權，房屋所有權與房屋有效合同。
壹、農村宅基地使用權和房地產權的現狀
談及農村房屋買賣，首先要分析我國的不動產權利現狀。我國土地的所有權有國有和集體兩種，任何單位和個人都不能取得土地所有權，土地所有權也不允許買賣。對於房屋來說，是指建造在地面上，供人們居住和從事商業或其他社會活動的建築物，它總是建造在土地上。壹旦在土地上建造了房屋，在壹定時期內已經完成了對土地的占有和利用，以後將主要表現為對房屋的占有和利用。因此，房屋和土地是不可分割的，它們的占有是相互排斥的。事實上，當兩種所有權權利不壹致時，只能表現為壹種占有和使用。現實中，土地所有人使用他人所有的房屋並享有房屋使用權的情況並不多見，但房屋所有人喪失了房屋使用權，這是由買建目的決定的。但有大量的情況是業主擁有房屋並占有土地使用權，如所有的私人建築(包括農村宅基地上建造的房屋)和商品房的業主。所以，壹般情況下，中國目前的情況是房屋所有人占有土地，而不是土地所有人占有房屋。為了發展房地產，國家也制定了國有土地使用權轉讓的相關法律法規。在日常生活中，只要土地使用權還在使用，土地就應該跟房子走。土地使用權到期了，就有壹個房子該何去何從還是隨房而去的問題。而土地使用權是有期限的，會導致土地使用權的期限與房屋所有權的永久相沖突，產生不動產的天然缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題。只要房屋存在，就可以永久占有宅基地使用權。除非房屋倒塌、丟失、重建，否則需要審查使用者是否符合條件。
宅基地使用權是中國特有的壹種用益物權。它是指農村居民和少數城市居民擁有和使用集體土地建造自己的住房的權利。宅基地使用權壹般分為農村宅基地使用權和城市宅基地使用權兩種。農村宅基地與城市宅基地的區別在於，農村宅基地與集體經濟組織的隸屬關系有關。農村居住用地在壹定程度上具有社會福利和社會保障的功能，而城市居住用地不具備這壹特征。這篇文章說的是農村宅基地和宅基地上的土地。
關於宅基地使用權的性質，我國大多數學者認為，宅基地使用權本質上屬於土地使用權。宅基地使用權具有以下特征:
1.農村宅基地與集體經濟組織成員的權益掛鉤。換句話說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每個成員都有權以個人或家庭的名義申請宅基地。
2.宅基地使用權是特定主體對集體土地的用益物權。宅基地作為壹種用益物權，首先表現在權利人可以享有對宅基地長期占有和使用的權利。對於宅基地，權利人有權在宅基地上建造房屋及附屬物。因為房子是可以繼承的，宅基地使用權在本質上也是可以繼承的，所以宅基地使用權是壹種無限的權利。
3.集體經濟組織成員只能申請壹處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，每戶可以申請壹個宅基地，足以保證他們的基本生活需求。如果允許多次申請，會導致土地資源的浪費。
從上面的定義可以看出，不僅是農村村民享有，少數城市居民也享有。宅基地上建的房子，擁有土地的永久使用權，土地隨房走是必然的。由於房屋的所有權是由建造者長期擁有的，只要房屋不倒塌、不滅失，即使申請人失去了社員資格，他仍然享有宅基地的使用權。
第二，分析農村房屋買賣的現狀和規律
目前，國家也出臺了相關的法律法規來規範城市房地產的交易。與城市相比，規範農村房產買賣的法律法規很少，但身邊的農村房屋買賣糾紛卻時有所聞，給法院判決帶來不便，也不利於交易當事人了解自己的權利義務。同時，宅基地使用權不能轉讓，使農村房屋所有權人不能行使所有權處分權，讓我們先來看看下面兩種情況:
1、1992，某市居民從北京市順義區後沙峪村民趙的丈夫處購買了壹套私房。由於趙的丈夫是居民，趙是農民，因此該宅基地的使用者登記為趙，編號為1993。這套私房的出售，是趙的丈夫將夫妻私房轉讓給本市居民。2002年，趙以丈夫未經本人同意出售房屋為由，起訴該市居民，請求法院確認房屋買賣合同無效，並要求對方返還房屋。壹審法院認為，趙對丈夫出售房屋的行為知情並同意。房屋買賣意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙的訴訟請求。
2.城郊村某農民經有關部門批準，在村裏建了壹棟樓房和兩個廚房，房子的宅基地所有權歸村委會。被告是壹個有固定數量城市戶口的人。2001年8月，於得知朱某欲購買的房屋信息後，請黃作為介紹人將房屋出售給朱某，並支付中介費。同月25日，於與朱達成購房協議。協議約定，原告以654.38+0.8萬元的價格向被告出售壹棟樓和兩個廚房；該房屋的產權證、宅基地使用權證由原告負責，被告先行支付65438+萬元，剩余8萬元在兩證交付後支付。協議簽訂後，原告將房屋交付給被告，被告實際支付原告65438+萬元並居住在該房屋內。後因土地管理部門和房產管理部門拒絕辦理許可證，隋玉訴至法院，要求判令與被告簽訂的房屋買賣協議無效，判令其返還房產。壹審判決原告與被告的房屋買賣協議無效，判令被告將房屋返還原告，並賠償原告各項損失3750元，原告將65438+萬元的房款返還被告。
同樣是城鎮居民購買農村房屋糾紛，但法院卻有兩個完全不同的判決，說明農村房屋購買糾紛存在不同看法，相關法律還不夠完善。
目前我國農村房屋轉讓主要依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條:壹個農村村民只能擁有壹處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量利用原有宅基地和村內宅基地。
農村村民住宅用地由鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，應當依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出售或出租房屋後再申請宅基地的，不予批準。
從第62條可以看出，這是壹部關於宅基地使用權的規定，針對的是農村宅基地的申請和建設。但該條並沒有禁止農村村民出售或出租房屋，只是規定出售或出租房屋後申請宅基地的農村村民不予批準，這是壹戶只能申請壹次宅基地的限制。從這篇文章可以看出，農村村民的房子是可以出售和出租的。不過這裏的說法是壹戶只能擁有壹處宅基地，但事實是，目前農村申請宅基地時，會嚴格審查妳是否有宅基地。目前壹戶擁有多塊宅基地的情況比較普遍，大多是申請建房後繼承房屋並購買房屋。如果規定壹戶只能擁有壹處宅基地，那麽房屋的繼承就會出現矛盾，法院在執行時也很難拍賣房屋。因此，鄞州區法院在執行農村房屋拍賣時，只需要對村民提出要求即可。所以，如果嚴格執行這壹規定，可以說農村的房子誰也買不到，不自住就無法實現其價值。
第六十三條農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；但符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形導致土地使用權依法轉讓的除外。
從上面可以看出，這篇文章是針對建設用地的。除第二款外，農民集體所有的土地用於非農業建設的，不得出售、轉讓、出租。在這壹段中，筆者認為，不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地上建房是經過批準的，應當允許業主依法轉讓房屋。
第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有制，即國家所有的土地所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
從上述法律可以看出，集體土地使用權是可以依法轉讓的，因此集體土地使用權不存在法律障礙。宅基地使用權是否同意轉讓或者轉讓給誰，由土地所有者決定，也就是說，由村集體決定。因此，村民無償取得宅基地使用權，建房後轉讓房屋的，土地使用權轉讓所涉及的條件必須是肯定的。如果村集體同意，或者免費交費，就不應該限制購買者的身份。
1982 65438+10月7日《國務院批轉通知》明確規定:“...社員建房和村鎮建設用地必須辦理申請審批手續。集體轉讓給成員的宅基地可以長期使用，所有權仍屬於集體。嚴禁買賣、出租或非法轉讓。"
筆者認為，這壹規定旨在禁止買賣、出租和非法轉讓宅基地所有權。
1999年5月6日發布的《國務院辦公廳關於加強土地流轉管理禁止炒賣土地的通知》第二條規定:加強農民集體土地流轉管理，禁止非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用於非農業建設；對符合規劃並依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因破產、兼並等原因必須轉讓土地使用權的，要依法嚴格辦理審批手續。
該條還旨在禁止集體土地出售、轉讓或出租用於非農業建設。沒有禁止因批準宅基地的農民出售房屋而引起的宅基地使用權的轉移。
農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關部門不得為違法建設和購買的房屋發放土地使用證和房產證。
該條應明確規定居民不得向農民購買農村房屋，不得使用集體土地進行建設，類似於農村戶口不得在原城市購房的規定，不能以上述規定依據合同法的規定否定農村房屋買賣合同的無效。
2006年8月31日《山東省人民政府關於加強農村宅基地管理的通知》明確規定:“嚴禁村民或者集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓或者買賣宅基地。擅自轉讓或者買賣的，土地、建設行政主管部門不予辦理相關手續，土地行政主管部門按擅自轉讓土地使用權的規定處理。”
《山東省高級人民法院關於審理房地產案件若幹問題的意見》第56條更為明確地規定:“農村宅基地使用權的轉讓，必須經依法批準...未經審批，宅基地使用權不能隨房屋過戶給買受人，買賣、贈與房屋的行為也應認定無效。”
筆者認為，從物權的法律分析來看，上述規定都有其不足之處。由於房屋的產權歸村民所有，建築也是經過批準的，宅基地的所有權歸村集體所有，壹戶只能申請壹次，也就是說，宅基地的合法使用權是在房屋的自然壽命內被批準的，所以宅基地使用權是依附於房屋的，業主不能單獨行使土地，只能跟隨房屋。但是，捐贈和出售現有房屋是對所有權的壹種懲罰。是否有效，筆者認為根據國務院的法律規定，其他法規和地方性法規都不能否定合同的效力。
當然，從中央到地方的這些法律法規來看，都是禁止政府將農民的房屋出售或者轉讓給城鎮居民的，所以大部分法院也是根據這個原則來判決買賣無效的。但是，從目前的不動產物權狀況來看，土地使用權表現為在法定期限內對房屋的占有和使用，房屋所有權人有權處分房屋所有權，買賣雙方享有自主權，在城鄉壹體化的今天，無效買賣合同並非最佳解決方案。也不符合《合同法》和《民法通則》關於合同無效的規定。
此外，筆者認為在實際操作中嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租並不完全合理。第壹部分分析了在土地使用權有效期內，土地跟隨房屋是我國現行法律的壹項基本原則。法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對於禁止單壹宅基地使用權的轉讓是合理的。但如果宅基地使用權在建房後隨房屋壹起轉讓，則缺乏禁止房屋轉讓的法律依據。宅基地使用權與房屋所有權分離，國家或所有權人控制宅基地使用權，但實際上損害了村民對自己房屋所有權的充分行使。當地政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租，這有它的好處。雖然宅基地使用權具有壹定的身份，但筆者認為這裏的身份主要是取得時的身份。比如城鎮居民需要審批房改和經濟適用房，但允許在壹定期限後上市交易，交易時有壹定的附加條件。同樣，農村村民申請取得宅基地建房後，應當采取房屋所有權證的態度，應當允許有條件轉讓。對此，人們可能會擔心，壹旦農村房屋允許轉讓給任何人，宅基地將不再與農村集體的成員權掛鉤，這不符合宅基地使用權的固有屬性，也沒有必要，因為國家規定了壹戶壹次申請的原則，成員權屬性主要體現在申請上。申請建房後強調完全行使房屋所有權的權利，但轉讓時設置壹定條件，如征得村集體同意、征用國有土地、需要繳納土地費用等。我們還應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，將使農村房地產難以進入市場進行交易，房屋的交換價值無法實現，這將在壹定程度上限制農民的融資手段，甚至阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，很多農民都去了城市打工，在城市買了房產，農村的房子閑置。如果不讓農民轉讓房屋，就會長期閑置，不符合物盡其用的原則。
第三，目前在沒有農村房屋買賣法律的情況下，農村房屋買賣應采取附條件生效原則。
筆者曾經碰到過這樣壹個案例。某市壹老太太買了農村的房子養老，當地集體組織知道這件事，從未反對過。從集體組織的角度來看，村民使用宅基地使用權建造房屋和出售房屋是正常的。但十多年後，法院判決買賣合同無效。這讓老婆婆住了十幾年的房子轉眼間就不屬於她了，現在無家可歸，處境十分淒慘。因此，這樣的規定不利於社會穩定，會帶來壹些不穩定因素，也違背了所有權人可以行使房屋所有權處分權的原則。也違背了契約自治原則，沒有改變宅基地的所有權和土地的占用利用現狀，對買賣雙方都不利，對集體土地使用權沒有實質性影響。
而且農村的房子也應該享有完全的產權。所謂財產權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物、對抗第三人的財產權。財產權本質上是壹種支配權，是權利人對財產的直接支配；它對第三方有效。房屋所有權是壹種物權。從法律上講，村民對自己的房子有絕對的控制權。然而，在實踐中，村民並不享有這壹權利，這對村民來說是非常不公平的。同時，根據意思自治原則，買賣合同以雙方的約定為準。但是，在農民住房轉讓問題上，並沒有采取意思自治原則。這些都是違背法理的。
在這裏，土地和住房是兩回事。只是因為土地和房屋天然不可分割，所以法律創設了房屋所有權人享有土地使用權，並使兩者的權利主體壹致，從而簡化了房屋與土地權利不壹致所帶來的麻煩和不便。這樣，房屋和土地雖然是獨立的東西，但是土地和房屋使用權的融合，使得我國的不動產權利是壹體的。於是，土地使用權隨著房屋的處置而成立並受到處分，即土地隨房屋處置，房屋隨土地使用權處置，即房屋去了哪裏。
宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織，使用權由集體組織依照法律規定的條件和程序分配給村民。作為宅基地使用權的所有人，對取得的土地享有占有和使用的權利，可以在土地上建造房屋和其他附著物。作為使用者，他無權單獨轉讓宅基地，但如果使用者在宅基地上建房，房屋所有權的完全權力屬於宅基地使用者。此時，房屋所有權和土地使用權屬於不同的權利主體，雙方在權利行使上必然相互牽制。住房和土地的緊密結合決定了其中壹方必須妥協，要麽跟房子走，要麽去任何地方。在我國，城鄉私房的宅基地是不能分開轉讓的，所以只有隨房現象。
如果只能讓房子去任何地方，那麽村民就不享有土地使用權，就會影響其房屋所有權的行使。他只能對自己的建築物或其他附著物享有占有、使用和收益的權利，而不能行使最重要的處分權。宅基地使用權人要想走出農村，在外面開辟事業，宅基地上的合法建築只能通過出租的方式使用。毫無疑問，這使得他們很難充分行使權利。如果允許土地跟隨房屋，即村民有權出售房屋，那麽村民行使房屋所有權就沒有障礙，不會影響集體經濟組織享有的土地所有權。壹旦宅基地分配給村民，集體經濟組織實際上無法對其所有的土地行使更多的權利。村民賣房子，只是宅基地使用權的所有者變成了另壹個主體。村民賣房子得不到宅基地的好處，只能得到賣樓的好處。因此，不存在侵犯集體經濟的經濟利益。而允許村民的房子自由轉讓，會讓村民的房子發揮最大的作用。
據《人民日報》報道，根據蘇州市最新出臺的農民宅基地流轉條例，蘇州將允許農民房屋有條件流轉。報道說，作為中國的壹項重要舉措，蘇州農民進城後，農房將可轉讓和出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓地成立農民住房置換中心。屆時，農民宅基地將通過住宅置換中心自由流轉。蘇州國土部門負責人表示，制定這壹政策的主要目的是推進蘇州農村的城鎮化進程。長期以來，農村住房壹般只有壹個宅基地使用證，土地屬於集體。農村的房子由於沒有土地證和房產證，交換壹直比較困難。農民進城後，原有的房屋要麽過戶給同屬於壹個集體組織的農民，要麽只是空置。這樣做的後果是:壹方面，城市居民或者外來人員根本無權購買農村房屋，另壹方面，也導致農村房屋價格低廉，在壹定程度上影響了農民在城市購房定居的速度。
所以蘇州的做法是，城市規劃中確定為居住區的農民宅基地，由政府確認或征收為國有土地，土地上的農民房屋納入城市私有房屋管理。只要繳納土地出讓金，這些農民的房子就可以進行房產交易。在鄉鎮設立農民房屋置換中心，農民在城市的房屋可以在預先購買壹定數量的房屋交易款後進入市場。
這樣做的好處是，城裏人有了在農村買房的可能，蘇州農村的房子價格會大大提高，農民也能享受到城市化的成果。
因此，筆者也想從法學理論和現有的法律法規上闡述壹下自己的拙見。我認為應該盡快完善農村房屋產權登記和買賣的立法。壹些成員在今年的第二次會議上提出了這個問題。第二，在沒有法律禁止轉讓的情況下，宜采附條件且有效。具體思路如下:
1，盡快完善立法，規定農村房屋可以自由買賣。壹戶只擁有壹處宅基地的，改為只申請壹處宅基地無壹處宅基地。宅基地的使用不是永久的，在房屋使用年限內(或規定年限，如70年)，房屋倒塌或滅失重建時(目前農村重建房屋也需要審批)，需要重新申請審批，在買賣農村房屋時，放寬宅基地使用權在房屋自然使用年限內(或規定年限，如70年)隨房屋轉移的條件。
2.參考《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條:城市規劃區內集體所有的土地被依法征用轉為國有土地後，國有土地使用權可以有償轉讓。因此，城市可以規劃為居民區內的農民宅基地，由政府確權或征收為國有土地，繳納土地出讓金，進入市場交易。
3.目前，在沒有法律和國務院規定禁止農村房屋轉讓的情況下，對於已經交房且有買賣合同的房屋，法院不宜作出給付，最好認定合同有效，特別是已經村集體組織批準備案的。對於宅基地建成後出售的，可以規定村民轉讓房屋必須征得村集體組織同意，並約定壹定的轉讓期限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條根據土地用途規定了各種用途使用權的最高年限，住宅用地為70年。因此，轉讓也應指從批準建築施工之日起的70年。如果享有原有宅基地的村民使用了20年，那麽買方享有的期限就是50年。同時，對於原來的免費，可以考慮收取壹定的使用費。